Résumé de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » de Théophile Eliet : dans ce livre, Théophile Eliet, entrepreneur et investisseur français, partage son expérience et ses conseils pour générer des revenus passifs et gagner en liberté financière à travers l’immobilier, la bourse et l’entrepreneuriat.
Par Théophile Eliet, 2020, 153 pages.
Titre de l’édition anglophone : « Free: How to create passive income sources with a small amount of capital «
Chronique et résumé de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » de Théophile Eliet
Avant-propos – Tout vient à point à qui sait attendre…
Dans l’avant-propos de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , l’auteur, Théophile Eliet relate un moment clé de sa vie : un jour, lors d’une escapade solitaire en jet-ski au large des côtes thaïlandaises, face à un magnifique coucher de soleil, le jeune homme ressent un profond sentiment de liberté.
À cet instant, il acquiert alors la conviction profonde que sa décision d’atteindre promptement l’indépendance financière était la bonne.
En effet, Théophile Eliet explique qu’encore quelques mois auparavant, il était salarié. Malgré les moqueries de ses collègues, il s’était fait le pari de gagner son autonomie financière.
L’auteur s’adresse ensuite directement à nous, lecteur : il nous félicite d’avoir fait le premier pas vers notre future liberté financière en ouvrant ce livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« . Il promet d’y partager son expérience et ses meilleurs conseils pour nous aider à y parvenir.
Partie 1 – Finances personnelles
Chapitre 1 – Les débuts de Théophile Eliet en tant qu’étudiant fauché
Dans le premier chapitre du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet revient sur ses premiers pas d’entrepreneur. Il était, à ce moment-là, encore étudiant en vente et négociation, et partageait, en ligne, des fiches de synthèse de ses cours pour aider ses camarades à réviser en révisant lui-même.
Il raconte comment, un jour, pour s’acquitter du coût d’hébergement de son site internet, il a l’idée de vendre ses fiches de révision au format PDF. L’auteur confie avoir ressenti un grand enthousiasme en recevant sa première commande, aussi dérisoire fût-elle : 11.90€.
D’autant plus que son activité, en quelques mois, allait rapidement lui rapporter l’équivalent d’un salaire.
1.1 – Un ami à Théophile le rend riche sans le savoir
Théophile Eliet explique qu’un ami lui a, un jour, demandé des conseils pour se lancer sur internet. Parce que c’était plus simple, le jeune étudiant a alors enregistré une vidéo explicative. Comme il n’arrivait pas à la lui envoyer, il l’a mise en ligne sur YouTube. La vidéo a suscité de nombreuses vues et questions.
En y répondant par d’autres vidéos, Théophile a commencé à développer une communauté. Celle-ci grandit et le voit alors quitter son emploi de salarié pour partir vivre en Thaïlande, puis dans divers pays.
« Quatorze heures de vol pour parcourir 14 500 km, moi qui n’avais jamais pris l’avion ni quitté le domicile familial. À ce stade, je pensais n’y rester qu’un mois, mais là-bas, je me suis vraiment senti bien. J’ai découvert une nouvelle vie, une autre culture, une autre façon de penser. Des gens qui privilégient le bonheur et la liberté plutôt que l’argent. Au bout d’un mois, j’ai dû me faire violence pour retourner en France afin de récupérer des affaires, et je suis vite reparti en Asie, cette fois pour y vivre, au grand désespoir de mon père, triste de me voir partir loin de lui.«
1.2 – Les deux limites humaines à l’enrichissement
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » souligne ensuite que deux freins principaux limitent l’enrichissement : un, le temps, car une journée ne fait que 24h, deux, les compétences.
L’entrepreneur suggère de dépasser ces limites en faisant travailler d’autres personnes. On bénéficie ainsi de leur temps et de leurs compétences.
« Faire travailler les autres vous permet de bénéficier de leur temps de travail, donc de démultiplier votre production. Au lieu de gagner 100, vous ne gagnerez peut-être que 50, mais chacun vous rapportera 50. C’est du gagnant/gagnant à condition d’offrir une rémunération stable et d’endosser les prises de risque et les responsabilités en lieu et place de ces personnes.«
1.3 – Nous entourer de personnes qui partagent notre vision
L’auteur met ici en garde contre l’entourage qui peut se montrer négatif face à une volonté d’investir et d’entreprendre. Il conseille de ne pas chercher à convaincre ces détracteurs mais plutôt de s’entourer de personnes partageant la même vision.
1.4 – L’arnaque de l’éducation publique
Théophile Eliet critique ici l’éducation publique qui, selon lui, formate les élèves au lieu de développer leur potentiel unique. « Les étudiants sont tous formés de la même manière, sur le fondement des directives que le gouvernement donne aux écoles. On apprend donc à penser tous de la même façon » écrit-il.
Il regrette également d’avoir eu des professeurs qui n’enseignaient que sur une base théorique. Car, poursuit-il, « la théorie est la clé mais la pratique en est le trésor ».
Enfin, pour lui, l’apprentissage doit se poursuivre toute la vie.
1.5 – Offrir la liberté par le salariat
Dans cette partie de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , l’entrepreneur se défend d’enfermer ses collaborateurs avec le salariat, comme on lui reproche parfois : « Tu as choisi cette voie pour t’affranchir d’un patron mais du coup, tu emprisonnes les autres en les salariant !«
Au contraire, Théophile Eliet assure qu’il leur permet de réaliser leurs rêves, de gagner bien leur vie et de devenir indépendants grâce à l’expérience et aux compétences acquises à ses côtés.
1.6 – Anticiper notre retraite après 2050
Théophile Eliet confie avoir aujourd’hui atteint ses objectifs d’indépendance financière, d’indépendance géographique (voyages), d’aide à ses proches et de préparation à sa retraite.
Ainsi, aujourd’hui, il continue de travailler par plaisir, ajoute-t-il.
Il alerte ensuite sur l’épuisement annoncé des caisses de retraite et la nécessité d’anticiper en se constituant un patrimoine, car l’argent contribue à la santé et au bonheur :
« Chacun a intérêt à anticiper et à se constituer un patrimoine de sécurité pour ses vieux jours. Parce que, malgré ce que l’on prétend, à savoir que « l’argent ne fait pas le bonheur », on en a besoin. Il a un impact sur notre santé et sur notre bonheur, en décuplant notre temps libre et en nous offrant la possibilité d’exercer le métier de notre choix, débarrassés de la nécessité de travailler uniquement pour des motifs alimentaires.«
1.7 – Le hasard s’occupe d’eux
Théophile Eliet estime que les joueurs de loto transfèrent à tort la responsabilité de leurs finances au hasard.
Il pense qu’en plaçant cet argent, ils pourraient devenir libres financièrement par eux-mêmes.
« En moyenne, si les Français qui jouent au loto plaçaient leur argent dans des actions ou en apport à un bien immobilier, il ne leur faudrait que quelques années pour devenir libre financièrement à la condition de se former et de travailler différemment. La France est selon moi un pays qui retire au maximum les facultés de penser par soi-même et de se prendre en main. Cependant, laisser mon avenir financier entre les mains de ceux qui ont une dette qui ne sera jamais remboursée n’est pas ma façon de penser. »
1.8 – Les méchants riches
Enfin, l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » appelle à ne pas diaboliser les riches, souvent présentés à tort comme malhonnêtes.
Il rappelle leur rôle crucial dans le financement de l’État (impôts sur les entreprises), la création d’emplois et la construction/ rénovation de logements.
Théophile Eliet conclut que la richesse révèle la vraie nature des gens, qu’elle ne les change pas :
« Finalement, le plus dur n’est pas d’apprendre, mais de désapprendre ce que l’on nous a enseigné sur l’argent et qui est faux ou obsolète. L’argent ne change personne, il révèle simplement notre véritable nature.«
Pour finir sur ce sujet, il observe :
« Parmi toutes les classes sociales, il existe des personnes bonnes, honnêtes, malhonnêtes, compétentes et incompétentes. Il n’est pas rare de croiser des nouveaux riches qui ne savent pas comment utiliser leur argent et le gaspillent aux yeux de tous, tandis que la grande majorité des riches ne le montre pas. C’est à cause de ceux qui narguent en quelque sorte les foules avec leur nouvelle richesse que certains pensent que dès l’instant que l’on devient riche, on se met à jeter des billets partout où nous nous rendons. Laissez-moi vous dire que la grande majorité des millionnaires de mon entourage ne gaspillent pas du tout leur argent. Au contraire, c’est parce qu’ils savent l’utiliser et le contrôler qu’ils ont une vie sans restrictions financières.«
Chapitre 2 – Oser se lancer
Dans le deuxième chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet évoque sa solitude lors de ses débuts d’entrepreneur.
En effet, « parti du bas de la classe moyenne« , il n’avait, se rappelle-t-il, aucun soutien financier. Que le soutien, au mieux, moral de sa famille.
Après être devenu entrepreneur, il s’est tourné vers le monde des investissements. Ainsi, même si certaines de ses activités connaissaient des difficultés, investir lui procurerait une stabilité de revenus.
2.1 – La fiscalité
L’auteur ne s’attarde pas sur les détails fiscaux mais nous invite à toujours consulter des avocats fiscalistes. Pour lui, il ne faut pas fuir l’impôt mais plutôt l’optimiser. Il souligne que s’enfermer dans un pays pour des raisons fiscales ne rend pas heureux.
2.2 – « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » à lire comme un guide
Théophile Eliet explique avoir écrit ce livre pour transmettre un courant de pensée et soutenir ceux qui veulent entreprendre et investir.
Il souhaite plus précisément partager ce qu’on n’apprend pas à l’école et ce que, lui, aurait aimé savoir plus tôt. Selon lui, la vraie sécurité consiste à se préparer dès maintenant pour l’avenir :
« L’école ne nous apprend pas à faire travailler de l’argent ni à nous affranchir du système dominant présenté comme sûr. Sûr, dites-vous ? Je doute fort que les jeunes qui entrent sur le marché du travail actuellement percevront une grosse retraite. Et la majeure partie des salaires ne permet pas d’économiser un capital suffisant pour y remédier. La vraie sécurité consiste à se protéger en se préparant dès maintenant. Tous les Français, et ça dès le plus jeune âge, ont intérêt à sécuriser leurs revenus et leur style de vie pour un avenir prospère.«
Aussi, son ouvrage « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » s’adresse à ceux qui ont de l’ambition, quelle que soit leur situation. L’auteur ajoute :
« Cet ouvrage ne vous permettra pas de faire fortune en quelques jours, mais vous aidera à construire une vie plus confortable, à dégager plus de temps libre. Ce livre permet à monsieur et madame Toutlemonde de s’enrichir sur le long terme avec de vraies stratégies, puis de rester riches.«
2.3 – Les deux plus grands échecs de Théophile Eliet
Théophile Eliet relate ses deux principales erreurs :
- Avoir investi en bourse sans formation ni stratégie,
- S’être trop éparpillé en voulant se diversifier à l’excès.
Il en a tiré au moins 3 leçons, convient l’auteur :
- Toujours se former avant de se lancer,
- Ne pas investir l’argent dont on a besoin à court terme,
- Se focaliser sur un pilier d’enrichissement avant de se diversifier.
2.4 – Les objectifs sont impuissants sans un « pourquoi »
Enfin, l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » souligne que les objectifs, aussi importants soient-ils, ne sont rien sans un « pourquoi » profond et urgent.
C’est, en effet, cette raison d’être qui pousse à se dépasser pour atteindre ses objectifs. C’est, prévient-t-il, « un travail mental à réaliser au quotidien, une façon de penser qui ne vous quittera jamais« .
L’auteur conclut ce chapitre 2 par l’idée que la quête d’enrichissement n’est pas néfaste tant que nous gardons le contrôle.
Chapitre 3 – Les effets de levier
Dans le troisième chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet montre comment les effets de levier permettent de dépasser les freins à l’enrichissement,en démultipliant le temps, les compétences ou en les décorrélant des revenus.
Il partage, en guise d’illustrations, des exemples concrets dans les domaines de l’entrepreneuriat, de l’immobilier et de la bourse. En parallèle, il met en garde contre les excès qui peuvent appauvrir brutalement.
3.1 – L’ignorance coûte très cher
L’auteur insiste d’abord sur l’intérêt de se former avant de se lancer. Cette étape minimisera les risques et nous évitera des erreurs de débutant.
Il aimerait, avec ce livre, rendre l’investissement accessible à tous et changer le paradigme : « faire travailler l’argent pour nous, alors que depuis notre plus tendre enfance, nous sommes formatés et on nous apprend l’inverse : à travailler pour l’argent« .
3.2 – La pyramide de l’indépendance financière
Théophile Eliet présente une pyramide de l’indépendance financière en quatre étapes :
- La survie : quand nous avons juste de quoi manger et se loger.
- Le contrôle : quand nous avons plus de contrôle sur nos finances, pas de crédit pour des passifs et que nous n’avançons pas mais ne reculons pas non plus dans notre stratégie d’enrichissement.
- L’indépendance financière : quand nos revenus ne dépendent plus d’un employeur mais de nous-même.
- La conscience : celle qu’il nous faut faire travailler notre argent le plus vite possible afin de ne travailler que par envie et non plus par obligation.
Il explique que l’objectif est d’atteindre le sommet où nos revenus passifs prennent le dessus sur nos ressources principales et où l’on est libre financièrement.
Chapitre 4 – Contrôler vos finances personnelles
Dans le quatrième chapitre de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet affirme que chacun est son meilleur conseiller en patrimoine.
« Vous l’ignorez peut-être mais vous êtes votre meilleur conseiller en patrimoine. Pourquoi ? Parce que personne ne connaît mieux que vous vos envies, vos souhaits. Un professionnel, banquier, conseiller, gestionnaire de fonds ou un proche… n’en sait pas autant sur vous.«
Il souligne l’importance, pour un investisseur, de prendre des décisions en les comprenant, sans suivre aveuglément des conseils qui peuvent être biaisés par les intérêts des professionnels.
L’auteur conseille de fonctionner seul, sans frais, pour générer plus facilement de l’argent.
4.1 – Bloquer l’appauvrissement
Pour ne jamais s’appauvrir, Théophile Eliet recommande de faire coïncider notre niveau de vie sur les revenus de nos investissements, pas sur l’ensemble de nos revenus.
Il explique que la différence entre ceux qui s’enrichissent et ceux qui s’appauvrissent se situe dans leur façon d’acquérir des actifs ou des passifs :
« Si vous vous demandez si c’est le bon moment d’acheter ceci ou cela, la réponse est simple. Si l’achat de cet objet ou ce service est indolore, alors c’est que c’est le moment. Si au contraire vous pensez que cela va engendrer de l’inquiétude, alors repoussez cet achat à plus tard.«
L’auteur conseille de ne pas chercher à se faire passer pour plus riche qu’on ne l’est et de ne pas entrer dans une « compétition de consommation » vaine (comme vouloir avoir la plus belle voiture). Mais plutôt de se trouver des objectifs qui généreront des revenus.
4.2 – Se constituer un fonds de sécurité
L’entrepreneur insiste sur l’importance de se constituer un fonds de sécurité, c’est-à-dire une épargne disponible pour gérer les imprévus (idéalement 6 mois de dépense d’avance).
Cela permet de prendre des décisions stratégiques et non émotionnelles, en restant concentré sur le long terme.
Il rappelle également qu’on ne perd de l’argent que si on vend ses actifs à perte. Et qu’ »il ne faut investir que de l’argent dont on n’a pas besoin pour vivre, au moins à moyen terme« .
4.3 – Commencer par l’immobilier ou par la bourse ?
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » nuance la question du choix entre immobilier et bourse. En effet, pour lui, cela dépend du profil, des besoins, de la stratégie et de la perception du risque de chacun.
Il note que l’immobilier nécessite de faire appel à une banque, contrairement à la bourse où l’on peut démarrer avec peu. Mais au final, « il n’est pas préférable intrinsèquement d’investir en immobilier plutôt qu’en bourse ou l’inverse« . Pour lui, ces deux types d’investissement ont leurs avantages et inconvénients.
Théophile Eliet précise également, ici, que, dans une logique d’investissement, plus précisément pour ne pas réduire sa capacité d’emprunt, il est plus judicieux de ne pas acheter sa résidence principale.
4.4 – Les deux façons de s’enrichir
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » distingue deux façons de s’enrichir : conserver un actif pour percevoir loyers ou dividendes, ou l’acheter et le revendre avec une plus-value.
Il privilégie la première option, moins volatile, moins chronophage, plus sereine et fiscalement avantageuse.
4.5 – L’argent et le bonheur selon Théophile Eliet
Citant une étude, Théophile Eliet indique qu’au-delà de 4900€/mois, le bonheur ne s’accroît plus. Mais il invite à ne pas se brider pour autant. Et à voir l’argent comme un outil permettant de s’accomplir, pas comme une finalité.
4.6 – Apporter de la valeur
Enfin, Théophile Eliet explique que si nous sommes mal à l’aise en vendant, c’est, selon lui, que nous n’apportons pas assez de valeur avec nos produits ou services. Il faut, indique-t-il, avoir le sentiment d’informer plutôt que de vendre.
Il illustre cela par son livre, dans lequel il partage une expérience précieuse pour une somme modique.
Partie 2 – Immobilier
Chapitre 5 – Devenir rentier immobilier
Au début du chapitre 5 de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet expose les différentes raisons que nous avons à investir dans l’immobilier. Comme par exemple :
- Sécuriser un patrimoine,
- Faire fructifier son argent,
- Vivre de ses loyers,
- Léguer un patrimoine qui s’autofinancera.
En ce qui le concerne, s’il a commencé à investir dans l’immobilier, c’est parce qu’il voulait dissocier son temps de travail de son niveau de revenus.
L’auteur balaie ensuite plusieurs mythes répandus sur l’immobilier. En effet, il affirme notamment que :
- Il est possible d’investir sans apport personnel,
- Nous ne perdons que si nous vendons quand le marché baisse,
- Les locataires indélicats sont rares,
- On ne paie des impôts que sur une partie des loyers.
5.1 – Les risques de l’immobilier
Théophile Eliet nous met en garde contre certains risques.
Vouloir tout faire soi-même, par exemple, au lieu de déléguer. Ou encore « écouter aveuglément les agents immobiliers » qui ne cherchent pas forcément les meilleurs investissements locatifs.
Il conseille aussi de prendre son temps pour bien acheter et « savoir saisir les opportunités lorsqu’elles se présentent« .
5.2 – Les crises immobilières sont des opportunités d’achat
L’entrepreneur souligne que les crises immobilières sont des opportunités pour réaliser de bonnes affaires, à condition d’être patient.
Il cite des exemples de biens achetés pour une bouchée de pain après la crise des subprimes ou dans des pays comme le Portugal ou l’Espagne.
5.3 – Illustration avec un cas concret
À travers un exemple concret, l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » montre comment un appartement acheté 70 000€, rénové pour 30 000€ et loué 600€ par mois permet, grâce aux amortissements et déductions, de ne payer aucun impôt tout en enrichissant l’investisseur.
Théophile Eliet conseille de démarrer avec de petites surfaces, plus rentables.
5.4 – Faut-il s’endetter pour acquérir sa résidence principale ?
L’entrepreneur explique qu’il est préférable, dans une optique d’investisseur, de louer sa résidence principale et de garder son capital et sa capacité d’emprunt pour des biens locatifs qui génèreront des revenus. Il invite à investir dans ce qui rapporte de l’argent plutôt que dans ce qui fait sortir de l’argent.
5.5 – Faut-il placer son argent sur un plan d’épargne logement ?
L’auteur déconseille le plan épargne logement (PEL), devenu selon lui inintéressant avec la chute des taux. Il lui préfère le plan épargne en actions (PEA) aux avantages fiscaux supérieurs.
5.6 – Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Pour déterminer sa capacité d’emprunt, Théophile Eliet conseille de se baser sur la règle des 33% appliquée par les banques.
Il donne des exemples de ce qu’on peut emprunter avec 500€ de mensualités sur différentes durées. Il explique comment dépasser cette limite en percevant des loyers, en créant une SCI ou en hypothéquant un bien.
5.7 – Comment trouver la bonne affaire ?
Théophile Eliet liste ensuite tous les critères d’une bonne affaire immobilière :
- Le prix inférieur d’au moins 10% au marché,
- Les travaux à prévoir,
- La bonne localisation en fonction de la demande locative du type de location visé,
- La surface et le plan du bien propice à une division ou création d’étage,
- La vue, l’étage et la luminosité,
- La proximité des transports,
- La possibilité de louer en meublé (ex. : la location Airbnb est-elle autorisée)…
- Des risques : le bien est associé à une dette, hypothéqué ou s’il y a un autre usufruitier…
- Les motivations du vendeur et la marge de négociation possible,
- L’évolution de la population où se situe le bien,
- La rentabilité immédiate mais aussi à venir (valeur du logement dans le futur).
Pour l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , il est plus rentable de cibler des villes touristiques et estudiantines. Il émet alors plusieurs conseils comme :
- Se renseigner sur les politiques municipales envers les étudiants étrangers et les aides aux propriétaires qui peuvent influencer la rentabilité.
- Rester vigilant s’il n’y a pas de concurrence à l’achat, car c’est un signe de faible demande.
- Investir dans des zones favorables législativement et touristiquement, tout en étant attentif aux restrictions locatives.
- Cibler des lieux attractifs toute l’année pour optimiser la location courte durée.
5.8 – Comment obtenir un crédit immobilier ?
Théophile Eliet rassure sur la possibilité d’obtenir un crédit, même sans apport, à condition toutefois de montrer à la banque que nous faisons une bonne affaire limitant son risque.
Il est alors capital de présenter un dossier clair prouvant sa capacité d’épargne et la rentabilité du projet.
« Acheter une bonne affaire peut convaincre votre banquier de vous suivre, même si votre situation n’est pas stable. Démontrez-lui que vous réalisez vraiment une très bonne affaire et que, même si vous devenez insolvable, la banque ne perdra rien. Argumentez en ce sens si votre situation financière n’est pas stable aux yeux des banques.«
5.9 – Un prêt à 110%
À travers un exemple comparant un investisseur non formé et formé, l’auteur montre qu’il est possible de financer jusqu’à 110 % de l’opération, travaux compris. Mais il faut, pour cela, acheter son bien sous le prix du marché. Autrement dit, la banque acceptera si le coût total reste inférieur à la valeur réelle du bien.
5.10 – Faire en sorte que le banquier soit notre partenaire
L’investisseur entrepreneur explique qu’il est indispensable de comprendre les motivations du banquier : celui-ci cherche en effet à vendre des produits financiers en plus du crédit. Il faut donc le convaincre en lui présentant un dossier parfait et lui faire comprendre qu’on deviendra client pour d’autres produits.
Autre point : bien exposer notre projet d’investissement immobilier et sa rentabilité est la clé.
Nous devons présenter le bien que nous voulons acquérir à la manière d’une analyse de marché. Il faudra aussi « apporter des preuves de tous vos revenus » prévient Théophile Eliet. De même, « il faut montrer que vous savez et pouvez épargner, même un peu mais régulièrement. Cela donne à penser que vous saurez rembourser« .
Gardons d’ailleurs en tête qu’ « un banquier préférera quelqu’un qui gagne moins mais gère mieux et est en capacité d’économiser donc de rembourser » que quelqu’un qui gagne bien sa vie mais dépense tout, voire plus.
5.11 – Comment choisir notre crédit ?
Enfin, Théophile Eliet partage ses conseils pour choisir le meilleur crédit bancaire :
- Viser un prêt à 110 %,
- Être attentif au TAEG et l’assurance,
- Choisir entre taux fixe ou variable selon son profil,
- Négocier un différé de remboursement et la suppression des indemnités de remboursement anticipé,
- Opter pour la durée la plus longue pour payer moins chaque mois,
- Demander le moins d’apport possible.
- Consulter le plus de banques possible sans nous laisser décourager aux premiers refus, même si on nous en oppose dix.
Chapitre 6 – Négocier l’achat d’un bien puis le rénover
Le sixième chapitre du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , souligne l’importance cruciale de la phase d’achat pour la rentabilité.
Théophile Eliet conseille de rester neutre lors de la visite, de comprendre les motivations du vendeur pour mieux négocier, d’être réactif et de justifier son offre par les limites de son financement bancaire.
« Restez le plus neutre possible, précisez que vous êtes un investisseur et que votre offre éventuelle d’achat sera déterminée par des questions et des réponses, puis par des calculs. (…) L’art de la négociation est simple. Soyez réactif, prêt à vous décider vite. En terminant la visite, dites à l’agent immobilier, au vendeur, que vous allez sortir la calculette et que, si cela correspond à ce que vous cherchez, vous reviendrez rapidement vers eux.«
L’auteur suggère aussi d’assortir son offre d’un délai court pour inciter le vendeur à réagir vite.
6.1 – Quand notre offre est acceptée par le vendeur
Une fois l’offre acceptée, Théophile Eliet décrit les étapes de signature chez le notaire et de prise de possession.
Il conseille de prévoir une clause d’indemnités de retard et d’anticiper les rénovations dès la prise de possession.
6.2 – Économiser des milliers d’euros de rénovation
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » explique ici que, lors d’une rénovation, d’autant plus en vue d’une division ou de colocation, regrouper les pièces d’eau permet de réduire considérablement les coûts des travaux.
Il rappelle les surfaces minimales légales par locataire en colocation et fournit le plan d’un de ses appartements en exemple.
6.3 – Faut-il assumer soi-même ces travaux ou déléguer ?
L’investisseur met ici en garde contre la tentation de faire soi-même les travaux.
Il est préférable, selon lui, de déléguer à des professionnels. Pourquoi ? Pour des raisons de sécurité, de conformité et de déductibilité fiscale.
Cela allège aussi le processus et libère du temps et de l’énergie pour de nouvelles acquisitions.
6.4 – Comment comparer les entreprises de rénovation et artisans ?
Théophile Eliet conseille de contacter au moins trois entreprises, de les faire visiter et détailler leur devis. Selon lui, mieux vaut privilégier la qualité à la rapidité ou au prix.
Il suggère de demander à voir leurs chantiers, d’inclure des pénalités de retard et de payer au fur et à mesure de l’avancement. Il faut aussi vérifier la santé financière de l’entreprise.
6.5 – Comment meubler son bien pour louer ?
Enfin, l’entrepreneur recommande de déléguer l’aménagement du bien à un décorateur d’intérieur, avec un budget défini et une commission à frais fixes.
Il préconise un style scandinave épuré avec des matériaux résistants. Côté couleur : des couleurs globalement claires et lumineuses (du blanc pour les murs, de la couleur pour les éléments de décoration remplaçables). Sur le choix de qualité, il conseille le juste milieu, la gamme moyenne, car précise-t-il : « le bien sera utilisé, les meubles abîmés. Il ne faudra d’ailleurs pas hésiter à les renouveler, ce sera déductible de vos bénéfices et réduira l’impôt« .
Il partage quelques astuces pour éviter de faire les frais de dommages par les locataires.
Enfin, l’investisseur explique pourquoi louer en meublé (plutôt qu’en nu) ouvre droit à des avantages fiscaux intéressants.
Chapitre 7 – Déléguer la gestion locative
Dans le 7ème chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet reconnaît que faire gérer son bien par un professionnel a un coût qui peut sembler amputer la rentabilité. Mais il affirme que les frais sont souvent déductibles des impôts et que l’agence limitera les risques en sélectionnant de bons locataires et maximisant les loyers.
Il insiste aussi sur l’importance de rester libre en déléguant plutôt que de se créer un nouveau métier chronophage.
L’entrepreneur illustre son propos avec l’histoire de deux amis investisseurs thaïlandais. Celui qui déléguait a pu acquérir plus de biens et gagner plus en travaillant moins que celui qui gérait tout seul. La leçon est qu’il faut accepter une part d’imperfection pour garder sa liberté.
7.1 – Comment choisir une bonne agence à qui confier notre bien ?
Théophile Eliet relate sa première expérience négative de délégation, avec une agence peu efficace et opaque. Échaudé, il conseille de choisir une agence facturant le ménage et sa commission au pourcentage pour l’inciter à louer sur de longues durées.
Nous devrions aussi nous assurer que l’agence utilise plusieurs plateformes de location synchronisées.
7.2 – Les garanties de rentabilité des agences
L’auteur se méfie des agences promettant des taux garantis élevés, souvent en contrepartie d’une surexploitation du bien. Il nous invite à vérifier les engagements écrits de réparation en cas de dommages.
7.3 – Comment se protéger contre les loyers impayés ?
Théophile Eliet rassure sur la rareté des impayés.
En cas de retard de paiement, il conseille de réagir immédiatement et préconise le dialogue pour trouver un échéancier à l’amiable avant de contacter le garant.
Il suggère de demander plusieurs mois d’avance, privilégier la colocation avec clause de solidarité et le virement automatique.
7.4 – Une mauvaise expérience et une leçon à en tirer
Enfin, Théophile Eliet clôt le 7ème chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » en relatant une histoire personnelle : le saccage d’un de ses appartements par des locataires ayant fui à l’étranger.
L’agence, regrette-t-il, n’avait pas prélevé la caution. Et l‘assurance ne couvrait pas les dégâts.
Mais de cette expérience douloureuse, Théophile Eliet en tire une leçon majeure : il faut choisir l’agence pour sa qualité plus que pour ses tarifs, sans pour autant lâcher totalement prise, c’est-à-dire en gardant un œil sur la gestion.
Chapitre 8 – Savoir dépasser la peur du premier achat
Dans le 8ème chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet observe que, contrairement à d’autres activités, l’immobilier apporte une liberté financière malgré ses inconvénients.
Il nous encourage à passer à l’action le plus tôt possible car, précise-t-il, reporter son premier investissement crée un manque à gagner et une dévalorisation du capital du fait de l’inflation.
L’auteur confie avoir eu, lui-même, peur de se lancer au début. Mais il explique avoir surmonté cela en investissant « moins que ce qu’il pouvait et pensait pouvoir« .
Il suggère de se former pour contrer la peur.
8.1 – La peur de l’inconnu
Théophile Eliet explique que beaucoup craignent de ne pas trouver de locataire.
Il propose alors de passer une fausse annonce pour se rassurer et ajuster le loyer jusqu’à avoir suffisamment de demandes.
8.2 – Dans quoi investir ?
L’entrepreneur note qu’il existe de multiples possibilités d’investissement (maison, appartement, colocation, tourisme…) et que nous devons déterminer ce qui nous convient le mieux en fonction de notre stratégie, sans nous laisser trop influencer.
Lui a personnellement commencé par des colocations et divisions d’appartements.
8.3 – Comment trouver la meilleure affaire et rentabilité ?
L’investisseur immobilier met en garde contre la recherche excessive de rentabilité qui peut faire fuir les locataires. Il préconise de miser sur ce que l’on sait faire et de réitérer :
« J’invite le lecteur à ne pas chercher l’investissement qui va rapporter le plus dans l’absolu mais à identifier celui qui lui convient le mieux selon ses compétences, ses envies et le temps qu’il veut y consacrer. Mieux vaut faire ce que l’on sait faire puis recommencer plutôt que de tout miser sur un gros coup qui peut générer des aléas problématiques et de l’inquiétude.«
8.4 – Investir dans les immeubles de rapport
Théophile Eliet vante les mérites des immeubles de rapport : meilleur prix au m2, liberté d’aménagement, gestion simplifiée… Il nous conseille toutefois de débuter par un petit appartement pour nous familiariser avant d’acheter un immeuble, plus lourd à gérer.
Il souligne aussi de bien choisir la localisation de l’immeuble et de diversifier les types de biens au sein même de l’immeuble :
« L’important n’est pas la taille de l’immeuble, ni son prix, c’est avant tout sa localisation. Sans oublier la disposition des logements et les possibilités de découpe ou pas. L’erreur à ne pas commettre, c’est de réaliser des appartements identiques. Ils se font concurrence et si le modèle se démode, ils deviennent tous obsolètes d’un coup. Mieux vaut varier la taille, la découpe, le mode d’exploitation et la décoration pour instaurer une bonne diversification.«
8.5 – Comment investir à l’étranger ?
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » mentionne toutes les spécificités d’un investissement à l’étranger. Ainsi, en plus des critères déjà mentionnés précédemment, il est judicieux, note-t-il, d’en considérer d’autres : stabilité politique, taux de change, fiscalité, difficulté d’emprunter.
Il nous invite aussi à analyser finement le marché local sans céder aux effets de mode et suggère une stratégie d’investissement Europe/Asie pour éviter les saisons basses.
8.6 – Les locaux commerciaux
Pour Théophile Eliet, les locaux commerciaux sont avant tout intéressants pour diversifier un investissement immobilier.
Il insiste sur l’importance de l’emplacement, surtout pour un petit commerce de proximité (moins pour un local de stockage ou des bureaux) :
« On a coutume de dire en école de commerce que l’emplacement du point de vente est tout aussi important que le produit vendu. Il faut de la visibilité, du passage, la possibilité de stationner non loin, des transports de proximité, etc.«
Puis il nous faut, ajoute-t-il, choisir son locataire comme un partenaire avec qui nous collaborerons (cela évite le turn over) et privilégier les petites surfaces bien visibles en centre-ville (plutôt qu’un grand local dans un secteur calme).
Autre avantage qu’observe ici l’auteur : la possibilité de signer des baux longs. Avec ce type de bail, les locataires sont « plus indulgents, plus flexibles, plus autonomes ; ils ne vous appelleront pas pour réparer une bricole, ils feront intervenir un artisan au plus vite et le paieront. Ainsi, ils s’engagent sur le long terme et vous sollicitent peu, ce qui en fait de bons locataires« .
Chapitre 9 – Sociétés immobilières, sous-location, parkings et garages
Au début du chapitre 9 de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet partage des alternatives pour ceux qui ne peuvent pas emprunter seuls pour acquérir un bien. Il mentionne la possibilité de s’associer en créant une entreprise où l’un apporte les fonds et l’autre son expertise et son temps.
L’auteur évoque aussi les groupes proposant d’acheter des parts dans des biens gérés, mais il met en garde contre les frais élevés et l’absence de plus-value. Lui, préfère l’achat immobilier classique qui permet de jouer sur les deux leviers d’enrichissement : loyers et plus-value.
9.1 – La sous-location
Théophile Eliet aborde ici la sous-location, encore peu pratiquée en France mais courante à l’international.
Bien qu’intéressante, cette méthode ne permet pas non plus de s’enrichir via la plus-value du foncier. De plus, les banques considèrent souvent ces revenus comme instables, termine-t-il.
9.2 – Les parkings et les garages
L’auteur attire notre vigilance sur l’investissement dans des parkings et garages : certes ce sont des investissements peu chers mais ils nécessitent autant de gestion qu’un logement pour des loyers moindres. Théophile Eliet propose plutôt d’utiliser ce budget comme apport pour acheter un appartement.
9.3 – La psychologie de l’investisseur immobilier
Enfin, Théophile Eliet insiste sur l’importance de se former en continu, l’investissement immobilier étant selon lui un vrai métier en constante évolution.
Il cite la courbe de l’effet Dunning-Kruger pour illustrer les dangers d’un excès de confiance en début d’apprentissage.
Son livre « Libre« , signale-t-il, est un bon début mais ne dispense pas de formations complémentaires pour éviter les erreurs coûteuses. « L’investissement immobilier prend du temps et demande des sacrifices« , mais il lui a changé la vie, termine Théophile Eliet.
Chapitre 10 – Comparatif entre plusieurs appartements qui s’autofinancent
Dans le 10ème chapitre du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet présente deux biens immobiliers :
- Un appartement délabré près d’une université de province,
- Un bien parisien en bon état mais cher, vendu par un couple en instance de divorce.
10.1 – Analyse, choix et stratégie
L’auteur indique avoir fait une offre d’achat avec un rabais de 15% aux deux vendeurs. Puis, nous dit avoir reçu une contre-proposition à -10% pour le premier et -5% pour le second.
Fort de son expérience, l’investisseur explique qu’il choisirait le 1er bien, c’est-à-dire le bien à rénover. En effet, celui-ci s’avère plus rentable fiscalement malgré les travaux, et il pourrait le diviser en deux chambres pour plus de flexibilité que la colocation initialement envisagée.
L’auteur souligne aussi ici l’importance du confort dans un bien à louer pour fidéliser les locataires.
10.2 – Rester pauvre pour devenir très riche
Enfin, Théophile Eliet partage le conseil qu’il a reçu d’un homme très riche.
Le voici : pour s’enrichir, il est plus judicieux de posséder des entreprises qui détiennent des biens (plutôt que de posséder des noms en son nom propre). Pourquoi ? Pour les avantages d’optimisation fiscale que cette stratégie apporte par rapport aux particuliers.
Il conclut sur la possibilité de construire sa liberté financière grâce à la bourse, sujet de la prochaine partie de ce livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« .
Partie 3 – Bourse
Chapitre 11 – Devenir rentier en bourse
Le chapitre 11 du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » commence par expliquer le fonctionnement de la bourse de façon simple et accessible.
Ainsi, nous apprenons que la bourse est une institution qui met en relation des entreprises qui ont besoin d’argent pour se développer avec des investisseurs qui cherchent à faire fructifier leur capital. Cela en échange de dividendes.
« Lorsqu’une entreprise a besoin d’argent pour financer de la recherche, du recrutement, des stocks… elle le fait grâce aux investisseurs, qu’elle remercie en leur versant une partie du bénéfice ainsi généré. C’est ce que l’on appelle un dividende.«
Voici un exemple :
« Admettons que vous souhaitiez investir mille euros en bourse. Vous achetez des actions pour ce montant. Lorsque vous avez l’action, vous devenez propriétaire d’une petite partie de l’entreprise. Il est donc normal que l’entreprise vous verse des dividendes, par exemple 5 % par an.«
Pour acheter des actions, on distingue le marché primaire, peu accessible aux particuliers, et le marché secondaire où s’échangent les actions.
11.1 – Quels sont les risques en bourse ?
L’auteur compare le fait d’investir en bourse à celui de traverser une route : le risque dépend de la façon dont nous nous y prenons.
En effet, selon lui, ce ne sont pas les marchés qui sont risqués mais les choix des investisseurs qui les exposent plus ou moins.
11.2 – Les dangers de ne pas investir selon Théophile Eliet
Théophile Eliet met en lumière les dangers à ne pas faire travailler son argent : faillite bancaire non couverte par le fonds de garantie, inflation qui dévalorise le capital, perte de pouvoir d’achat en cas de crise monétaire…
Pour les éviter, il nous encourage à échanger notre argent contre des actifs réels comme l’immobilier ou des parts d’entreprise.
« Chaque année, des liquidités sont injectées dans l’économie. Notre capital perd ainsi automatiquement de la valeur, trimestre après trimestre. On appelle cela l’inflation. Autrement dit, les billets et les pièces que nous utilisons ne reposent sur aucune valeur intrinsèque car les banques peuvent en créer autant qu’elles le désirent, dans la mesure et à la discrétion des États. (…). Le meilleur moyen de protester contre cette injustice est de faire travailler votre argent et celui des banques à votre service afin de l’échanger contre de la valeur réelle comme des biens immobiliers ou des parts d’entreprises.«
11.3 – Les mythes sur l’investissement en Bourse
L’entrepreneur balaie plusieurs mythes répandus sur la bourse.
Selon lui :
- Nous pouvons commencer avec peu, et à tout âge.
- Avec une stratégie passive, cela ne prend pas forcément beaucoup de temps.
- Ce n’est pas si compliqué à condition de se former.
- En utilisant les bonnes enveloppes fiscales, non, nous ne reversons pas tous nos gains aux impôts.
Par ailleurs, il montre qu’avec de la patience et de la constance, nous pouvons devenir millionnaire grâce aux intérêts composés (qu’on appelle aussi l’effet cumulé ou l’effet boule de neige).
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » partage ici un tableau qui montre que, « sans même réfléchir, rien qu’en investissant automatiquement, on se constitue un patrimoine et des revenus réellement passifs« .
En effet :
« En plaçant 300 € par mois avec un rendement à 10 %, au bout de dix ans, on perçoit environ 557 € de dividendes mensuels. Au bout de 35 ans, ce montant mensuel de revenus atteint 8 980 € et la valeur du portefeuille sera de 1 185 385 €. »
L’investisseur explique comment :
« Il faut utiliser le levier de ce que l’on appelle « les intérêts composés », c’est-à-dire les intérêts générés par les intérêts précédents. Par exemple, en plaçant 1 000 € rémunérés à 10 %, on gagne 100 €. Placés à leur tour, ajoutés au capital initial de 1 000 €, l’année suivante, ils aboutiront à ce que l’on perçoive 110 € d’intérêts. Et ainsi de suite.«
11.4 – Être payé pour patienter
Théophile Eliet conseille d’être « paresseux » en bourse. Cela signifie savoir être patient avant d’acheter au bon prix puis conserver longtemps ses titres sans multiplier les opérations.
Il cite l’exemple de deux investisseurs pour montrer que c’est plus la durée de détention que le timing d’achat qui compte pour la performance finale.
11.5 – Les 13 critères de Théophile Eliet pour sélectionner une action
L’auteur liste ensuite ses 13 critères de sélection d’une action :
- Des dividendes supérieurs à 5 %
- Des dividendes reversés depuis au moins 10 ans,
- Un price earning ratio faible,
- Une capitalisation supérieure à 500M$,
- Un dirigeant peu médiatique,
- Une marge d’entreprise supérieure à 14 %,
- Une dette inférieure à 110 % des fonds propres,
- La croissance progressive du résultat depuis plus de 3 ans,
- La croissance de l’action supérieure à 5 % depuis les 5 dernières années,
- Une activité compréhensible,
- Une activité pérenne,
- L’absence de concurrence étatique,
- Un taux de distribution inférieur à 80 %.
Toutes ces informations peuvent facilement se trouver en ligne, rappelle l’auteur.
11.6 – Dans quel secteur investir ?
Théophile Eliet partage sa répartition sectorielle idéale d’un portefeuille (immobilier, finance, technologie, industriel, télécommunication, énergie, biens de consommation cycliques, santé, matériaux de base) pour profiter des secteurs les plus porteurs en limitant les risques.
« Le plus important n’est pas le pourcentage exact de votre diversification sectorielle mais que vos titres soient un minimum décorrélé les uns des autres. Je pense particulièrement aux secteurs qui sont fondamentaux pour la population. Par exemple, en période de récession, on décidera de manger moins au restaurant ou de faire moins de shopping mais pas de mettre moins d’essence dans sa voiture pour aller au travail ou de moins se soigner.«
Il conseille de privilégier les secteurs contra-cycliques comme la santé ou l’énergie. Pour les investisseurs ne souhaitant pas faire cette allocation, il mentionne les ETF, fonds diversifiés clé en main.
11.7 – Investissement ou spéculation ?
Enfin, l’entrepreneur distingue investissement et spéculation.
Pour lui, l’investissement consiste à sélectionner des entreprises solides sur des critères objectifs en visant le long terme.
La spéculation, quant à elle, cherche le profit rapide en pariant sur l’évolution à court terme, au risque de perdre.
Théophile Eliet reconnaît qu’on peut gagner beaucoup rapidement en bourse mais, avise-t-il, au prix d’une prise de risque élevée.
En ce qui le concerne, il préfère la sérénité à la performance absolue.
Chapitre 12 – Les dividendes, les ETF, les obligations, l’or et les crypto-monnaies
12.1 – Les actions à dividende mensuel
Le 12ème chapitre du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » commence par évoquer les actions à dividende mensuel, intéressantes (notamment parce que nous pouvons y réinvestir nos profits) mais pas indispensables.
Théophile Eliet suggère de combiner des actions à dividendes trimestriels décalés (une par mois) pour obtenir un revenu mensuel.
12.2 – Qu’est-ce qu’un ETF et comment y investir ?
L’auteur présente ensuite les ETF (Exchange Traded Funds), paniers de titres permettant une gestion passive à faible coût. Il en existe, informe-t-il, une grande variété : par zone géographique, secteur, taille d’entreprise…
Les ETF peuvent répliquer :
- Physiquement un indice : « la réplication physique investit notre argent dans les actions qui composent l’ETF« .
- Synthétiquement un indice : cette seconde option « gère notre argent en essayant de reproduire la même évolution que celle du marché« . Elle permet d’accéder à des marchés étrangers avec une fiscalité française avantageuse, mais induit un risque d’émetteur.
12.3 – L’impact des frais sur notre portefeuille
Théophile Eliet attire notre attention sur les frais élevés des fonds de gestion classiques. Ceux-ci amputent significativement la performance à long terme. Par exemple, l’investisseur montre qu’avec 2% de frais annuels, nous pouvons perdre 25 000€ sur 20 ans par rapport à un investissement sans frais.
C’est pour cela que l’investisseur ne conseille pas les fonds de gestion mais recommande les ETF accessibles via des courtiers en ligne.
12.4 – Qu’est-ce qu’une obligation ?
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » explique ensuite ce que sont les obligations.
Les obligations sont des prêts rémunérés, émis par des États ou des entreprises. Elles offrent des revenus plus stables mais inférieurs aux actions.
Là encore, le mieux, nous dit l’auteur, est d’en acheter via des courtiers en ligne.
12.5 – Comment choisir un bon ETF ?
Pour Théophile Eliet, les critères de choix de nos ETF doivent être en adéquation avec notre stratégie.
L’investisseur liste des critères de choix d’ETF à adapter donc en fonction de notre situation :
- Frais inférieurs à 1 %,
- Capitalisation boursière supérieure à 500 millions pour la liquidité,
- Rendement annuel supérieur à 3 %,
- Éligibilité aux enveloppes fiscales avantageuses,
- Réplication physique ou synthétique selon les besoins.
Est aussi souligné l’intérêt des ETF « Aristocrates » : ces ETF regroupent des entreprises dont le dividende augmente chaque année depuis au moins 25 ans. Elles offrent ainsi un rendement croissant sans effort.
12.6 – Acheter de l’or
Théophile Eliet ne considère pas l’or comme un investissement car il ne génère pas de revenus. À ce sujet, il rappelle d’ailleurs la citation de Warren Buffet : « Vous pouvez détenir tout l’or du monde, vous ne pourrez que vous asseoir dessus« .
L’or a néanmoins un intérêt de valeur refuge en cas de crise, à condition d’être acheté à bon prix.
12.7 – Les crypto-monnaies
De même, Théophile Eliet n’investit pas dans les crypto-monnaies. Même s’il est séduit par l’idée d’échanges décentralisés, les crypto-monnaies comme le Bitcoin, écrit-il, ne produisent aucun revenu.
Il explique, par ailleurs, ne pas savoir en évaluer la valeur, contrairement aux entreprises. Il reconnaît au Bitcoin un potentiel de spéculation en cas d’adoption massive :
« Je pense que le Bitcoin peut-être un bon levier de spéculation si une transition monétaire se fait réellement vers cette monnaie. Son prix viendrait peut-être atteindre des sommets et ce serait justifié au vu de la valeur de cette technologie dans notre économie. Une économie qui ne mettrait plus les banques et les États en position de force sur le peuple.«
Mais l’entrepreneur préfère quand même s’abstenir d’investir dans ce qu’il ne maîtrise pas.
Les réponses de l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » aux questions courantes
– Faut-il investir progressivement ou d’un coup ?
Pour Théophile Eliet, cela dépend de l’expérience de l’investisseur : mieux vaut y aller graduellement en apprenant pour un débutant, mais un investisseur aguerri a intérêt à faire travailler son capital dès que possible, en diversifiant.
– Est-ce qu’un nouveau krach boursier arrive et faut-il l’attendre avant d’investir ?
L’auteur dédramatise les krachs, qui reviennent environ tous les 10 ans et constituent des opportunités d’achat pour les investisseurs formés.
« Un krach boursier peut être un drame mais, pour les personnes formées, c’est l’opportunité d’acheter des titres à un bon prix. Parce qu’un krach, c’est un peu comme… les soldes !«
Pour Théophile Eliet, le krach est donc plutôt une bonne nouvelle, sauf pour « ceux qui ont des actions surévaluées en portefeuille et besoin de liquidités à court terme« .
En fait :
« Le krach vient rappeler que le cours doit rester en corrélation avec la réalité économique. Quand il y a plus de vendeurs que d’acheteurs optimistes, « crac » ! Le prix s’effondre… On remet les pendules à l’heure. »
– Qu’est-ce qui définit que l’action monte ou descend ?
Théophile Eliet compare la fixation du cours d’une action à un marché où vendeurs et acheteurs s’accordent sur un prix, jugé cohérent avec la valeur réelle.
Les krachs surviennent quand le consensus redevient pessimiste après une période d’excès d’optimisme.
« Le krach boursier, c’est ça. Et ce krach s’inscrit dans un cycle normal, qui se répète. Environ tous les dix ans (…). Alors, faut-il l’attendre pour investir ? Cela dépend des capacités de l’investisseur et de son ressenti.«
– Comment protéger ses investissements d’un krach boursier ?
L’entrepreneur déconseille les portefeuilles trop défensifs qui sacrifient la performance.
Il relativise l’intérêt de l’or ou des obligations d’État, sauf à les acheter au bon moment.
La meilleure protection, selon lui, reste d’avoir des liquidités pour profiter des soldes sur les actions après un krach, et de l’immobilier qui continue de générer des loyers.
– Comment acheter et vendre des actions ?
Théophile Eliet détaille ici les différents ordres d’achat et de vente existants, que nous pouvons réaliser au prix du marché ou à un prix défini en amont.
Lui, préconise les ordres à seuil pour acheter, et vend rarement, sauf si l’entreprise perd en valeur ou en amont d’un krach pour racheter ensuite.
– Comment choisir son courtier en ligne ?
L’auteur liste les critères de sélection d’un courtier : frais, présence de frais cachés (spread), éligibilité aux enveloppes fiscales avantageuses (PEA), garantie des fonds en attente…
Il appelle aussi à bien vérifier les conditions d’application des garanties.
Mais là encore, le choix d’un courtier en ligne dépend des besoins propres à chaque investisseur fait remarquer l’auteur. « C’est un peu du sur-mesure » écrit-il.
– Quelle stratégie d’investissement choisir ?
Enfin, Théophile Eliet détaille sa stratégie, adaptée à différents profils.
Pour une gestion passive (1heure par an), il suggère :
- 70 % en ETF d’actions (solides valeurs à dividendes),
- 20 % en obligations d’État,
- 10 % en obligations d’entreprises de pays émergents.
Pour un suivi plus actif (1heure par mois), il propose :
- 70 % en 15 à 30 actions sélectionnées selon ses critères,
- 20 % en obligations d’État,
- 10 % en obligations d’entreprises à fort potentiel.
L’investisseur partage également sa propre routine mensuelle et annuelle de gestion.
Chapitre 13 – Krachs, récessions, comment se protéger et en tirer profit ?
Au début du chapitre 13 de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet explique que les krachs boursiers sont des rééquilibrages du cours de titres surévalués.
Pour comprendre comment s’en protéger, il revient sur les causes de plusieurs krachs marquants de l’histoire, graphiques à l’appui.
13.1 – Le krach de 1929
Théophile Eliet relate le krach de 1929, déclenché par un excès d’optimisme et d’endettement sur les valeurs agricoles, suivi d’une panique vendeuse.
Il en tire deux leçons : ne pas spéculer sans analyser la valeur intrinsèque des titres, et ne pas emprunter pour spéculer.
13.2 – Le krach de 1987
Théophile Eliet explique ensuite le krach de 1987, causé par un algorithme de trading défectueux. Il en conclut que les investisseurs restent leurs meilleurs conseillers, les robots pouvant avoir des failles malgré l’absence d’émotions.
13.3 – La crise des subprimes de 2007-2008
L’investisseur revient sur la crise des subprimes, née de prêts immobiliers accordés aveuglément par les banques à des ménages insolvables, causant un effondrement du marché immobilier. La leçon à en tirer, selon lui, est de ne pas s’endetter pour acheter des actifs sans en connaître la valeur.
13.4 – Le krach éclair de 2010
Enfin, l’auteur évoque le krach éclair de 2010, le plus rapide de l’histoire, déclenché par un robot trader devenu fou en quelques minutes.
13.5 – Les leçons à tirer de ces krachs
Théophile Eliet pointe du doigt ce que ces krachs ont en commun, à savoir le comportement irrationnel et répétitif des investisseurs :
« Ce qu’il faut retenir de tous ces krachs c’est que l’histoire se répète car le comportement humain se répète. Beaucoup de particuliers qui s’improvisent investisseurs ne retiennent pas ce que le passé nous apprend. Soyez prudent avant de rechercher un profit. N’acceptez pas davantage de risque pour une promesse de gain supérieur à vos attentes. Le seul moyen de s’enrichir sur le long terme est de protéger son capital tout en en retirant un revenu confortable et pas en risquant son capital au profit d’une sur-performance temporaire qui deviendra une source de stress.«
L’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » émet alors quelques conseils dans ce sens. Il :
- Nous encourage à viser un rendement confortable et stable plutôt qu’une surperformance risquée et source de stress.
- Recommande, pour protéger notre capital, une diversification au-delà des seuls secteurs.
- Relativise l’intérêt de l’or qui ne produit pas de rendement : il suggère plutôt d’acheter des obligations d’État quand les marchés sont hauts et quand les spéculateurs se focalisent sur les actions, pour ensuite revendre ces obligations en période de krach et racheter des actions à prix cassés.
- Reconnaît qu’il faut du courage pour ne pas céder à la panique et vendre au plus bas ; mais rappelons-nous toujours de nos raisons initiales d’achat et soyons patient avant de vendre à perte.
- Conclut en révélant que 80 % de la hausse annuelle des marchés se joue sur seulement 10 jours. Manquer ces rebonds en étant trop actif est le vrai risque.
Les krachs sont donc des opportunités pour qui sait les saisir. Pas étonnant, relève l’auteur, que le mot « krach » en chinois signifie à la fois crise et opportunité.
Chapitre 14 – La psychologie de l’investisseur gagnant-prudent
Le 14ème chapitre de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » de Théophile Eliet commence par souligner que la réussite en bourse ne tient pas qu’à l’analyse et la théorie, mais aussi à la maîtrise de ses émotions.
Pour Théophile Eliet, le risque excessif ne pardonne pas. Il faut donc connaître son niveau d’acceptation du risque, idéalement le plus faible possible.
14.1 – La sécurité est la priorité
L’auteur nous avertit que les pertes, en bourse, peuvent s’avérer considérables. Il rappelle qu’une perte de 50 % nécessite un gain de 100 % pour revenir à l’équilibre.
Pour lui, nous ne devrions pas accepter trop de risque contre la promesse de rendements élevés, un investissement n’étant pas un pari mais un moyen de sécuriser et de faire fructifier son capital.
Aussi, Théophile Eliet nous invite à nous faire confiance, mais pas aveuglément non plus : « la capacité principale d’un investisseur gagnant-prudent est de se faire confiance sans aller à l’excès« . Et à rechercher des analyses contradictoires pour conforter nos choix.
14.2 – Une histoire d’équilibre
L’entrepreneur examine ici la question de l’équilibrage (ou arbitrage) du portefeuille.
Il explique que les proportions des différents titres évoluent avec le temps. Pour réduire le risque, il est donc primordial de rééquilibrer régulièrement son portefeuille en vendant les actions qui ont beaucoup montées pour en acheter d’autres dont le cours a chuté.
Aussi, il déconseille l’analyse graphique complexe et préconise juste d’être patient pour acheter des titres de qualité quand leur cours baisse.
14.3 – La politique de versement de dividendes
Théophile Eliet regrette le peu de pouvoir des actionnaires sur la politique de dividendes, qui est entièrement décidée par le conseil d’administration.
Il analyse les conséquences d’une baisse, d’un maintien ou d’un versement exceptionnel de dividende sur le cours et la perception des investisseurs.
Enfin, il met en garde contre les entreprises trop gourmandes en fonds propres, qui va forcément mal les utiliser. Il illustre cette idée avec des cas concrets.
14.4 – La fausse bonne idée
L’auteur tord le cou à une idée reçue : celle qu’il est judicieux d’acheter une action juste avant le versement du dividende pour la revendre ensuite. Il explique, en effet, que dans ce cas, il n’y a, en fait, pas création de valeur mais simple déplacement, le cours baissant mécaniquement du montant du dividende.
Il note toutefois que cette baisse attire de nouveaux acheteurs et fait souvent remonter le cours.
14.5 – Attention à ceux qui ne perdent jamais
Pour l’auteur de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , nous devons nous méfier des investisseurs vantards qui n’évoquent que leurs gains en omettant leurs pertes, à l’instar des joueurs de poker.
« Les traders et investisseurs ont souvent ce goût du partage de leurs victoires et omettront souvent d’annoncer leurs échecs. Ils peuvent vous laisser penser que votre stratégie est mauvaise et la leur bien meilleure. Laissez-moi vous dire deux choses : 1. Vous ne saurez jamais la vérité ; 2. Vous serez toujours le pauvre de quelqu’un d’autre. Alors comment réagir ? Il faut laisser le temps faire ses preuves. Même si quelqu’un prétend ou gagne réellement plus que vous, ne faites pas cette erreur de comparer votre stratégie sur une échelle de temps trop courte.«
Aussi, le conseil de Théophile Eliet est de ne pas chercher à tout prix à battre le marché, cela nécessitant un investissement à plein temps, au détriment de sa vie personnelle. Il est préférable, assure-t-il, de viser une performance proche de l’indice avec moins de risque, notamment en période de krach.
14.6 – Les louanges des entreprises
Enfin, l’auteur exprime sa méfiance envers les projections de résultats des entreprises, souvent biaisées pour attirer les investisseurs.
Lui, préfère analyser les bilans passés, certes imparfaits et potentiellement obsolètes mais plus tangibles, et compléter par une analyse de l’environnement politique, concurrentiel et sociétal pour décider d’un investissement.
Théophile Eliet conclut en soulignant les limites de se projeter face aux impondérables.
Chapitre 15 – Comparatif entre plusieurs actions à dividende
Le 15ème chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , propose un exercice pratique pour développer le sens de l’analyse des lecteurs.
Pour cela, Théophile Eliet présente trois entreprises américaines fictives : un leader pétrolier, un fabricant de composants électroniques et une banque-assurance.
L’auteur fournit un tableau comparant ces sociétés selon les critères de sélection précédemment évoqués. Il nous invite à choisir celle que nous achèterions en priorité dans un contexte de début de récession.
Théophile Eliet expose ensuite son raisonnement : il élimine d’abord la banque, doutant de l’avenir du secteur à 10 ans. Puis il écarte la compagnie pétrolière malgré son dividende alléchant, craignant un déclin à terme de cette énergie. Il opte finalement pour l’entreprise d’électronique, plus pérenne selon lui.
L’entrepreneur souligne que l’éthique n’intervient pas dans ses critères, préférant s’abstenir plutôt que de juger sans connaître. Il conclut que l’important est d’adapter son analyse à ses connaissances et ignorances, sa sérénité primant sur la performance absolue.
Chapitre 16 – Ce que Théophile Eliet a appris en devenant riche dans un monde inégal
Dans le 16ème et dernier chapitre de son livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs« , Théophile Eliet partage les leçons personnelles et émotionnelles qu’il a tiré de son parcours d’enrichissement.
16.1 – Les leçons que Théophile Eliet retire de son parcours
Ainsi, il confie avoir appris que nous ne pouvons pas aider ceux qui ne veulent pas l’être, leurs habitudes représentant une zone de confort qu’un conseil bouscule :
« Des personnes vivent dans un système qu’elles pensent connaître car elles sont habituées à fonctionner d’une certaine façon, ce qu’elles pensent être « une sécurité » est en réalité une zone de confort temporaire. En remettant en cause leurs habitudes, vous menacez involontairement leur sentiment de sécurité. Certaines ont encore l’ouverture d’esprit nécessaire et l’humilité de continuer à apprendre des autres, d’autres non. La plupart du temps, cela doit venir de vous-même ».«
Il affirme aussi l’importance de ne pas gaspiller son énergie à se justifier face aux critiques.
« Dans un monde où tout le monde veut donner son avis, il ne sert à rien de se justifier. Encore une fois, conservez votre énergie et comprenez sa valeur. Les personnes qui ne maîtrisent pas leurs finances pensent que leur argent est ce qu’ils ont de plus précieux sans jamais l’admettre. Les personnes qui s’enrichissent valorisent leur énergie et leur temps, ce qui crée de la valeur et engendre une augmentation de revenus. Sans énergie, même si vous avez du temps à ne plus quoi savoir en faire, vous n’en ferez rien. En revanche, si vous avez beaucoup d’énergie et peu de temps, vous l’utiliserez à des fins productives.«
Ainsi, selon lui, les riches valorisent leur temps et leur énergie, sources de valeur et de revenus, là où les autres sacralisent l’argent.
« L’argent lui aussi n’est qu’un accélérateur. Nous pouvons devenir riche, même en naissant pauvre. Je suis issu du bas de la classe moyenne et je n’ai reçu strictement aucune éducation financière. Je me suis simplement mis à rechercher des informations de ceux qui ont des résultats, informations que j’ai ensuite appliquées.«
16.2 – Les imposteurs
Théophile Eliet nous alerte sur les conseils non sollicités de personnes n’ayant pas de résultats probants. Il fustige les professeurs sans expérience pratique qui décrédibilisent le savoir. Pour lui, la confiance dans l’enseignant est conditionnée par le fait que le professeur applique lui-même ses conseils.
« Tout au long de votre vie, vous allez recevoir des conseils sans parfois même les demander. On vous dira comment faire ou ne pas faire. Beaucoup prétendront savoir mieux que vous ce qui est bon pour vous. Je pense qu’il faut savoir écouter, comprendre et implémenter ou non les enseignements des autres. »
Il poursuit :
« Le meilleur moyen de s’assurer de la véracité d’une information est d’en regarder les résultats chez celui qui l’enseigne. Typiquement, le professeur d’une matière comme l’économie qui n’aura jamais investi un seul euro ou encore celui qui enseigne la création d’entreprise tout en étant fonctionnaire depuis la fin de ses études.«
En somme, pour Théophile Eliet, nous devons autant que possible, nous assurer des résultats de ceux qui nous apprennent quoi que ce soit. « Si vous n’avez pas confiance dans les connaissances de quelqu’un, même s’il dit vrai, vous ne les appliquerez pas par manque de confiance » lance-t-il.
16.3 – Les voleurs de temps
Théophile Eliet termine en relativisant la portée des critiques et de la jalousie, fruits de l’émotion plus que de la raison.
« Au début on se moquera de vous puis on vous jalousera. Une majorité devenue minorité avec le temps détestera votre succès. Les comportements de votre entourage se modifieront (…). Comme ils admettent intérieurement que vous en avez beaucoup, ils vous respecteront, vous craindront ou vous jalouseront. L’argent est un amplificateur d’émotions pour ceux qui l’observent, alors ne soyez pas surpris qu’on vous jette des tomates, même si ce n’est pas justifié. Il n’y a aucune logique dans ce comportement, simplement des émotions et des préjugés. (…) Comment réagir face à ceux qui vous en voudront pour votre réussite ? Ignorez-les et laissez-les. Au début, ça ne sera pas facile mais avec le temps vous n’en aurez plus grand chose à faire.«
Son moteur à lui, confie Théophile Eliet, est d’aider ceux qui le souhaitent comme lui a pu s’élever socialement.
Enfin, l’auteur conclut que l’argent est une conséquence et non un but, le bonheur venant de la sécurité financière et du partage :
« L’argent est une conséquence mais ne doit pas être un but. L’argent court vite, attirez-le plutôt que de le pourchasser. Les plus beaux moments de ma vie ne sont pas ceux que j’ai passés à gagner de l’argent mais ceux où j’ai vu le résultat que mes actions ont apporté à la vie des autres. Le bonheur ne se cache pas dans votre compte bancaire mais bien dans un gain de sécurité financière associé à un partage de votre temps avec ceux que vous aimez.«
En conclusion – Merci… et peut-être à bientôt ?
En conclusion, Théophile Eliet remercie sincèrement les lecteurs pour leur temps et leur confiance.
Il explique avoir rédigé ce livre en s’appuyant sur son expérience, avec le soutien des messages de ses abonnés et de son père. Son but étant d’aider les personnes en quête de liberté financière à travers cet ouvrage évolutif, ses formations et sa chaîne YouTube.
Conclusion de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » de Théophile Eliet
Les 3 idées clés du livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs«
Le livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » de Théophile Eliet partage une approche pragmatique et accessible pour atteindre l’indépendance financière. Voici les trois idées clés qui ressortent de cet ouvrage.
Idée clé n°1 : diversifier ses investissements pour minimiser les risques
L’auteur insiste sur l’importance de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Il préconise d’investir à la fois dans l’immobilier et en bourse, en adoptant une stratégie prudente et réfléchie. Théophile Eliet partage ses critères de sélection pour choisir les bons biens immobiliers et les actions les plus prometteuses.
Idée clé n°2 : adopter une psychologie d’investisseur gagnant-prudent
Théophile Eliet souligne également que la réussite en investissement ne dépend pas uniquement de l’analyse financière, mais aussi de la maîtrise de ses émotions. Il encourage les lecteurs à développer une mentalité d’investisseur patient, capable de résister aux effets de mode et aux krachs boursiers.
Idée clé n°3 : se concentrer sur les revenus passifs pour gagner en liberté
Enfin, le livre met l’accent sur la création de sources de revenus qui ne nécessitent pas un travail constant. Que ce soit par les loyers immobiliers ou les dividendes d’actions, l’objectif est de faire travailler son argent plutôt que de travailler pour l’argent.
Ce que vous apportera la lecture de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs«
Le livre « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » vous apportera une feuille de route claire pour prendre en main vos finances et progressivement vous affranchir des contraintes du salariat traditionnel.
Vous y trouverez des conseils pratiques, basés sur l’expérience personnelle de l’auteur, pour investir intelligemment et construire votre patrimoine sur le long terme.
Théophile Eliet ne promet pas de richesse rapide, mais plutôt un cheminement vers une liberté financière durable.
Pourquoi lire « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs«
La lecture de « Libre | Comment se créer des sources de revenus passifs » constitue un excellent point de départ pour quiconque souhaite s’initier à l’investissement et gagner en indépendance financière. La clarté des explications de Théophile Eliet et ses conseils très concrets, basés sur son expérience personnelle réelle, en font une ressource de grande valeur pour les lecteurs de Des Livres Pour Changer de Vie en quête d’indépendance financière.
Points forts :
- Une approche très pragmatique de l’investissement, basée sur l’expérience réelle de Théophile Eliet.
- Des conseils qui vont directement à l’essentiel et s’appliquent concrètement pour reprendre la main sur vos finances personnelles et investir dans l’immobilier et en bourse.
- Une réflexion sur la psychologie de l’investisseur et l’importance de maîtriser ses émotions.
- Des explications sur les stratégies et le mindset à mettre en place pour générer des revenus passifs et gagner en liberté financière.
Points faibles :
- Certains conseils peuvent sembler un peu difficiles à mettre en œuvre pour des débutants complets.
- Le contenu est à remettre dans le contexte de son année d’écriture (2020). L’ouvrage se concentrant principalement sur des conseils pratiques et le monde évoluant toujours plus vite, certains points peuvent, avec le temps, ne plus correspondre à l’actualité voire aux préconisations de son auteur.
Ma note :
★★★★★
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