Adieu Patron : Comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier

Résumé du livre « Adieu Patron » : Un parcours inspirant qui nous révèle qu’il est possible d’accéder rapidement à la liberté financière grâce à l’immobilier

Par Romain Caillet, édition de 2017, 243 pages

Note : Chronique écrite par Claire, du Blog Investir au Féminin, dédié aux investissements immobiliers à haut rendement.

Chronique et résumé du livre “Adieu Patron – Devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier” de Romain Caillet

Chapitre I : Une autre vie possible

• Réussir sa vie ?

La plupart d’entre nous avons été formés et éduqués pour réussir notre vie en reproduisant un modèle bien précis. Ce modèle consiste :

• À faire des études les plus longues possibles
• Trouver un bon travail mieux payé que la moyenne
• Travailler entre 35 h et 50 h par semaine
• Prendre 5 semaines de congés par an
• Espérer avoir des RTT et une retraite (en étant suffisamment en forme pour pouvoir en profiter )
• Accessoirement, profiter de sa famille et prendre du bon temps.

Romain Caillet nous révèle qu’il existe une autre voie. Cette voie s’appelle la voie de l’autonomie, de l’indépendance et la liberté financière. Il s’agit de pouvoir gérer son temps comme bon nous semble. En un mot, il s’agit d’acquérir sa liberté. C’est à titre personnel, le chemin que j’ai suivi, après plus de 20 ans de bons et loyaux services dans une entreprise. Je vous partage mes réflexions sur cette notion de liberté financière à laquelle je suis si attachée. Je vous explique ce que cela a changé concrètement dans ma vie.

• Croire en une autre vie et l’imaginer

L’immobilier est un excellent moyen de se diriger vers cette liberté. C’est l’opportunité de se libérer du schéma métro-boulot-dodo dans lequel nous avons tous été élevés. Oui, il existe bel et bien une autre vie possible. Et si, pour commencer, nous nous autorisions à analyser ce qui ne nous convient pas dans notre vie actuelle ? Sachons pour ce faire, nous écouter au plus profond de nous-mêmes. Cette étape est indispensable pour nous projeter dans un autre schéma de vie.

• L’importance d’investir

Être salarié, nous rappelle Romain Caillet, revient à échanger son temps contre de l’argent. Or le temps, c’est ce que nous avons de plus précieux. Le temps ne se stocke pas, ne se rattrape pas. Au lieu de travailler pour l’argent, faisons-en sorte que l’argent travaille pour nous. Certaines personnes prétendent très bien gagner leur vie et c’est vrai. Toutefois, si l’on ramène leur salaire au taux horaire passé et au stress généré, qu’en est-il finalement ? Beaucoup d’entre-elles découvriront avec stupeur, que leur taux horaire s’apparente finalement à celui du smic… Un des avantages de l’immobilier, c’est que les revenus ne sont pas corrélés au temps de travail. Ces revenus peuvent par ailleurs grossir à l’infini … Il n’y a pas de limites, c’est donc l’inverse de ce que nous propose une vie de salarié.

Chapitre II : Il est temps de se lancer

• L’investisseur, c’est celui qui investit

Devenir investisseur, c’est avant tout savoir passer à l’action. Le danger consiste à rester dans la théorie. Certes, il faut prendre le temps de se former mais il faut également savoir sortir de la théorie pour entrer dans la vraie vie. C’est l’erreur qu’a commise Romain Caillet à ses débuts. 4 années auront été nécessaires à Romain pour se former à l’indépendance financière en parallèle de ses études (Bac + BTS + diplôme de conseiller en économie sociale et familiale). Un temps qu’il estime beaucoup trop long et qu’il est possible de comprimer à 6 mois. 4 années : c’est en effet le temps que mettent certains pour acquérir leur indépendance financière.

• Pour réussir, il faut dépasser les peurs qui nous bloquent

La principale raison pour laquelle beaucoup de personnes ne passent pas à l’action, réside dans leurs propres blocages. Nous avons tous des croyances qui nous freinent, qui nous limitent dans notre progression. Il est important d’en prendre conscience pour mieux les dépasser. Si vous deviez définir aujourd’hui ce qui vous bloque dans vos investissements, que diriez-vous ? Pensez-vous avoir une influence sur vos points de blocage ? Si oui, que pouvez-vous prévoir de faire pour avancer ? A quelle échéance ? Dès lors que l’on souhaite investir, il est important de ne pas prêter attention aux personnes qui vous freinent dans vos ambitions. La plupart des personnes qui vous découragent d’investir n’ont en général jamais investi elles-mêmes. Elles ne font que projeter leurs propres peurs sur vous. Pour passer à l’action il faut côtoyer des personnes qui sont dans le même état d’esprit que vous, qui aspirent à la même vie. Choisir idéalement des personnes qui ont une longueur d’avance sur vous et qui vont vous aider à franchir des paliers.

Chapitre III : Premier Investissement

• Box de garage : La Voie royale

Pour Romain Caillet, le meilleur moyen d’investir est d’investir dans les box de garage. Cela n’exige pas de sommes importantes et la prise de risque est faible. Par ailleurs, cela permet de se familiariser avec les étapes clés du parcours d’investisseur (recherche de biens, négociation du prix, signature chez le notaire, demande de crédit, mise en location…)

• Les Fondamentaux du box

Pour rentabiliser l’investissement dans un box, il faut respecter 3 règles d’or.

1. Choisir un lieu où l’offre de stationnement est très faible et la demande très forte
2. Privilégier une zone où il y a un peu d’insécurité ou incivilité c’est-à-dire une zone où le conducteur prend un risque à laisser sa voiture dehors.
3. Sélectionner uniquement les box ayant une longueur supérieure à 4,5 m (idéalement 5 m), une largeur supérieure à 2,30 m (idéalement 2,5 m), une hauteur de porte supérieure à 1,90 m.

Une fois ces règles respectées, il suffit de passer une annonce fictive pour valider la demande locative. 3 appels dans les 5 jours suivants sont un bon indicateur. A défaut, refaire un test avec un prix inférieur. Bien veiller, par ailleurs, à ce que le montant des charges ne représente pas plus de 15% du loyer. Enfin, il est important de viser à minima un taux de rentabilité de 12% (100€ de loyer mensuel pour un investissement de 10 000€).

• Acheter des garages présente de nombreux avantages

Soulignons d’une part, qu’il n’y a pas de frais d’entretien ou de rénovation et d’autre part, que le risque d’impayés est dilué. Si vous achetez plusieurs garages, il y a en effet peu de chances que tous vos locataires ne vous paient pas en même temps.

• Un cadre légal très intéressant

D’un point de vue légal, l’achat d’un parking se révèle très avantageux car vous pouvez fixer librement le montant de votre loyer. Vous pouvez également résilier votre bail quand bon vous semble (pas de préavis imposé par la loi). Enfin, cerise sur le gâteau, sachez qu’il n’y a pas d’imposition sur la plus-value dès lors que le prix de vente est inférieur à 15 000€.

• Mon premier garage : Ma première leçon

Romain Caillet a acheté son premier garage à l’âge de 23 ans à Marseille. Ce garage a été acheté cash (10 k€) en puisant dans la trésorerie patiemment accumulée pendant ses années d’études grâce à différents petits jobs (25 k€). Pour réussir à mettre autant d’argent de côté alors qu’il était étudiant, Romain s’est astreint à épargner chaque mois au moins 10 % de ses revenus. Certes, avec le recul, il aurait fallu emprunter pour acheter ce garage et ne pas se déposséder d’une partie de sa trésorerie. Mais pour Romain Caillet, il était important de réussir son tout premier investissement. La prise de risque devait donc être limitée. Idéalement, ce garage aurait également pu être mieux négocié. Mais il faut bien débuter à un moment ! Démarrer en investissement ne veut pas dire tout faire parfaitement bien dès le commencement.

• Dans la peau d’un investisseur

Pour louer son garage, Romain Caillet a pris le parti de déposer des flyers dans les boites aux lettres de l’immeuble de sa résidence. Une méthode qui s’est révélée efficace (location en 2 semaines). Avec le recul, il eut été sans doute plus rapide de passer une annonce sur Leboncoin.

• Revenus automatiques

Sitôt le bail signé et le virement automatique mis en place, Romain a pu savourer ses premiers revenus automatiques. Un moment important qu’il décrit comme fondateur d’un nouveau rapport à l’argent. Jusqu’à présent, il lui fallait travailler durant 14h pour gagner 100 €. Une fois son investissement réalisé, cette somme arrivait automatiquement sur son compte le 10 du mois sans qu’il n’ait rien de particulier à faire. Une prise de conscience fondamentale qui va profondément modifier son rapport à l’argent.

Chapitre IV : Premier Bilan

• Les bénéfices de mon premier investissement

Pour Romain Caillet, ce premier investissement a été très positif sur de nombreux plans. Il lui a permis de faire sauter un certain nombre de croyances limitantes et donc de se débarrasser de certaines peurs. Il a, par ailleurs, généré fierté, euphorie et l’a conforté dans son ambition de vouloir être libre financièrement. Chaque investissement représente néanmoins un saut dans le vide. A ce titre, il est important de conjuguer rapidité dans les prises de décision, optimiste (ne pas hésiter à demander un loyer dans la fourchette haute) et d’accepter qu’il y ait une part d’inconnu dans le projet.

• Le Malice de l’investisseur

Prendre la posture de l’investisseur c’est savoir faire la différence entre investir et acheter. Concrètement, il s’agit de faire la différence entre mettre de l’argent dans un bien qui va se déprécier avec le temps (acheter) et un bien qui, au contraire, va générer des revenus tout en s’appréciant avec le temps (investir). Dès lors que vous entrez dans la cour des investisseurs, votre regard sur les choses, sur la vie, sur vos finances personnelles changent radicalement.

• La Solitude de l’investisseur

Le revers de la médaille pour l’investisseur qui prend le chemin de l’indépendance financière, c’est une forme de solitude. Difficile, en effet, d’expliquer ses investissements à son entourage sans être soit critiqué, soit jalousé, soit incompris. La meilleure solution, c’est aucun doute de rester discret, voire de se taire. Pas facile de générer l’adhésion lorsque l’on sort du cadre classique. Important nous conseille Romain Caillet, pour compenser cette forme de solitude, de rejoindre des groupes d’investisseurs.

Chapitre V : Dans une résidence de 200 garages

• Jamais un sans trois

Le bilan du 1er garage étant positif (rentabilité supérieure à 10 %), Romain a enchainé avec l’achat d’un lot de 2 nouveaux garages dans le IIIe arrondissement de Marseille. Prix affiché : 11 000€ chacun.

• Techniques de professionnel

Une bonne affaire n’est pas un hasard ! Il y a plusieurs éléments qui définissent une bonne affaire. Citons notamment :

• Les circonstances dans lesquelles le vendeur vend
• Vos compétences de négociation
• Le potentiel de développement de la région dans laquelle vous investissez.

Contrairement à ce que beaucoup pensent, il y a en permanence de bonnes affaires à réaliser. Il faut juste aller à leur rencontre. Ce n’est pas une question de chance. Dans le cas du lot de parking décrit par Romain, il était important de comprendre la motivation profonde de vente de son propriétaire. En l’occurrence, le couple propriétaire était en train de se séparer. Il était vital pour eux de vendre rapidement leurs garages. En intégrant ces éléments et une bonne connaissance de son marché local, après plusieurs propositions aux vendeurs, Romain a réussi à acheter ces garages à 9 000€ pièce.

• Techniques à connaître : Techniques d’investisseur

Pour bien négocier le prix d’achat, il est important de recueillir un maximum d’éléments sur le vendeur. En conséquence, profitez de chaque occasion pour faire parler le vendeur ou l’agent immobilier. Veillez à ne poser que des questions ouvertes, montrez à votre vendeur que vous vous intéressez à lui. Derrière chacune de ses réponses, vous trouverez une mine d’or d’informations sur laquelle vous pourrez rebondir pour en savoir plus. Si la confiance est établie, enchainez avec des questions fermées pour obtenir les réponses qui vous manquent.

• Une bonne affaire pour 5 raisons

L’achat du lot de 2 parkings s’est révélée être une bonne affaire pour Romain Caillet pour 5 raisons :

1. Bonne compréhension des motivations profondes des vendeurs
2. Nécessité de vendre rapidement pour le propriétaire
3. Prix initial au-dessus du marché (lequel a créé une frustration des vendeurs devant la faiblesse des propositions)
4. Accord des propriétaires pour vendre en dessous de leur prix d’achat (10 000€)
5. Proposition de prix d’achat raisonnable.

Bien comprendre la situation et les motivations du vendeur permet tôt ou tard d’arriver à se mettre d’accord sur une proposition qui fait du sens pour les 2 parties. Il est important d’accepter le fait que dans certains cas, cela puisse prendre du temps.

• Mieux que le PEL

Frileux à l’idée de contracter un prêt immobilier, Romain a acheté ses 2 biens avec ses fonds personnels. Il reconnaît, avec le recul, que ce n’était pas forcément une bonne idée. Résultat de cette acquisition : une rentabilité à 12% (90 € de loyer pour le 1er garage et 95 € pour le 2nd). Dans la foulée de cet investissement, Romain a clôturé son PEL qui lui assurait un rendement très faible !

Chapitre VI : Comment se créer un avancement de carrière sans travailler

• Se créer sa propre augmentation

Lorsque Romain a décroché son premier CDI (salaire net de 1 400 €), il était propriétaire de 3 garages générant des revenus automatiques de 300 €/mois. Ses revenus immobiliers représentaient donc presque 25 % de son salaire. En suivant le schéma classique, il lui aurait fallu attendre 7 à 8 ans pour avoir une augmentation de cette nature. Voilà donc une bonne raison pour commencer ses investissements le plus tôt possible et passer à l’action. La meilleure façon de générer des augmentations de salaire, c’est finalement de les créer soit même avec l’immobilier !

• L’effet de levier : l’atout numéro 1 de l’investisseur

Beaucoup de personnes perdent du temps en immobilier parce qu’elles ont peur d’emprunter ou parce qu’elles n’ont pas compris l’importance de l’effet de levier. Très concrètement, l’effet de levier peut se résumer au fait :

1. D’acheter un bien avec l’argent de la banque
2. Faire rembourser la mensualité d’emprunt par le loyer du locataire
3. Devenir propriétaire.

C’est lorsque Romain Caillet a réellement pris conscience de ce que voulait dire l’effet de levier qu’il a pu développer son patrimoine et ses revenus. Il a ainsi pu se débarrasser de ses croyances limitantes : emprunt = dettes= incapacité à rembourser. Si à titre personnel, vous vous posez des questions sur la durée idéale d’emprunt, n’hésitez pas à consulter l’article :  » Sur quelle durée emprunter : 15, 20 ou 25 ans ?  » Je vous explique comment choisir la durée d’emprunt adaptée à votre profil d’investisseur.

• Impressionner le banquier

En mars 2011, à 25 ans, Romain a acheté son 4ème garage (11 000€) dans le IIIe arrondissement de Marseille, en empruntant pour la 1ère fois. L’emprunt a été facilement obtenu pour quatre raisons :

• Poste en CDI avec une ancienneté de 1 an
• Pas de dettes
• 3 revenus mensuels automatiques de 300 € (les 3 premiers garages)
• Un patrimoine évalué à 37 500 €

Pour ce 1er emprunt, Romain reconnaît avoir commis les 2 erreurs que commettent 90 % des débutants. A savoir :

1. Emprunter sur 15 ans au lieu de 20 ans (mensualités plus fortes et donc cash-flow plus faible)
2. Payer soi-même les frais de notaire (et donc réduire sa trésorerie)

Néanmoins, ce 4ème investissement s’avère positif puisqu’il s’autofinance totalement. Le loyer mensuel 100 € couvre largement les mensualités de crédit de 82 € et les charges. Cette fois, Romain Caillet n’a pas eu besoin de distribuer des flyers pour louer rapidement son bien, une simple annonce sur Leboncoin.fr a suffi. Au final, l’effort nécessaire pour atteindre ce résultat aura été plutôt minime. Une visite du bien, 2 rendez-vous chez le notaire, un rendez-vous chez le courtier et le banquier, une visite du bien pour les locataires et une signature de bail.

Chapitre VII : Comment trouver des partenaires pour avancer plus vite

• Autodidacte : Le prix à payer

Si vous souhaitez devenir libre financièrement, il faut enchainer rapidement les investissements. Romain Caillet reconnaît avoir perdu beaucoup trop de temps entre ses investissements. 15 mois se sont écoulés entre le 3ème et 4ème investissement, 21 mois entre le 6ème et 7ème investissement, 1,5 an entre le 8ème et 9ème investissement. N’attendez pas pour investir ! En matière d’immobilier, le temps joue pour l’investisseur. Plus tôt vous vous endettez, plus tôt vous remboursez, plus tôt vous développez votre capital.

• Problème = Solution

Pour son 5ème investissement, Romain est reparti dans un mode qu’il appelle « fourmi ». Travailler, épargner pour ensuite réinvestir. Avec le recul, il aurait fallu emprunter à nouveau sans tarder ! Une nouvelle opportunité s’est présentée : un lot de 3 garages dans le Vème arrondissement de Marseille. Prix de vente 45 K€. Pour ne pas manquer cette opportunité sachant que Romain ne souhaitait pas emprunter, il fallait trouver une solution. Romain Caillet a décidé d’acheter ce lot avec un ami investisseur. Pour ce faire, il n’a pas eu besoin de créer une SCI ou une autre société. En effet, les garages se présentaient sous 3 lots différents. Il était donc possible sur le même acte de vente et donc le même titre de propriété, de répartir les lots entre plusieurs acheteurs. Romain a acheté 2 box et son ami un box.

En achetant ensemble, ils ont pu profiter de l’affaire tout en faisant diminuer sensiblement les frais de notaire. Ceux-ci sont en effet inversement proportionnels au prix d’achat. Plus le prix d’achat est élevé et plus ils sont faibles. Une façon maligne de rendre cette association ultra-gagnante.

VIDÉO IMMOBILIER : Comment investir dans l’immobilier

Dans la lignée des astuces proposées dans le livre Adieu Patron, une experte en investissements immobiliers partage sa stratégie et explique comment elle devenue rentière à 44 ans 🙂 :

Chapitre VIII : Visiter un appartement ou comment jouer une pièce de théâtre

• Savoir saisir les bonnes affaires

Pour son 7ème investissement, Romain s’est tourné vers un appartement. En respectant scrupuleusement sa méthode de 10 minutes de recherche matin et soir sur Leboncoin.fr et Se Loger.fr, il a déniché un T2 de 39 m2 dans le IIe arrondissement de Marseille (prix de vente : 58 K€). Un prix défiant toute concurrence, pour ce quartier en devenir, lié au fait qu’il s’agissait d’une succession. Pour obtenir cet appartement visiblement très convoité, Romain s’est muni, le jour de la visite, d’un dossier « en béton armé » pour prouver son sérieux et sa solvabilité.

• Et pas besoin d’être inhumain pour ça

Ce dossier a joué en sa faveur mais ce qui lui a permis d’emporter l’affaire, c’est tout simplement la nature même de son projet. « Acheter un appartement pour sa mère dans un quartier qu’elle aimait beaucoup ». L’aspect humain de son dossier lui a permis de faire la différence avec les autres candidats. Compte tenu du bas prix de l’appartement, un emprunt sur 15 ans a permis d’autofinancer le bien (rentabilité 12%). Loyer 600 €/ mensualité 435 €. Au-delà de la rentabilité en elle-même, c’est le potentiel de la plus-value qui rend cet achat particulièrement intéressant. Il n’y a pas de secret une bonne affaire se fait à l’achat. Acheté 58 k€, cet appartement pouvait se revendre aussitôt à 85 k€.

Pour Romain Caillet, les bonnes affaires sont partout. Il suffit juste de se baisser pour les ramasser.

Chapitre IX : La Plus-Value

• Savoir partager et s’associer

Comment ne pas laisser passer une belle affaire quand on n’a ni la totalité de la somme ni la possibilité d’emprunter ? C’est en effet la question à laquelle a été confrontée Romain Caillet après avoir découvert un lot de 12 box de garages, à quelques pas de la gare St Charles à Marseille, vendus 162 k€. Pour arriver à ses fins, il faut parfois savoir changer de technique et accepter de partager ses bons plans. C’est ce que Romain n’a pas hésité à faire. Il a tout simplement proposé à un de ses amis investisseurs de s’associer à lui pour acheter les12 lots. L’idée étant d’acheter en nom propre et de se répartir ensuite les lots comme suit : 8 lots pour son ami, 4 lots pour lui. Cet achat groupé a permis de réaliser une négociation globale et d’optimiser sensiblement le prix d’achat (prix final de 11 000 €/ box vs 13 500 € initialement).

Romain nous prouve à nouveau, dans cet exemple, qu’il est possible d’acheter bien en dessous du prix du marché. Dans ce cas précis, il a eu affaire à un promoteur pressé de finaliser la vente des derniers biens de son programme. Le temps jouant contre lui, il était clairement disposé à proposer un rabais confortable.

• Fondamental : la plus-value se fait à l’achat

Pour ceux qui en douteraient encore, sachez que la plus-value d’un bien se fait à l’achat quand on signe chez le notaire. Si vous pensez que la plus-value se fait plus tard à la revente, c’est que vous oubliez que votre pouvoir d’achat va subir la même inflation. Ainsi en achetant au prix du marché un bien à 100 k€ et en le revendant 15 ans plus tard à 150 k€, il y a des chances que vous ne puissiez pas racheter plus grand que ce que vous avez vendu ! Une bonne affaire est incontestablement une affaire que vous avez achetée en dessous du prix du marché et qui dégage un cash-flow positif.

En résonant ainsi vous vous appuyez sur des chiffres concrets et non des spéculations sur 15 ou 20 ans. Sachez que la période que nous vivons permet de générer facilement du cash-flow positif. Il est aujourd’hui possible d’emprunter à des taux très fiables et de louer au-dessus de 8%. En procédant de cette façon, vous pourrez mettre dans votre poche la différence une fois charges et impôts déduits.

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent en savoir plus sur cette notion fondamentale de cash-flow, je les invite à lire l’article : « Augmenter son cash-flow : 6 Astuces »

Chapitre X : Faut-il acheter sa résidence principale ?

Si vous souhaitez investir en série et devenir rentier, il est préférable de ne pas acheter votre résidence principale. De cette façon, vous allez préserver votre capacité d’endettement au maximum. A défaut, vous risquez de dépasser le fameux taux d’endettement de 33%. Vous serez donc bloqués pendant de longues années pour investir à nouveau. Le fait de louer son appartement présente par ailleurs un gros avantage vis à vis de la banque. Vous pouvez souscrire un emprunt en expliquant que c’est pour l’achat de votre résidence principale, ce qui vous mettra dans une position très favorable.

Si vous souhaitez vivre vos rêves en matière d’immobilier, il est important de vous assurer que la personne qui partage votre vie partage également ces mêmes rêves. A défaut, votre vie personnelle risque d’être compliquée. Il se peut que pour préserver celle-ci, vous soyez obligé d’abandonner vos rêves. En ce qui concerne Romain Caillet, c’est précisément parce qu’il ne voulait pas lâcher ses rêves qu’il a pris la décision de se séparer de sa compagne et… d’acheter dans la foulée sa résidence principale.

• L’Importance des partenaires

Au-delà de votre partenaire de vie, il est important de s’entourer de personnes qui partagent les mêmes ambitions que vous et qui peuvent devenir des partenaires potentiels. Ces personnes peuvent se trouver dans des groupes d’investisseurs. N’attendez pas pour partir à leur recherche !

• Un petit achat pour l’homme, une grande affaire pour l’investisseur

Début 2013, Romain a acheté sa résidence principale à Marseille : un T2 de 36 m2 payé 72 k€. Celle-ci a été financée grâce à la revente d’un parking (20 K€), le prêt d’un ami et un prêt de la banque sur 15 ans. Ce nouvel investissement a été l’occasion pour Romain Caillet d’apprendre à réaliser quelques travaux lui-même. Une étape intéressante pour qui démarre dans l’immobilier, formatrice pour les revues de chantier à terme et pour identifier les travaux dans un appartement. En revanche, il est souhaitable de déléguer cette partie dès lors que l’on veut accélérer le rythme des investissements.

Chapitre XI : La révolution de la location saisonnière

• Groupe Mastermind : Premier départ du monde du salariat

Attiré par l’activité de blogging immobilier, Romain Caillet rejoint début 2014 un groupe Mastermind. Objectif : se former au blogging pour ensuite pouvoir vivre de cette activité.

Pour mettre son projet à exécution, il décide de quitter son emploi. Rattrapé par la réalité terrain de la vie de bloggeur (nécessité de publier régulièrement un contenu de qualité et de donner du temps au temps pour se faire connaître), Romain décide de faire marche arrière. Il comprend que l’immobilier lui offre une autoroute de croissance et d’indépendance financière plus rapide que le blogging.

• Comment je suis devenu rentier en 18 mois grâce à la location de courte durée

En 18 mois, les revenus de Romain Caillet vont passer de 1 600 € à 10 000€ /mois. Pour atteindre ces résultats, il s’est tourné vers un mode de location encore peu répandu en 2014 : la location de courte durée.

• La location courte durée

Ce mode de location offre le meilleur moyen de gagner de l’argent rapidement, selon Romain, à condition toutefois de respecter quelques principes. Voici les 3 règles qu’il a scrupuleusement appliquées :

• Investir dans un appartement où il y a un flux de voyageurs tout au long de l’année
• Sélectionner un bien qui correspond aux attentes des clients de passage
• Acheter le bien en dessous du prix du marché et vérifier que l’appartement rapporte de l’argent même en location nue

Pour valider la pertinence de la location courte durée, Romain a réalisé un test avec son propre appartement. Le bilan s’est révélé magique ! Romain a découvert qu’il lui suffisait de louer son appartement 6 nuits pour rembourser sa mensualité de crédit. Un résultat inédit qui l’a motivé à prendre le virage de la location courte durée.

Chapitre XII : Le jour où ma banque m’a dit non

En Juillet 2014, l’opportunité d’acheter 2 nouveaux garages dans une résidence que Romain connaît bien se présente. Soulignons au passage l’efficacité des alertes automatiques des sites en ligne quand on sait bien les programmer . A cet époque, Romain est à nouveau en CDD. La banque refuse, dans ce contexte, de lui prêter de l’argent. Pour ne pas laisser passer l’opportunité (décote de 20 % par rapport au prix du marché), Romain va utiliser une nouvelle technique : acheter avec un de ses amis et se faire financer sa quote part par son ami. Les 2 amis achèteront chacun un garage (soit 8 500 € chacun) mais signeront l’acte d’achat ensemble ce qui permettra de réduire les frais de notaire. Par ailleurs, l’ami de Romain lui avancera la somme (échange de bons procédés puisque de son côté Romain apporte sur un plateau d’argent une jolie opportunité).

Conclusion : Même lorsque la banque refuse de vous prêter, il y a toujours des solutions pour continuer à investir.

Chapitre XIII : Deux appartements en 10 jours

En 2015, Romain Caillet décide d’accélérer ses investissements immobiliers et de se concentrer sur la location courte durée. Il va ainsi acheter 4 appartements en 1 an.

Le 1er appartement est un 40 m2 trouvé sur Leboncoin.fr à 72 k€. Cet appartement a pour avantage de ne pas avoir de charges de copropriété. Romain le négociera 69 K€ et l’achètera à crédit sur 20 ans. Ses mensualités basses (375 €) lui permettent d’envisager une location en nue dans le pire des cas.

Quelques mois plus tard, Romain achète un 2nd appartement dans un quartier en devenir, idéal pour faire de la location de courte durée. Un T2 de 48 m2 vendu 66 k€ qu’il transformera en T3 pour accueillir un maximum de visiteurs en location courte durée. Pari réussi puisque les revenus s’élèvent à 1 900 €. Sa stratégie est toujours la même : trouver des biens à des prix très bas, sans travaux de rénovation. Une opportunité d’avancer vite quand on n’a ni le temps ni les moyens de financer les travaux. Pour trouver des artisans fiables, Romain Caillet s’adresse systématiquement au syndic de sa copropriété. Une technique efficace qu’il encourage à suivre.

Chapitre XIV : Avant-dernier investissement

• Construire sa crédibilité

En mai 2015, Romain Caillet gagne plus de 5 000 €/mois avec l’immobilier. Difficile dans ces conditions de continuer à aller travailler tous les matins pour au final toucher 1 500 €. Surtout lorsqu’il s’agit de gérer en parallèle 3 appartements en location de courte durée, 1 appartement en location classique et 10 box. La tentation peut être grande de quitter son job. C’est toutefois le piège dans lequel Romain n’a pas voulu tomber. Un CDI assoit la crédibilité de l’investisseur auprès des banques. Quitter son CDI revient donc à prendre le risque de ne plus pouvoir emprunter.

• Foncer encore et toujours

En avril 2015, Romain Caillet signe la vente définitive pour un nouvel appartement. Ce sera le 3ème appartement acheté en l’espace de 4 mois sur 2015. L’appartement a été repéré sur Leboncoin.fr. Il s’agit d’un T2 de 44 m2 acquis pour 70 k€ (valeur réelle 90 k€). Après un léger rafraichissement, l’appartement a été mis en location courte durée. Pour doper la rentabilité, 2 canapés lit ont été installés dans le salon. Ceci permet d’accueillir 6 personnes lorsque la plupart des logements de même taille n’en accueille que 4. Résultat des courses : une mensualité de crédit de 385 € et un revenu mensuel moyen de 1 750 €.

Chapitre XV : L’exceptionnelle poule aux œufs d’or continuera-t-elle à pondre pour vous ?

En juillet 2015, Romain Caillet déniche à nouveau sur LeBoncoin.fr son 4ème appartement. Il s’agit cette fois d’un T3 de 55 m2 affiché à 85 k€ dans le IIe arrondissement de Marseille. L’appartement constitue une vraie perle, car situé dans une rue de premier choix. La banque, consultée en amont de la recherche, a promis un financement de 150 k€. C’est donc pour Romain l’opportunité d’inclure dans cette enveloppe les frais de travaux. Tout se présente donc dans d’excellentes situations.

• Il y a toujours une solution

Quelques semaines plus tard, c’est la douche froide. Romain Caillet découvre que la banque revient sur sa décision. Motif du refus : un taux d’endettement supérieur à 39 %.

Néanmoins, Romain ne se décourage pas et décide de chercher la solution qui va lui permettre d’acquérir ce nouvel investissement négocié à 80 k€. Il dispose d’un apport personnel de 40 k€ (revenus issus de la location courte durée), il lui reste donc à financer la différence soit 40 k€. C’est auprès d’une de ses anciennes banques que la solution se dessine finalement. Romain entrevoit la possibilité de souscrire un prêt personnel de 40 K€ sur 7 ans à 3%. Pour obtenir l’accord de la banque, il explique qu’il a l’intention de procéder à une rénovation de ses appartements. La demande est acceptée, les résultats obtenus en immobilier jusqu’alors convainquent la banque.

• Une affaire en or

Sitôt la rénovation de l’appartement terminé (enveloppe de 13 k€), l’appartement est mis en location courte durée. Les résultats ne se font pas attendre et permettent de dégager un revenu moyen mensuel proche de 2 300€ soit un rendement de 26%. Pour atteindre ce type de résultat, Romain n’hésite pas à optimiser le nombre de couchages en installant 2 canapés lit dans le salon. Au total, l’appartement dispose donc d’une capacité de 8 couchages. L’excellent rendement de l’appartement va permettre à Romain de déléguer la gestion. Un luxe qu’il n’est pas toujours possible d’avoir sur les appartements de plus petites tailles générant une rentabilité moindre. Pour Romain, le T3 est une taille d’appartement particulièrement intéressante pour la location de courte durée. La rentabilité est meilleure et la concurrence bien moindre.

• L’adaptabilité : la stratégie de demain

Néanmoins, Romain Caillet souligne la nécessité de ne pas rester enfermé dans un mode de location particulier. Important de rester ouvert aux évolutions rapides et changements de législation de la location courte durée. Romain se garde la possibilité de basculer vers un autre mode de location si les règles n’évoluaient dans un sens favorable. A titre d’exemple, en période plus creuse (hiver), il n’exclue pas la possibilité de louer le logement à des étudiants en location meublée standard puis de basculer en location courte durée sur l’été.

Chapitre XVI : L’Univers de la Banque

Comprendre le fonctionnement du monde bancaire est sans aucun doute une compétence que doit acquérir tout investisseur. Pour se mettre dans de bonnes conditions pour obtenir son prêt, Romain nous partage ses 5 règles :

• Ne pas présenter de crédits à la consommation ou découvert
• Avoir un train de vie adapté à ses revenus (revenus supérieurs aux dépenses)
• Se constituer une épargne
• Soigner son avis d’imposition
• Connaître sa capacité d’emprunt

Une fois ces règles respectées, il est important de trouver le bon interlocuteur au sein du bon établissement bancaire. Pour les investisseurs qui souhaitent enchainer les investissements, privilégier les 3 banques suivantes : Crédit Foncier, Crédit Mutuel, CIC. Leur mode de calcul de l’endettement est plus favorable, par ailleurs, les délégations des agences sont importantes. Ne jamais se décourager face au renoncement du banquier, conserver de l’énergie pour trouver le bon partenaire.

Chapitre XVII : La boucle est bouclée

• Etre rentier et être définitivement rentier

En septembre 2016, Romain a pris conscience du fait que ¾ de ses revenus immobiliers provenaient de la location courte durée. Pour réduire cette dépendance, qui pourrait s’avérer dangereuse, il a décidé de revendre un de ses appartements et de diversifier son patrimoine avec des colocations et des garages. Une fois la revente effectuée, Romain Caillet dispose d’un patrimoine proche de 700 k€, 100 k€ de liquidités, un revenu moyen mensuel de 8 500 €, une dette de 320k€, des mensualités de remboursement de 2 600 €. Une jolie situation qui lui permet clairement de vivre de ses rentes. Romain ne va pas pour autant s’arrêter là car il estime qu’il peut encore améliorer son cash-flow.

• Restructuration de la dette : Tout investisseur doit passer par là pour avancer

Pour poursuivre l’optimisation de ses revenus, Romain Caillet a décidé de restructurer sa dette. Très concrètement, il s’agit de renégocier ses taux d’emprunt et d’allonger certains prêts initialement souscrits sur 15 ans pour réduire les mensualités. Par ailleurs, Romain a également à cœur de transformer un prêt à la consommation en prêt immobilier. Après avoir essuyé plusieurs refus auprès de nombreuses banques, Romain Caillet obtient finalement gain de cause. Une belle réussite qui va lui permettre de réduire ses mensualités de 2 645 € à 1 807 € et donc d’améliorer son train de vie. Par ailleurs, Romain peut dormir sur ses 2 oreilles. Un seul appartement, loué en location courte, suffit à rembourser ces mensualités. Une jolie négociation qui prouve que tout est possible à celui qui s’arme de patience et détermination.

Conclusion sur le livre “Adieu Patron”

Adieu Patron est un livre qui a le grand mérite de donner de bons conseils pratiques pour démarrer en immobilier locatif et multiplier les investissements avec succès. J’ai personnellement beaucoup apprécié l’authenticité de Romain Caillet qui nous partage sans détour aussi bien les difficultés que les succès qu’il a rencontrées sur le terrain. Une invitation à prendre le chemin de l’autonomie financière en cultivant détermination et passage à l’action.

Points forts et points faibles du livre Adieu patron

Points forts du livre Adieu Patron :

• Adieu Patron est facile et agréable à lire
• Une autobiographie qui nous montre que la liberté financière est à la portée de tous. Des conseils concrets pour accéder rapidement à cette indépendance financière
• Une transparence totale sur tous les chiffres des différents investissements de Romain Caillet
• Un partage des hauts et des bas du parcours d’investisseur sur un ton résolument positif et motivant

Points faibles du livre Adieu Patron :

• La majorité des investissements de Romain Caillet est constituée de parkings. Dommage pour ceux qui auraient aimé en savoir plus sur la colocation, les immeubles de rapport, les divisions d’appartement…
• Des exemples d’investissements exclusivement localisés sur Marseille
• Adieu Patron s’adresse avant tout aux investisseurs débutants

La note de Claire, du blog Investir au Féminin pour Adieu Patron :

★★★★

Le petit guide pratique du livre Adieu patron : comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier

Quels sont les trois règles d’or à respecter pour rentabiliser l’investissement dans un box ?

1. Choisir un lieu où l’offre de stationnement est très faible et la demande très forte
2. Privilégier une zone dans laquelle il y a un peu d’insécurité ou incivilité, c’est-à-dire une zone où le conducteur prend un risque à laisser sa voiture dehors.
3. Sélectionner uniquement les box ayant une longueur supérieure à 4,5 m (idéalement 5 m), une largeur supérieure à 2,30 m (idéalement 2,5 m), une hauteur de porte supérieure à 1,90 m.

Foire Aux Questions (FAQ) du livre Adieu patron : comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier.

1. Comment le public a-t-il accueilli le livre Adieu patron : comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier de Romain Caillet ?

Depuis son édition par Paca Éditions le 25 février 2017, le livre de Romain Caillet a été bien accueilli par le public et est même bien positionné dans le classement des meilleures ventes d’Amazon.

2. Quel est l’impact du livre Adieu patron : comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier de Romain Caillet ?

Dans ce livre se trouve de bons conseils pratiques pour démarrer en immobilier locatif et multiplier les investissements avec succès.

3. À qui le livre Adieu patron : comment devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier de Romain Caillet s’adresse-t-il ?

L’ouvrage s’adresse à tous ceux qui sont ou qui souhaitent se lancer dans l’immobilier

4. Quels sont les éléments qui définissent une bonne affaire ?

• Les circonstances dans lesquelles le vendeur vend
• Vos compétences de négociation
• Le potentiel de développement de la région dans laquelle vous investissez.

5. En quoi se résume l’effet de levier ?

Il se résume au fait :

1. D’acheter un bien avec l’argent de la banque
2. Faire rembourser la mensualité d’emprunt par le loyer du locataire
3. Devenir propriétaire.

La malice de l’investisseur versus la solitude de l’investisseur

La malice de l’investisseur	La solitude de l’investisseur
Faire la différence entre investir et acheter	Les critiques
Changement radical du regard sur les choses	La jalousie
Changement radical du regard sur la vie	Rester discret
Changement radical du regard sur vos finances personnelles	Rejoindre des groupes d’investisseurs

Qui est Romain Caillet ?

Romain Caillet, expulsé de chez lui à l’âge de 13 seulement, il a été travailleur social dans différents centres d’urgence pour familles en détresse. Avant de fêter ses 30 ans, il est devenu rentier en 18 mois grâce à l’immobilier uniquement. Aujourd’hui investisseur reconnu, il intervient auprès des plus célèbres conférenciers français lors de séminaires organisés autour de l’immobilier.

À la fois acteur et observateur de l’investissement en France, il partage aujourd’hui son expertise à travers sa chaîne YouTube, son groupe Mastermind (le Mastermind Immobilier Adieu Patron, premier Mastermind immobilier de France), sa formation en ligne et son livre best-seller « Adieu Patron ».  

Avez-vous lu le livre “Adieu Patron” ? Combien le notez-vous ?

Visitez Amazon afin de lire plus de commentaires sur le livre “Adieu Patron”

Visitez Amazon et achetez le livre “Adieu Patron”