Trois livres sur l’investissement immobilier pour réussir comme investisseur

Investir dans l’immobilier est considéré comme l’une des meilleures méthodes pour accumuler de la richesse et acquérir la liberté financière. C’est, de nos jours, un investissement réputé comme l’un des plus sûr et rentable pour placer son argent. Alors, vous aussi vous rêvez de devenir investisseur ? Et bien lancez-vous ! Lisez ces trois résumés de livres sur l’investissement immobilier, à la fois très accessibles et très complets, pour oser l’aventure d’un projet d’investissement dans l’immobilier !

Trois livres sur l’investissement immobilier complémentaires et incontournables !

Je vous propose, dans cet article, un petit résumé de trois livres sur l’investissement immobilier pour lesquels vous retrouverez une chronique plus détaillée sur le site. Ces trois ouvrages sont des best-sellers incontournables, qui abordent l’investissement immobilier de différentes manières et qui sont donc très complémentaires. Vous y découvrirez, en effet, les bases de l’investissement locatif et tout ce qu’il faut savoir pour démarrer ou pour optimiser un investissement déjà en place.

Voici les livres sur l’investissement immobilier résumés dans cet article :

• « Les secrets de l’immobilier », de Charles Morgan

Cet ouvrage est un guide complet pour vous encourager à vous lancer et bien démarrer, pas à pas, dans l’investissement immobilier, qui est – et c’est là le message principal de l’auteur – à la portée de tous, et non pas seulement accessibles aux personnes qui ont une épargne. Vous voulez tout connaître en un temps record : ce livre est un bon condensé d’informations sur le sujet et devrait alors répondre à vos attentes !

• « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 € », de Goulwenn Tristant

Ce livre retrace l’expérience personnelle de l’auteur, un sapeur-pompier qui décide de se lancer dans l’investissement immobilier en partant de zéro. Il nous raconte alors comment, animé par la passion de l’immobilier dont il ne connaissait rien, il s’est constitué un patrimoine de 25 appartements en 8 ans sans autre apport financier que son petit salaire. Cet ouvrage nous livre son parcours et, au fil des acquisitions, plein de conseils pour investir dans l’immobilier locatif sereinement et efficacement. Si vous partez de rien, que vous n’avez ni connaissance, ni apport financier mais que vous êtes prêt à lever les idées-reçues et déterminé à vous lancer dans l’investissement immobilier, cet ouvrage est fait pour vous ! Un vrai « booster » plein de positivité !

• « L’investissement immobilier locatif intelligent », de Julien Delagrandanne

Ce livre s’adresse davantage à ceux qui ont déjà quelques notions de base de l’immobilier et qui souhaitent perfectionner leur investissement locatif. L’auteur va plus loin en donnant des conseils avisés pour optimiser sa rentabilité et développer son activité. Si vous avez décidé de devenir libre financièrement avec l’investissement immobilier, alors cette lecture peut vous conduire sur la voie que vous recherchez !

1. « Les secrets de l’immobilier » de Charles Morgan

Par Charles Morgan, 2015, 308 pages.

Charles Morgan, l’auteur, accumule plus de vingt années d’expérience dans l’investissement immobilier. Dans son livre « Les Secrets de l’immobilier« , il souhaite montrer que, même avec peu de capital personnel, peu de temps et peu de connaissances, il est possible de se lancer dans l’investissement immobilier.

« Les secrets de l’immobilier » est un guide complet dans lequel Charles Morgan explique :

• Les démarches à réaliser, étapes après étapes, pour investir dans l’immobilier : comment trouver, analyser, acheter, financer, négocier des biens immobiliers, comment reconnaître les bonnes affaires capables de nous procurer des revenus réguliers et conséquents.
• Des méthodes pratiques avec check-lists et tableaux pour obtenir un bon rendement, louer de la meilleure façon et gérer durablement en toute sécurité ses acquisitions.
• Des clés pour devenir un expert de son marché immobilier local, ce qu’il faut connaître concernant les tendances du marché et la réglementation
• Les erreurs à connaître et à éviter pour ne pas perdre des sommes qui, dans ce domaine, peuvent vite être considérables.
• L’attitude d’un investisseur immobilier millionnaire.

Les trois principales idées du livre sur l’investissement immobilier

• Tout le monde peut investir dans l’immobilier !

« Beaucoup de gens pensent qu’il faut être riche pour acheter de l’immobilier. Mais en réalité, c’est en achetant des biens immobiliers que l’on devient riche ! » – Charles Morgan

En effet, être riche n’est pas une condition nécessaire pour investir dans l’immobilier. C’est une idée fausse de penser ainsi. Avec une stratégie adaptée et une gestion saine de son argent, n’importe qui peut investir dans l’immobilier et pas seulement les gens qui ont une épargne ou qui sont aisés financièrement. D’ailleurs, un achat immobilier a tout intérêt à être effectué en s’aidant d’un crédit.

• L’immobilier est un formidable outil pour s’enrichir

L’immobilier est une valeur sûre et pérenne : il garantit assurance et profit. Contrairement à la bourse, c’est du concret. C‘est une valeur refuge lors d’inflation (au même titre que l’or).

D’autre part, avec l’immobilier, on peut bénéficier d’un véritable effet de levier grâce au crédit. C’est sa grande force si on le compare aux autres types d’investissement. Aussi, grâce aux intérêts composés, notre retour sur investissement ne cesse d’augmenter dès lors que l’on réinjecte nos revenus dans d’autres investissements.

Enfin, l’investissement immobilier peut nous permettre de réduire nos impôts !

• L’investissement immobilier est idéal pour devenir indépendant financièrement

L’immobilier permet l’augmentation de ses revenus et de son patrimoine tout en accumulant du capital. La clé de l’indépendance est le développement des revenus passifs dans le temps, au fil de ses investissements et de son épargne cumulée.

Ce que « Les secrets de l’immobilier » nous apprend

• Comment financer son bien immobilier

Plus précisément :

• Préparer son dossier d’obtention de prêt, qu’il faudra adapter en fonction de sa stratégie (location ou revente) ;
• Tout sur le crédit immobilier : type de prêts, taux d’emprunts fixe ou variable, garantie, durée d’amortissement, etc. ;
• Les méthodes pour optimiser son investissement à travers le financement de son projet : renégocier son crédit, effectuer des versements supplémentaires, moduler son échéance, déduire des impôts les intérêts d’emprunt, rembourser de manière anticipée ou pas…
• Les autres alternatives au crédit immobilier : prêt personnel, SCI, investissement viager…

Charles Morgan conseille de :

• Définir et suivre certains critères d’acquisition :
  • L’emplacement (critère n°1),
  • Le type de bien (appartements, maisons, garages/parkings, terrains),
  • Les caractéristiques du bien (équipement du bien, piscine, jardin, garage),
  • La gamme de prix,
  • L’état et l’ampleur des travaux,
  • La plus-value possible en cas de revente.
• Calculer le cashflow de notre bien locatif afin d’être sûr que le loyer estimé dépassera notre mensualité de crédit.
• Bien comprendre le marché immobilier local (la loi de l’offre et de la demande) et ses cycles.

Charles Morgan conseille d’acheter un immeuble de rapport pour différentes raisons qu’il détaille dans le livre : le prix de revient est moindre au mètre carré, on dilue le risque sur plusieurs appartements, marché plus restreint donc bien plus facilement négociable, gain de temps, plus de chance d’obtenir un crédit, etc.

Par ailleurs, l’auteur explique :

• Pourquoi le choix de notre type de location est également essentiel : vide, meublé, location courte durée ou chambre d’hôte par exemple.
• Que posséder un immeuble, c’est comme gérer une entreprise : il faut optimiser son investissement sur le long terme.
• Comment calculer son cashflow, en estimant nos revenus locatifs selon plusieurs critères et nos dépenses de fonctionnement : si le résultat est positif, c’est parfait, notre investissement nous enrichit. En revanche, si le résultat est proche de zéro ou négatif alors notre investissement n’est sûrement pas aussi rentable qu’il le faudrait.
• Comment attirer et surtout garder nos bons locataires.
• De quelle manière rendre un contrat de location béton.

Pour maximiser sa plus-value lors d’un achat-revente, il est nécessaire de se positionner sur un bien à prix médian, peu attrayant de prime abord, avec des travaux ou des points « négatifs » pour que la négociation soit plus facile et que le prix d’acquisition soit faible.

Dans cette partie, on apprend alors à :

• Vérifier le prix maximum à payer pour sécuriser sa plus-value.
• Faire un état des travaux à effectuer et les planifier à l’avance selon trois catégories de travaux : celles nécessaires, celles esthétiques, les transformations possibles.
• Définir la valeur du bien après rénovation.
• Maximiser son profit pour la revente grâce aux nombreuses astuces de l’auteur.

La méthode d’achat d’un bien, dévoilée dans « Les secrets de l’immobilier »

Dans « Les secrets de l’immobilier« , Charles Morgan explique :

• Toutes les étapes du processus d’achat d’un bien : offre d’achat, compromis de vente et acte de vente définitif.
• La manière de faire une offre : être prêt, ne pas proposer le montant maximum souhaité, utiliser l’écrit…
• Comment négocier : préparer le terrain dès la première visite, connaître le marché local, ne pas être dans l’émotionnel, trouver un vendeur motivé à vendre, ne pas trop parler et se montrer intéressé pendant la visite, etc.
• Plusieurs techniques pour maximiser ses chances d’obtenir gain de cause : justifier son offre, prouver que l’on a les moyens d’acheter, faire des concessions, mettre de l’argent « sur la table »…
• Qu’il ne faut ni abattre toutes ses cartes dès le début ni faire une offre trop basse pour ne pas vexer le vendeur.

Puis l’auteur indique ce que nous devons faire une fois l’offre acceptée :

• Faire inspecter l’immeuble (ossature) avant la signature du compromis qui nous engage.
• Réaliser les devis concernant les travaux.
• Se préoccuper de son financement.

Le mindset de l’investisseur immobilier, selon Charles Morgan

• La résidence principale ne doit pas être la priorité

L’auteur nous invite vivement à attendre avant d’acheter sa résidence principale. Il vaut mieux, en effet, conserver sa capacité d’emprunt pour acheter des biens qui apportent des revenus passifs. Aussi, il existe différentes stratégies très rentables (et elles sont détaillées par l’auteur) qui peuvent être mises en place pour optimiser la question de sa résidence principale.

• Les quatre étapes de l’investisseur à connaître pour accroître son patrimoine

Dans les derniers chapitres de son livre « Les secrets de l’immobilier« , Charles Morgan nous développe quatre étapes dans l’attitude de l’investisseur immobilier millionnaire :

• Penser « Un Million » : tout est dans notre état d’esprit. Cela doit devenir notre objectif.
• Acheter « Un Million » : il est nécessaire d’investir dans des biens immobiliers qui ont une valeur, au total, d’un million d’euros, même si cela est à crédit.
• Posséder « Un Million » : en remboursant ensuite ses dettes, on obtient un patrimoine net d’un million d’euros.
• Recevoir « Un Million » : nos investissements doivent nous apporter un revenu annuel d’un million d’euros.

Pour Charles Morgan, c’est en changeant notre état d’esprit que nous changeons notre vie. Selon lui, la recette miracle est la suivante : Succès = vision claire + désir ardent + foi inébranlable + persévérance.

Il souligne également l’importance de lister ses objectifs pour maintenir sa motivation au plus haut niveau et nous aider à passer à l’action !

Critique du livre « Les secrets de l’immobilier » de Charles Morgan

Je recommande vivement la lecture de ce livre ! Outre la pertinence des conseils et stratégies développées par l’auteur, c’est un ouvrage complet, qui motive à passer à l’action, qui modifie son rapport à l’argent et souligne l’importance de son état d’esprit pour réussir son investissement immobilier.

Points forts :

• Une lecture très accessible pour le débutant dans le domaine de l’investissement immobilier ;
• La pertinence du contenu : les bases indispensables, des stratégies claires, efficaces et adaptées aux différents contextes, situations, objectifs.
• Le dernier chapitre : un accompagnement dans notre passage à l’action en 8 semaines.

Points faibles :

• La fiscalité est très peu évoquée (cela dit, cet aspect évolue et les informations peuvent rapidement devenir caduques) ;
• Sur certains points, on reste sur des informations de base (concernant le financement, le prêt in fine ou le nantissement ne sont, par exemple, pas évoqués).

Ma note :

Pour aller plus loin :

Lire la chronique sur ce blog

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2. « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros » de Goulwenn Tristant

Par Goulwenn Tristant, 2015, 250 pages

En 2006, Goulwenn Tristant, l’auteur de ce livre, devient sapeur-pompier de Paris. Il perçoit alors 1900 € nets par mois et n’est propriétaire d’aucun bien. Huit ans plus tard, le jeune homme possède 25 appartements, un garage et a réuni près d’1,5 million d’euros de fonds.

Vous l’aurez compris, le message de Goulwenn Tristant, à travers ce livre, est donc que n’importe qui peut réussir dans l’investissement immobilier, même avec un salaire moyen. Le pompier raconte comment il a procédé sans aucune connaissance particulière du monde de l’immobilier, personne pour le conseiller, aucune épargne, et donc aucun apport financier.

Son ouvrage se découpe de la façon suivante :

• En première partie, il nous donne des conseils concrets sur l’investissement immobilier ;
• En seconde partie, il relate son parcours, depuis qu’il a commencé à investir jusqu’à aujourd’hui ;
• La dernière partie est constituée d’annexes qui synthétisent et détaillent certains points essentiels.

Les conseils concrets développés dans « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros« 

• Conseils sur l’investissement locatif en général

Dans cette partie, Goulwenn Tristant nous donne tout un tas de conseils pratiques dans les différents domaines de l’investissement immobilier.

Voici les idées qu’il développe :

• Investir dans le neuf, notamment dans les programmes de défiscalisation attractifs, n’est pas une bonne idée : ce sont généralement de très mauvais produits d’investissement. Nous devons plutôt nous concentrer sur la rentabilité.
• Faire appel à un courtier demande d’être vigilant sur certains points (l’auteur nous dévoile sa mauvaise expérience personnelle à ce sujet).
• Par sécurité, il est recommandé d’opter pour des prêts immobiliers à taux fixes.
• Concernant l’assurance : si le banquier nous laisse le choix ou si on peut le négocier, il vaut mieux opter pour l’hypothèque.
• La durée du prêt est un élément essentiel : on peut choisir les durées de remboursement les plus courtes possibles, mais on ne doit pas avoir peur d’emprunter sur 20 ou même 25 ans.
• Quand il y a une bonne affaire à saisir, le taux des crédits immobiliers, c’est secondaire.
• Concernant le bien immobilier à acheter : en plus du calcul de la rentabilité du bien, il est essentiel d’être très attentif à sa situation géographique.
• Pour emprunter, il vaut mieux éviter tous crédits à la consommation et apprendre à jongler avec les banques.

Goulwenn Tristant liste plusieurs conseils pour bien investir :

• Il faut être logique et attentif au marché de l’immobilier.
• Lors de la recherche et de la visite de biens, il est crucial de faire les choses dans l’ordre et de se fixer un cahier des charges.
• Il existe des ruses (expliquées ici par l’auteur) à utiliser pour être en dessous des 33 % d’endettement (référence utilisée par les banques), et ainsi obtenir des prêts bancaires plus facilement.

Pour Goulwenn Tristant, il est très pratique d’acheter un bien avec un locataire en place. Ainsi, on n’a pas à chercher d’occupant. D’autre part, les banques préfèrent ce genre de dossiers qui garantissent une source de revenus immédiats. Toutefois, si le logement est vide, pour louer ses biens, Goulwenn Tristant, mentionne plusieurs raisons pour lesquelles il évite les agences immobilières classiques (la principale étant le coût trop élevé : environ 10 % des loyers).

Autres points développés par l’auteur sur la relation propriétaire – locataire :

• Il est essentiel de se couvrir et d’assurer ses arrières pour éviter les problèmes en cas d’impayés notamment.
• Il est souvent moins risqué de prendre des dossiers de locataires à connotation sociale plutôt que ceux de salariés ayant une situation soi-disant stable et sûre : il y a moins de risques d’impayés puisque la majeure partie du loyer est couverte par les aides sociales gouvernementales.
• L’organisation et l’anticipation sont les maîtres-mots d’une bonne gestion de ses biens immobiliers.
• La relation à instaurer avec ses locataires doit être courtoise, faite de compréhension mutuelle : « une main de fer dans un gant de velours ».

« Pour vendre, dis du bien, pour acheter, dis du mal. » Proverbe arabe

Voici quelques-uns des conseils de l’investisseur développés dans le livre au sujet de la vente immobilière :

• Si on rencontre des difficultés pour vendre son bien, on peut redonner de l’attractivité, du cachet à son logement : pour moins de 2 000 € d’investissement, on peut augmenter de manière conséquente le nombre de visites et ses chances de vendre vite et bien.
• Ne pas vendre avant 5 ans : avant ce délai, la plus-value que l’on fera est imposée à hauteur d’environ 30 %.

Enfin, Goulwenn Tristant termine cette partie en soulignant l’importance de changer d’état d’esprit si l’on souhaite accéder à la propriété.

Il nous invite à :

• Aller au-delà des idées-reçues.
• Nous entourer de personnes positives.
• Prendre du recul face aux conseils des agents immobiliers : « Agent immobilier et investisseur immobilier : un même secteur économique mais deux activités totalement différentes ! »
• Nous préparer aux obstacles et persévérer jusqu’à atteindre notre objectif.

Le parcours immobilier de Goulwenn Tristant : ses réussites et ses galères

• Une histoire passionnante, pleine de rebondissements

Dans la deuxième partie de son livre, Goulwenn Tristant raconte son histoire depuis son premier achat immobilier (destiné à sa résidence principale, mais qui ne le sera finalement jamais) jusqu’au 25^e bien, huit ans plus tard.

On vit avec lui toutes ses péripéties, ses questionnements, ses réussites, les obstacles rencontrés.

• Le bilan de l’investisseur sur son parcours

Au terme de son récit, Goulwenn Tristant établit un bilan comparatif très intéressant entre l’investissement qu’il a réalisé avec ses studios en copropriété et celui réalisé avec ses immeubles. Il détaille chaque aspect (gestion, rentabilité, etc.) et conclut finalement que les immeubles représentent un vrai bonus financier. En effet, pour le même nombre de studios, Goulwenn Tristant économise 900 €/mois avec ses immeubles par rapport aux studios en copropriété, soit 11 000 € à l’année. Il nuance cependant cette réussite avec des problèmes rencontrés suite à la menace de l’effondrement d’un bâtiment mitoyen à l’un de ses immeubles.

Goulwenn Tristant dresse enfin un bilan complet de ses années d’investissement. Ainsi, on apprend que ce dernier possède, à l’écriture du livre, 25 appartements et 1 garage, et qu’il a réussi à lever, en 8 ans, et avec seulement 1 000 € en poche, près de 1 500 000 € de fonds à investir dans l’immobilier (pour un patrimoine immobilier valorisé à 2 000 000 €). Il conclut :

« Avril 2014, j’ai donné vie à un rêve… J’ai réussi à transformer mes 468 € de janvier 2006, en 1 500 000 € de prêt immobilier, représentant plus de 2 millions de patrimoine immobilier ! »

• Plus-value, relations compliquées avec les banques et exploits sportifs

L’auteur fait part également, après avoir raconté son histoire, de :

• Plusieurs astuces et conseils à suivre pour localiser la plus-value d’un bien.
• Ses relations ambivalentes avec les banquiers : « je t’aime, moi non plus » et des ruses qu’il a utilisées avec eux.
• Une comparaison avec le sport (l’auteur est un grand sportif) : comme lors d’épreuves sportives, dans l’investissement immobilier, il faut oser, rester positif, ne pas trop douter et ne pas regarder ce que font les autres ni se comparer à eux, mais plutôt se fixer ses propres objectifs.

Des annexes très parlantes !

La troisième et dernière partie du livre est très intéressante. Elle comprend de nombreuses annexes dans lesquels l’auteur mentionne :

• Un récapitulatif chiffré de son patrimoine et des démarches administratives liées à ses emprunts ;
• Deux organigrammes qui synthétisent son parcours d’investisseur au fil du temps ;
• Tous les documents fournis pour le montage de ses dossiers bancaires ;
• Un tableau récapitulatif de son épargne années après années ;
• Des calculs et des chiffres pour mieux comprendre l’immobilier : plusieurs formules pour calculer son taux d’endettement, sa rentabilité (brute, nette de charges, nette), une plus-value, la réévaluation de son loyer et « la règle des 100 » ;
• Un tableau et une analyse de son turnover de locataires ;
• Un glossaire de l’immobilier.

Critique de « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros » de Goulwenn Tristant

Le livre de Goulwenn Tristant est un excellent ouvrage : il apporte à la fois des conseils concrets, un témoignage et un bilan chiffré motivant !

• Dans la première partie :

On apprend plein d’astuces tirées directement de l’expérience de l’auteur. Provenant de la réalité du « terrain », ces conseils, souvent audacieux, sont très pratiques et très utiles pour celui qui souhaite se lancer dans l’immobilier et éviter certaines erreurs. C’est un réel gain de temps et d’argent pour le débutant en investissement immobilier !

• En seconde partie :

L’histoire de l’investisseur est inspirante ! Elle permet d’anticiper les différentes étapes que pourrait traverser celui qui projette d’investir dans l’immobilier. Le récit de Goulwenn Tristant est encourageant, tout en révélant les challenges qu’un investisseur pourrait avoir à relever. Le lecteur peut alors s’y préparer, se montrer attentif à certains aspects, et ainsi augmenter ses chances de réussite dans un projet d’investissement immobilier.

• En troisième partie : 

La dernière partie consacrée aux annexes est vraiment très utile. Elle synthétise, récapitule, détaille très concrètement les informations du livre. Grâce à ces annexes, on visualise bien le parcours de Goulwenn Tristant pendant toutes ses années d’investissement.

Finalement, ce livre est très convaincant sur un point : tout le monde peut, s’il est passionné et déterminé, investir dans l’immobilier et réussir à se constituer un patrimoine conséquent !

Points forts :

• Des conseils très pragmatiques et concrets, tirés de la réelle expérience de « terrain » de l’investisseur ;
• En révélant les réussites mais aussi les défis et obstacles que rencontre un investisseur immobilier, le récit de l’auteur est très formateur (gain de temps et d’argent) ;
• L’audace et la sincérité de l’auteur qui nous confie toutes ses ruses et dissimulations stratégiques.

Point faible :

• Les idées sont pertinentes mais pas toujours bien structurées.

Ma note :

Pour aller plus loin :

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3. « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne

Par Julien Delagrandanne, 2017, 280 pages.

Dans « L’investissement immobilier locatif intelligent« , l’auteur passionné de finances, Julien Delagrandanne, s’adresse plutôt aux investisseurs qui ont acquis une certaine expérience dans l’investissement immobilier. Il livre une méthode à suivre, pas à pas, afin d’optimiser son investissement et bâtir un patrimoine locatif plus important sur le long terme, pour pouvoir, à terme, accéder à l’indépendance financière.

Que nous apporte ce livre ?

Dans ce livre, Julien Delagrandanne explique :

• Comment investir dans le contexte immobilier actuel (parfois bien différent du contexte de nos parents par exemple) ;
• Comment éviter les pièges et mettre en place quelques astuces intéressantes ;
• Les concepts essentiels des investisseurs immobiliers locatifs (au-delà de l’investissement amateur) ;
• Des stratégies d’investissement à travers l’étude de différents exemples (avantages et inconvénients de chacun) et sa propre expérience personnelle.

Les concepts de base de l’investissement immobilier, expliqués par Julien Delagrandanne

Dans cet ouvrage, l’auteur aborde en détail les concepts suivants :

• Le rendement locatif

L’auteur explique comment bien faire la distinction entre le rendement locatif brut, net et net net pour savoir exactement ce qui nous reste à la fin de chaque opération. Il donne les méthodes de calcul et tous les paramètres à prendre en compte, les éléments qui influent sur le rendement.

• L’emplacement

Dans l’investissement immobilier, la localisation du bien est primordiale. Trois types d’emplacement majeurs sont détaillés : la ville, le quartier dans la ville et la situation de l’appartement dans le quartier.

• L’économie et le marché immobilier

L’auteur :

• Explique pourquoi le crédit va avoir un effet de levier ;
• Liste les différents marchés et sur lesquels il est intéressant d’investir ;
• Aborde d’autres notions telles que la saisonnalité du marché immobilier.

Les concepts spécifiques, chers à l’investisseur en immobilier locatif intelligent

• Le cashflow positif

Le cashflow représente ce qui nous reste chaque mois après avoir encaissé le loyer et déduit toutes les charges : Cashflow = Loyer – Ensemble des charges.

Il est essentiel que ce cashflow soit positif pour que le loyer nous paie le crédit, les charges complètes et dégage un cashflow (levier pour enchaîner les investissements, imprévus, confort financier, etc.). L’auteur propose différentes techniques pour améliorer le cashflow : réduire la mensualité d’emprunt, fixer un loyer intéressant, réduire la fiscalité et les prélèvements sociaux…

• Le rendement entrepreneurial

Julien Delagrandanne :

• Définit ce que sont le rendement nominal et le rendement entrepreneurial.
• Développe des stratégies pour ajouter du rendement entrepreneurial à son rendement immobilier locatif nominal.
• Explique les meilleures possibilités d’optimisation fiscale.

L’auteur conseille d’acheter le bien en dessous de sa vraie valeur, de toujours chiffrer un plan B pour que notre projet reste rentable en cas d’aléas, et de s’assurer qu’il y a suffisamment de demande là où on investit pour les 20 prochaines années de notre crédit.

La mise en pratique

• Établir sa stratégie

Pour réussir, Julien Delagrandanne conseille de « commencer par la fin », c’est-à-dire d’avoir déjà en tête la vision de ce qu’on vise à long terme.

• Choisir son marché et le type de bien visé

L’auteur :

• Nous aide à choisir entre grande métropole ou petite ville (avec comme priorité d’éviter la vacance locative).
• Souligne l’avantage à choisir notre bien d’investissement dans notre ville, ou près de chez soi, ou sur un secteur qu’on connaît bien.
• Nous conseille sur la façon de s’y prendre pour bien connaître le prix du marché choisi et sa demande locative.

L’auteur explique que :

• Il est primordial de soigner sa relation avec son banquier (nos comptes doivent être impeccables).
• Aujourd’hui, la meilleure durée d’emprunt est de 20 ans (ceux qui conseillent de prendre la durée la plus courte pour rembourser plus vite et avoir un taux moins élevé ont probablement investi il y a 20 ans quand les prix étaient bas et les taux élevés).
• L’assurance emprunteur est déterminante (elle constitue près de 40 % du crédit).
• Le taux fixe est toujours plus avantageux que le taux variable.
• Les stratégies pour obtenir un financement à 110 % de l’achat (prix d’achat + frais de notaire).
• Il est judicieux d’aller voir d’abord notre banque avant de faire appel à un courtier.
• Deux méthodes de calcul du taux d’endettement sont utilisées par les banques : « la méthode de la non-compensation » et la « compensation des revenus » (la plus intéressante pour multiplier les investissements).
• Il faut présenter un dossier très professionnel, jongler avec plusieurs banques et persévérer pour décrocher un financement.
• En cas de travaux importants dans notre future location, il est possible de demander un différé d’amortissement à son banquier (période pendant laquelle on ne paye que les intérêts du crédit).
• Le crédit in fine est une « fausse bonne idée ».
• En cas de profil atypique, on peut faire valoir d’autres atouts auprès des banques.

La base est la méthode des comparables : acheter un bien en dessous du prix du marché après avoir fait une étude comparative.

Julien Delagrandanne nous livre, dans son ouvrage, plusieurs astuces pour identifier une bonne affaire : la saisonnalité du marché, les vendeurs pressés, les annonces qui restent longtemps et subissent des baisses consécutives, l’offre d’achat pour un bien qui n’est pas à vendre, le potentiel d’un bien que les autres ne voient pas…

• Réaliser la visite, négocier la bonne affaire et prendre une décision

L’auteur explique, à travers plusieurs conseils, comment préparer sa visite et éviter les pièges et vices cachés (notamment avec une check-list de questions à poser). Avant toute décision, il souligne de bien faire ses calculs (logiciel de calcul automatique en ligne) et de se faire accompagner par un expert capable de juger la viabilité du projet. L’auteur dévoile également plein d’astuces pour l’étape primordiale qu’est la négociation.

• Trouver des sources de rendement entrepreneurial

Pour optimiser le potentiel de son bien et trouver des sources de rendement supérieur, il est possible, par exemple, de :

• Réaliser des travaux.
• Augmenter le loyer : par exemple, en passant de la location nue à meublé ou en optimisant la configuration de l’appartement (rajouter une chambre, abattre un mur, aménager des combles, créer une mezzanine).
• Acheter un immeuble et le rénover.
• Acheter un grand T4 et le diviser en deux T2.

Plusieurs façons stratégiques sont développées par l’auteur sur la question de la fiscalité :

• Exploiter son bien en location courte durée ou en colocation ;
• Anticiper l’optimisation fiscale avant de louer son bien :
  • En location nue : avec le déficit foncier et la loi Cosse.
  • En location meublée : soit avec le régime fiscal micro-BIC, soit avec le régime au réel simplifié (contraignant mais très intéressant pour les investisseurs).

Julien Delagrandanne nous :

• Décrit les avantages et inconvénients de louer en direct ou via une agence.
• Fournit plein d’astuces pour rédiger une annonce qui fait mouche.
• Apprend comment fixer le montant du loyer et créer le coup de cœur.
• Guide dans la façon de choisir et gérer ses locataires, et de rédiger le bail.
• Conseille sur ce qu’il faut faire en cas d’impayé.

Les pièges à éviter et des exemples de stratégies

Dans cette partie, Julien Delagrandanne nous éclaire sur les opérations-pièges à éviter absolument. Parmi ces opérations, il cite :

• Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf (Scellier, Robien, Duflot, Pinel etc.) ;
• Les résidences avec bail commercial type service étudiant, Ehpad, résidences de tourisme ou d’affaires ;
• Les appartements dans un grand immeuble à charges élevées ;
• Les résidences secondaires occupées de temps en temps et louer quelques mois de l’année ;
• Les immeubles de rapport achetés occupés intégralement par des personnes dont les loyers sont payés par la CAF ;
• Les grosses opérations dès le premier investissement ;
• Les achats d’appartements sans aucune visite (DOM-TOM, vendus sur plan) ;
• Les appartements bas de gamme avec défauts non-corrigibles.

Critique du livre “L’investissement immobilier locatif intelligent” de Julien Delagrandanne

Dans cet ouvrage, Julien Delagrandanne apporte son expérience et ses connaissances aux investisseurs qui ambitionnent tôt ou tard la liberté financière.

L’auteur accompagne alors le lecteur sur tout le processus d’investissement en visant une stratégie de croissance sur le long terme. Les nombreux exemples inspirés de son expérience sont un vrai plus car ils montrent bien les pièges courants ou les erreurs fatales qui peuvent réduire à néant le projet de celui qui se lance dans un projet d’investissement immobilier d’envergure.

En somme, ce livre s’adresse à des investisseurs déjà convaincus, prêts à passer à la vitesse supérieure. C’est un ouvrage que je recommande donc vivement aux investisseurs avisés qui rechercheraient un guide complet et pratique de stratégies efficaces pour réussir et devenir visionnaire dans ses investissements immobiliers.

Points forts :

• Une guide pratique et complet qui aborde les différentes stratégies d’investissement immobilier pour un public avisé ;
• Un contenu très pédagogique, inspiré de l’expérience de l’auteur et illustré par des exemples concrets.

Points faibles :

• L’abondance d’exemples dilue parfois l’essentiel des idées ;
• Les informations ne sont pas toujours très bien hiérarchisées.

Ma note :

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• « Comment je suis devenue rentière en 4 ans«  d’Elise Franck
• « Adieu patron« , de Romain Caillet
• « Tout le monde mérite d’être riche« , d’Olivier Seban

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