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107 Principes immobiliers

107 principes immobilier bruno rako

Résumé de “107 Principes immobiliers (pour investir comme un pro et s’enrichir avec la pierre)” de Bruno Rako : Investisseur immobilier passionné, Bruno Rako partage, dans ce livre, de multiples conseils et stratégies issus de son expérience personnelle et des témoignages de nombreux autres investisseurs ; il nous propose une approche entrepreneuriale pour réussir dans ce domaine.

Par Bruno Rako, 2017, 241 pages

Chronique et résumé de “107 Principes immobiliers (pour investir comme un pro et s’enrichir avec la pierre)” de Bruno Rako

Introduction

1.    L’immobilier fait peur

Bruno Rako, auteur du livre “107 Principes immobiliers”, dit constater toujours les mêmes blocages en ce qui concerne l’investissement immobilier. En effet, les gens expriment généralement trois types d’arguments pour ne pas se lancer :

  • “Je n’ai pas ce qu’il faut !”

Les gens ne passent pas à l’action car ils disent manquer de temps, ne pas être suffisamment professionnel dans le bâtiment, ne pas posséder d’économies et ne pas pouvoir emprunter l’argent nécessaire, n’avoir personne dans leur entourage qui ait investis, etc.

  • “Je n’ai pas envie de tout perdre”

Les arguments de ce type sont : les prix immobiliers sont trop volatils, les locataires sont des mauvais payeurs et risquent d’endommager le logement, “si c’était si facile, tout le monde le ferait”…

  • “Dans ma région, c’est impossible”

Il est courant d’entendre par exemple : “dans ma région, il est impossible de trouver un bien qui s’autofinance”, “la demande locative est faible”, “il est indispensable de connaître des agents immobiliers ou des notaires pour trouver de bonnes affaires”…

2.    La forte influence de notre environnement

Selon Bruno Rako, c’est sous l’influence de notre environnement que nous construisons notre référentiel de pensées. Or, celui-ci impacte grandement nos décisions et donc notre manière d’agir.

L’auteur schématise ces niveaux d’influence en 3 sphères :

  • Premier cercle : notre famille,
  • Deuxième cercle : notre entourage,
  • Troisième cercle : notre société.

3.    Besoin de nouveaux modèles

Pour Bruno Rako, il est indispensable de changer ses pensées pour se lancer dans l’investissement immobilier. Le livre “107 Principes immobiliers” nous propose alors de nouveaux modèles auxquels nous pouvons nous identifier pour effacer les “schémas mentaux négatifs” que nous avons à propos de l’immobilier.

L’auteur nous encourage également à lire d’autres ouvrages sur l’immobilier. Ceux-ci sont généralement des livres dits :

  • Techniques : à travers théorie et connaissances factuelles, ces lectures vont “démystifier” le sujet et réduire notre appréhension.
  • Mono-biographiques : écrits par des investisseurs désireux de partager leurs expériences, ceux-ci sont souvent très inspirants et montrent qu’il y a “autant de stratégies et de manières de se lancer dans l’immobilier que d’individus”.

4.    L’approche Invest Immo Club et le concept d’Immo-Preneur

Dans “107 Principes immobiliers”, Bruno Rako nous présente une multitude de témoignages divers et variés d’investisseurs immobiliers. Tous ces témoignages sont des retours d’expériences réelles.

Ainsi, au fil du temps, il a remarqué que les meilleurs investisseurs, les plus actifs et efficaces, sont ceux qui “considèrent leurs projets d’investissements comme une petite entreprise”.

L’auteur a donc créé un terme pour évoquer ce concept. Il a contracté les mots “Immobilier” et “Entrepreneur” pour parler d’Immo-Preneur.

Pour Bruno Rako, être un Immo-Preneur, c’est donc :

  • Agir de façon professionnelle.
  • Avoir une vision, définir clairement ses objectifs et un plan d’action.
  • Implémenter des processus et une méthodologie pour optimiser son temps.
  • Bien s’entourer, focaliser sur ses compétences fortes et savoir déléguer les tâches chronophages.

5.    À qui ce livre s’adresse-t-il et comment le lire ?

lire des livres sur investissement immobilier

“107 Principes immobiliers” est un ouvrage destiné, avant tout, aux débutants. Ce livre se veut inspirant. L’objectif est de nous offrir une vision “entrepreneuriale” de l’investissement immobilier.

“107 Principes immobiliers” partage :

  • Les concepts principaux de l’investissement immobilier : si ceux-ci s’avèrent parfois contradictoires, c’est parce qu’il y a plusieurs façons d’approcher l’investissement immobilier. C’est au lecteur de s’interroger sur ce qui lui parle le plus.
  • De nombreux témoignages : ces histoires courtes illustrent les concepts décrits. Ces témoignages sont regroupés autour de six thématiques :
    • L’économie immobilière et les stratégies d’investissement.
    • Les concepts bancaires et fiscaux.
    • Les travaux pour réaliser de très bonnes affaires.
    • La gestion locative de notre patrimoine immobilier.
    • Les méthodes d’optimisation de notre temps.
    • Le mindset des “Immo-Preneurs à succès”.
  • Les rubriques “Pour aller plus loin” : après chaque principe décrit, l’auteur nous propose de creuser certaines notions de façon plus interactive en nous rendant sur une page spécifique de son site web.

6.    Qui est Bruno Rako, l’auteur de “107 Principes immobiliers” ?

C’est après avoir créé trois entreprises que Bruno Rako se lance dans l’investissement immobilier. Son idée est alors de diversifier ses sources de revenus.

Il crée ensuite Invest Immo Club pour partager ses méthodes et son approche qui consiste à appliquer une vision d’entrepreneur dans son activité d’investisseur immobilier.

L’auteur précise :

“Aujourd’hui, j’ai investi dans cinq lots (quatre appartements et un local commercial) et un immeuble de rapport. En synthétisant les retours d’expériences de centaines d’investisseurs rencontrés (débutants et initiés), j’essaie de proposer des méthodes pragmatiques et surtout réplicables. Des méthodes clairement inspirées du monde de l’entrepreneuriat.”

Partie 1 – Comprendre l’économie immobilière pour booster sa stratégie d’investissement

Principe n°1 : Savoir différencier un actif et un passif

“Actif” et “passif” sont deux notions économiques qu’il faut absolument comprendre pour investir intelligemment.

Selon Bruno Rako :

  • Un passif est un élément de notre patrimoine qui ne nous rapporte rien ou nous coûte de l’argent (exemples : prêt à la consommation, voiture neuve pour usage personnel…).
  • Un actif est un élément de notre patrimoine qui nous rapporte de l’argent maintenant ou prend de la valeur à long terme (exemples : actions à fort dividende, investissement locatif source de cash-flow positif, formation, emprunt pour financer un appartement qui génère du cash-flow, voiture de collection qui prend de la valeur, véhicule acheté pour devenir taxi…).

Il n’est pas toujours aisé de distinguer “actifs” et “passifs” (c’est le cas des voitures ou emprunts par exemple). Pour nous aider à bien différencier les deux notions, l’auteur nous invite à nous poser les deux questions suivantes concernant les éléments de notre patrimoine :

  • Est-ce qu’il me rapporte plus d’argent qu’il ne m’en coûte ?
  • Comment évoluera sa valeur dans 10 ans ou 20 ans ?

Principe n°2 : Faire attention à la seule promesse de défiscalisation

Pour Bruno Rako, un produit immobilier défiscalisant est un produit déficitaire qui nous coûte plus qu’il ne nous rapporte (notamment parce que les investisseurs se retrouvent très souvent “bloqués” au moment de la revente et ce pour de multiples raisons).

Proposés par le gouvernement, ces projets immobiliers n’ont pas pour objectif de nous enrichir mais d’alimenter l’industrie de la construction immobilière.

Principe n°3 : Privilégier le cash-flow à l’appréciation

Lorsque nous investissons dans un bien, il est conseillé de ne pas viser la plus-value, mais un cash-flow positif. L’objectif est de “gagner un peu d’argent chaque mois à coup sûr”. “Et si jamais le bien vient à s’apprécier dans les années suivantes, alors c’est un bonus” lance un investisseur en racontant son histoire.

Principe n°4 : Penser toujours à la revente

Il est recommandé de toujours considérer, dans nos simulations, le cycle complet d’un investissement : de l’achat à la revente.

Il faut alors se demander : à qui pourrions-nous le vendre, à quel prix, quelles seraient les améliorations à faire pour obtenir une plus-value, quelle sera la fiscalité lors de la cession, etc.

Bruno Rako affirme que deux formules de calcul définissent la véritable rentabilité d’un investissement (dans son cycle entier, de l’achat à la revente) :

  • Le Taux de Rendement Interne (TRI).
  • La Valeur Actuelle Nette (VAN).

Principe n°5 : Faire des arbitrages régulièrement

Malgré des frais de transactions conséquents, il est parfois pertinent de faire des arbitrages, c’est-à-dire vendre un bien, récupérer l’argent restant et réinvestir dans un autre bien ayant un meilleur potentiel (rentabilité plus élevée, localisation plus intéressante, pierre-papier…).

L’expérience pour ce genre d’opérations s’acquiert au fil des années.

Principe n°6 : Comprendre que le profit se fait toujours à l’achat

Selon Warren Buffet, célèbre investisseur, “une bonne affaire se fait toujours à l’achat”.

Pour cela, il nous faut acheter uniquement des biens en dessous du prix du marché. Certaines situations sont favorables à ce type de transactions immobilières : les divorces, successions et mutations par exemple, car les propriétaires ont besoin de vendre rapidement.

Principe n°7 : Essayer d’apporter de la valeur

Rendre un investissement puissant passe par l’apport de valeur au bien immobilier. Pour cela, l’auteur nous propose 5 stratégies :

  • Acquérir des biens décotés, c’est-à-dire sous la valeur du marché.
  • Effectuer des travaux d’amélioration qui augmentent la valeur perçue et ainsi la valeur locative et la valeur de revente.
  • Modifier la nature du bien : une surface commerciale en une surface résidentielle, une maison unifamiliale en colocation par exemple.
  • Agrandir un bien en optimisant des volumes non exploités : créer par exemple, une mezzanine, une surélévation, une véranda…
  • Diviser un bien : créer deux studios dans un T3, diviser le terrain d’une maison pour en construire une seconde.

Principe n°8 : Avoir en tête que l’achat de notre résidence principale n’est pas toujours rentable

Un investisseur qui témoigne dans “107 Principes immobiliers” résume ce principe avec cette phrase :

“Si vous habitez dans une ville à faible rendement (où l’autofinancement est trop rarement possible) et que vous voulez faire de l’investissement locatif, voici mon conseil : restez locataire et cherchez à investir dans du locatif plus loin !”

Principe n°9 : Savoir qu’en immobilier, les femmes ont le pouvoir

Au cours de son expérience en tant qu’investisseur immobilier, l’auteur a remarqué que, dans une famille, ce sont très souvent les femmes qui prennent les décisions concernant le logement du ménage.

Bruno Rako nous suggère alors de prendre en compte cette donnée dans notre activité d’investisseur immobilier : en précisant bien, par exemple, à la femme du foyer tous les points positifs du logement ou en essayant d’avoir son ressenti.

Principe n°10 : Intégrer toujours une période de vacance locative

La principale erreur des investisseurs est de surestimer les revenus locatifs, et plus spécifiquement le taux d’occupation de leur bien. L’investisseur interrogé dans cette partie du livre “107 Principes immobiliers” nous rappelle alors de bien intégrer le taux de vacance locative dans nos calculs (entre 15 jours et un mois de vacance locative par an en fonction du type de bien par exemple).

Principe n°11 : Ne pas espérer de plus-value

Pour l’auteur, il vaut mieux recevoir 1 € maintenant que demain. Pourquoi ? Parce qu’avec cet euro, nous pouvons immédiatement générer de l’argent : soit en le plaçant (intérêts), soit par l’effet de l’inflation.

Pour cette raison, il est plus intéressant de rechercher des biens ayant une “belle rentabilité” et des excédents de trésorerie. La plus-value, quant à elle, n’est que “la cerise sur le gâteau”.

Principe n°12 : Développer des investissements non immobiliers en parallèle

Investir dans une entreprise en parallèle de ses investissements immobiliers est une idée intéressante mais cela reste difficile (il faut trouver une idée à créer) et incertain (probabilité de succès inconnue).

L’auteur nous recommande alors de plutôt nous intéresser au marché des actions en bourse (= investir dans les entreprises créées par d’autres). Selon lui, l’investissement immobilier et l’investissement en bourse ne s’opposent pas ; il est même judicieux de concilier les deux.

Bruno Rako nous explique que lui, investit dans plusieurs entreprises en même temps afin de mutualiser le risque. Sa méthode préférée est le “Lazy Investing” (littéralement “investissement paresseux”) : une approche qui consiste à “investir dans les actions de manière totalement passive et systématique afin de profiter de l’évolution moyenne des marchés boursiers sur le long terme”.

Principe n°13 : Être plus actif durant l’automne et l’hiver

Le marché immobilier fluctue selon différents cycles : selon des “cycles macro” qui font alterner des périodes de plusieurs années, mais aussi des “cycles saisonniers” liés à des raisons psychologiques et pratiques.

le moral du marché immobilier selon les saisons réussir investissement

Ainsi, globalement :

  • En hiver ⇒ Le marché est en hibernation.
  • Au printemps ⇒ C’est l’équivalent de la “haute saison” de l’immobilier : les acheteurs cherchent à concrétiser leur projet pendant l’été, période de vacances scolaires, avec des jours plus longs et un climat favorable.
  • En été ⇒ Les transactions baissent à cause des vacances, puis de la préparation de la rentrée.
  • À l’automne ⇒ Les ménages “désertent” le marché : les gens ont le moral affecté par le froid et les journées qui raccourcissent, et sont peu motivés à faire des visites de biens. C’est le meilleur moment pour réaliser de bonnes négociations car les acquéreurs ne sont pas nombreux et les vendeurs ne sont donc pas en position de force.

En résumé, il nous faut privilégier :

  • La période de novembre à février pour faire des visites et proposer des offres agressives.
  • La période de mars à juillet pour vendre ses biens les moins performants.

Principe n°14 : Penser en prix/m ²

Prendre des décisions intelligentes nécessite de se baser sur un référentiel. Pour l’investisseur immobilier, ce référentiel, c’est le m². Il nous permet, en effet, de connaître :

  • Le prix d’achat d’un bien ⇒ prix du marché au m².
  • Le montant des loyers pratiqué ⇒ prix de location moyen au m² sur le marché.
  • Le rendement brut moyen ⇒ calculé grâce aux deux chiffres précédents : Loyer moyen au m² x 12/ Prix d’achat moyen au m².
  • Les travaux de rénovation ⇒ nous estimons globalement le coût moyen d’une rénovation légère à 500 €/ m² et celui d’une rénovation complète à partir de 1 000 €/ m².

Principe n°15 : Penser à son résultat net

Le résultat net fait apparaître si l’entreprise dégage des bénéfices (résultat net positif) ou des pertes (résultat net négatif).

Comme tout entrepreneur, notre objectif est de réussir à dégager un résultat net positif. On parle alors de cash-flow positif. Avec un résultat net positif, l’investisseur peut réaliser de nouveaux investissements afin de développer encore plus son entreprise.

Il existe plusieurs façons de calculer son résultat net. Pour Bruno Rako, “le vrai calcul doit tout prendre en compte“.

Principe n°16 : Comprendre pourquoi, sur le très long terme, l’immobilier augmente

L’immobilier est un “produit très solide, au moins sur le long terme”. L’auteur explique cela par au moins quatre facteurs :

  • La rareté des terres : dans les zones urbanisées, cette ressource “non renouvelable devient de plus en plus précieuse” et fait naturellement augmenter le prix des terrains.
  • L’inflation : l’inflation des prix de consommation et donc des matériaux de construction fait automatiquement augmenter le coût des constructions neuves et des travaux de rénovation de biens anciens.
  • La hausse des salaires : comme dans tous les secteurs, les salaires sont réévalués à la hausse chaque année dans les entreprises du bâtiment. Cela se répercute sur les factures des chantiers de construction et de rénovation, et donc sur le coût final des biens immobiliers.
  • La démographie : cette tendance provoque une demande toujours plus élevée de logements.

Principe n°17 : Faire attention à l’analyse macro

L’histoire relatée dans cette partie du livre “107 Principes immobiliers” raconte pourquoi il peut être très pertinent d’investir dans des petites communes de quelques milliers d’habitants.

Principe n°18 : Faire un suivi mensuel du budget

Pour s’assurer de toujours avoir un cash-flow positif et un matelas de trésorerie, il est indispensable de réaliser une suivi financier chaque mois. Les points à vérifier systématiquement sont :

  • Le paiement des loyers ;
  • Les virements de la CAF pour les locataires ;
  • Les prélèvements des échéances bancaires et des assurances.

Principe n°19 : Essayer de mutualiser les risques

Un investisseur cite trois risques majeurs impactant la rentabilité d’un business immobilier. Il s’agit du risque de :

  • Impayés ;
  • Vacance locative ;
  • Dommages sur un bien.

Pour atténuer les risques, il existe plusieurs types d’assurances souscrites par le propriétaire ou le locataire (comme l’Assurance Propriétaire Non Occupant, la Multirisque Habitation, l’Assurance Garantie des Loyers Impayés).

Il est aussi possible de mutualiser soi-même le risque : par exemple en associant un prêt à plusieurs loyers, en réalisant une sélection et un suivi rigoureux des locataires, en rafraîchissant régulièrement le logement et évitant ainsi la vacance locative…

Partie 2 – Maîtriser les concepts bancaires et fiscaux comme un pro

Principe n°20 : Essayer de faire financer votre acquisition à 110 %

Faire financer son bien à 110 % signifie obtenir un financement pour le bien lui-même, mais aussi pour les frais de notaire et autres frais annexes.

Pas toujours facile à obtenir, ce financement est une façon d’utiliser l’effet de levier au maximum. Cela permet, en effet, de :

  • Générer une excellente rentabilité sur fonds propre.
  • Multiplier les opérations puisque nous conservons notre trésorerie.

Voici deux arguments pour convaincre un banquier de nous financer à 110 % :

  • Placer un montant égal aux frais de notaire sur une assurance-vie.
  • Faire payer les frais de notaire par le vendeur en faisant une acquisition “acte en main”.
Les lecteurs de cet article ont également lu :  Les secrets de l’immobilier

Principe n°21 : Réduire au strict minimum son apport personnel

L’idée à retenir ici est qu’avoir de l’épargne est un atout très favorable à l’investisseur immobilier. Quand nous voulons enchaîner les opérations, il est très avantageux de présenter au banquier de la trésorerie.

Principe n°22 : Ne pas être trop fidèle à sa banque

Le témoignage d’un investisseur immobilier révèle ici deux points importants :

  • Les conseillers de banque peuvent soutenir des dossiers mais que dans une certaine mesure : à partir d’un certain montant d’en-cours, la décision ne leur revient plus.
  • La mise en concurrence est bénéfique :

“Il ne faut pas tout miser sur une seule banque” […]. La banque est un partenaire mais surtout un fournisseur de votre entreprise immobilière. Elle fournit le financement. Et dans le monde de l’entreprise, il faut veiller à doublonner ses fournisseurs au cas où l’un ferait défaut.”

Principe n°23 : Penser à sa succession

Ce principe nous rappelle de bien inclure nos enfants dans notre stratégie immobilière car “devoir faire des montages a posteriori peut vous coûter très cher…” lance un investisseur.

Principe n°24 : Apprendre le vocabulaire immobilier

Le retour d’expérience d’un investisseur nous enseigne qu’il est très utile de maîtriser le vocabulaire de l’immobilier lorsque nous nous lançons dans ce type d’investissement. Par la suite, il est aussi intéressant de comprendre le vocabulaire du domaine financier. Ce savoir démontre nos connaissances en la matière et crée un climat de confiance avec notre interlocuteur.

Principe n°25 : Convenir que nous n’avons pas besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier

Un témoin investisseur nous raconte, dans cette partie du livre “107 Principes immobiliers“, avoir réalisé son premier investissement avec son salaire de jeune infirmier de 1 200 €/mois. Selon lui, à défaut de gros salaire, il faut alors savoir mettre en avant ses autres atouts pour convaincre la banque : du temps disponible, par exemple, est un avantage pour rechercher des biens très activement, un métier dans le bâtiment facilitera la rénovation de biens à moindre coût, un CDI est gage de stabilité et de sécurité de revenus, etc.

Principe n°26 : Demander un différé de remboursement

Un différé de remboursement consiste à s’acquitter, pendant une certaine durée, uniquement des intérêts de notre emprunt bancaire. Ce concept est très judicieux notamment lorsque nous devons réaliser des travaux, et ce pour deux raisons principales :

  • Pendant le temps des travaux, nous ne disposons pas de revenus locatifs pour rembourser notre prêt. Un différé de remboursement nous permet alors d’envisager cette période de manière plus sereine, surtout si les travaux prennent plus de temps que prévus initialement (retards causés par les artisans).
  • Après les travaux, nous pouvons dégager un cash-flow positif très élevé jusqu’au terme du report ; celui-ci pourra servir d’épargne et ainsi former un matelas de trésorerie en cas de problèmes futurs.

Il faut quand même souligner que cette solution a un coût : les intérêts payés pendant le différé sont appelés “intérêts intercalaires”. Ces derniers s’additionnent aux intérêts payés dans une situation normale.

Principe n°27 : Trouver des sources de financement créatives

sources de revenus autres que immobilier diversifier

Un investisseur immobilier nous explique que parfois, à cause de multiples emprunts en cours, les banques refusent de nous financer davantage. Dans ce cas, il faut savoir penser au-delà du schéma habituel et se montrer créatif : pour convaincre une banque réticente, nous pouvons, par exemple, créer un partenariat avec une autre personne ayant une bonne situation financière mais n’osant pas se lancer. Il est aussi possible de s’acquitter d’un premier bien grâce à un prêt étudiant, garantir un prêt avec l’aide de ses parents, faire appel au crowdfunding, etc.

Principe n°28 : Trouver d’abord une affaire, chercher un financement ensuite

“Une fois que vous avez trouvé une super affaire, il est toujours possible (même si parfois c’est un peu long) de trouver un financement”.

En effet, même si en début de parcours, il est préférable de faire évaluer notre capacité d’emprunt par la banque de façon à cerner les contours de nos recherches, il n’est pas nécessaire d’être précis : des ordres de grandeur sont suffisantes (100 000 €, 150 000 €, 200 000 €, etc.).

Principe n°29 : Faire appel à un comptable pour ne pas commettre d’erreurs

Un investisseur témoigne ici de l’intérêt de solliciter un comptable pour gagner en ratio “coût/tranquillité d’esprit”.

Choisir, par exemple, le régime fiscal du Loueur meublé non professionnel (LMNP) s’avère intéressant car il permet de déduire de nombreuses charges de ses impôts. Toutefois, il nécessite de tenir une “vraie” comptabilité (comme le fait un commerçant) et, à moins de s’y connaître parfaitement, il est vraiment préférable de confier cette tâche à un cabinet d’experts comptables.

Principe n°30 : Se sentir heureux de payer des impôts

Bruno Rako trouve tout à fait normal de payer des impôts sur les revenus issus de ses investissements locatifs. Il explique que, contrairement à beaucoup de personnes, “payer moins d’impôts” ne fait pas partie de ses priorités. “Mon vrai but est de m’enrichir, pour moi et ma famille”, déclare-t-il. En revanche, l’auteur nous encourage à réfléchir à une stratégie d’enrichissement avec les avantages fiscaux existants :

“Essayez plutôt de vous focaliser sur une stratégie d’enrichissement réel. Si vous réussissez cela, alors il est normal que vous deviez payer des impôts sur cet argent créé, à un moment ou un autre.”

Principe n°31 : Comparer la fiscalité locale

La taxe foncière est un impôt qui sert à financer une partie des dépenses des villes et départements. Ainsi, pour deux biens similaires mais situés dans deux villes différentes, la taxe foncière peut être fondamentalement différente.

Principe n°32 : Établir un plan fiscal

Un témoignage d’investisseur nous invite à être vigilant à l’impact fiscal de notre projet : le mieux est de planifier un plan fiscal en se projetant dans un futur de 5-6 ans.

Principe n°33 : Attention à bien défiscaliser les bons travaux

La déduction fiscale des travaux fait partie des incitations les plus intéressantes pour les investisseurs locatifs.

Ces derniers peuvent, en effet, déduire de leurs revenus locatifs les frais de travaux de rénovation ou d’amélioration d’un bien locatif. Attention néanmoins, avant d’investir dans un bien avec déficit foncier, de bien vérifier la nature des travaux à réaliser et si ceux-là sont bien “éligibles” à la déduction fiscale.

Principe n°34 : Utiliser l’avantage fiscal sur la plus-value des résidences principales

Parallèlement à l’investissement locatif, l’achat-revente est un autre moyen de s’enrichir via l’immobilier :

“Le principe est d’acheter un bien délabré, en tant que résidence principale, à un prix bradé. Puis de créer de la valeur en faisant une rénovation coup de cœur.”

Il faut savoir que :

  • La plus-value lors de la revente, quand il s’agit d’une résidence principale de particulier, est soumise à une imposition très avantageuse.
  • L’achat-revente est une activité autorisée aux particuliers ; elle est toutefois considérée comme une activité commerciale si les opérations sont répétées de manière trop fréquente.

Partie 3 – Optimiser la gestion des travaux pour faire d’excellentes affaires

Principe n°35 : Effectuer ses rénovations au plus juste

Il est impératif de bien réfléchir lorsque nous rénovons un bien : certains travaux sont coûteux et n’apportent pas forcément une valeur supplémentaire aux yeux des locataires (les radiateurs haut de gamme ou un carrelage en céramique italien par exemple).

L’idéal est de réussir à créer le coup de cœur tout en maîtrisant les coûts. Sinon vous risquez d’avoir un bien certes joli, mais avec un rendement bof-bof…”

Principe n°36 : Publier une annonce de son logement avant la fin des travaux

L’expérience d’un investisseur nous montre qu’il peut être très judicieux de publier une annonce de son bien en cours de rénovation, et ce, bien avant qu’il ne soit prêt à la location. L’intérêt est d’éviter des jours de vacances. L’annonce peut alors s’accompagner d’une “très belle description” et, à défaut de photos, des planches de l’architecte d’intérieur.

Principe n°37 : Faire toujours établir trois devis

Pour ses travaux, il est primordial de bien choisir ses artisans, notamment grâce aux recommandations de connaissances. L’essentiel est, selon l’auteur du livre “107 Principes immobiliers”, de réaliser des travaux ayant le rapport durabilité/prix le plus optimal possible.

C’est pourquoi, il est préférable de demander :

  • Au moins trois différents devis, très détaillés et divisés en lots (lot électricité, lot plaquiste, etc.).
  • La référence d’un client satisfait à l’artisan avant d’accepter un devis.

Principe n°38 : Ajouter une marge de 15 % sur ses travaux

“Il y a toujours des surprises sur un chantier. Et plus souvent de mauvaises que de bonnes.”

Pour parer les déconvenues, il est judicieux d’appliquer une marge de sécurité de 10 à 15 % sur tous les budgets travaux.

Principe n°39 : Préparer une check-list de visite

La meilleure méthode pour dénicher une bonne affaire est de réaliser beaucoup de visites :

“C’est une logique mathématique : à probabilité égale, plus vous visitez, plus vous avez d’occasions de trouver UNE bonne affaire. Mais en plus, cela forge une expérience inestimable.”

Pour toutes ces visites, il devient alors très pratique de se créer une sorte de check-list qui mentionne tous les points importants. Cela permet de gagner du temps lors des visites et surtout de comparer facilement les biens entre eux.

Principe n°40 : Prévoir des pénalités de retard sur les travaux

Tout le monde sait que les chantiers de rénovation prennent quasiment toujours du retard. Le problème dans ce cas, c’est que les échéances du prêt commencent à se prélever avant même que l’investisseur ne récupère de loyer.

Pour éviter ou minimiser ce délai, il est alors possible de joindre un avenant au devis stipulant des clauses d’indemnités de retard. Nous pouvons, par exemple, appliquer 0,1 % du montant total du chantier pour chaque jour dépassé, ou des pénalités équivalentes aux revenus locatifs perdus.

Principe n°41 : Utiliser un cahier d’investisseur

Un projet d’investissement demande de collecter une grande quantité d’informations. C’est pourquoi un cahier d’investisseur (facile à transporter) peut s’avérer pratique et utile :

  • Avant la visite : pour noter le prix, la localisation et les informations clés (indiquées dans l’annonce ou justement absentes de l’annonce), la date de la visite, le nom de l’interlocuteur pour ce bien.
  • Pendant la visite : pour lister les éléments à rénover, faire une check-list de visite et un petit plan du bien.
  • Après la visite : pour se rappeler des informations de la visite (en complément d’autres outils comme le téléphone pour les photos/vidéos, un télémètre laser pour prendre les mesures rapidement…).

Principe n°42 : Apprendre à déléguer les travaux

Rénover un bien apporte beaucoup de valeur à un investissement. Et “l’augmentation de valeur perçue est généralement plus importante que le coût réel des travaux” affirme un investisseur interrogé.

En fait, le retour sur investissement des travaux intervient à deux niveaux. La rénovation permettra de :

  • Élever le prix du loyer proportionnellement au niveau du standing de la rénovation.
  • Valoriser le prix du bien lors de la revente.

Selon l’investisseur, il est vivement recommandé de déléguer ces travaux très chronophages :

  • D’une part, nous pourrons bénéficier d’assurances (gros travaux) ;
  • D’autre part, ceux-ci sont souvent défiscalisables et nous coûteront donc ainsi “moins cher” que ce qu’indique la facture.

Principe n°43 : Faire imprimer des cartes de visite

Puisque investir dans l’immobilier revient un peu à créer un business (concept d’Immo-Preneur), il est logiquement important de développer son réseau, de la même manière que nous le ferions pour notre entreprise. Élément-clé de networking, la carte de visite devient alors incontournable.

Principe n°44 : Acheter des matériaux de qualité

Pour Bruno Rako :

“En prenant des produits sans marque dans les enseignes de grande distribution de bricolage, vous gagnez à court terme mais perdez à long terme.”

Principe n°45 : Préparer une liste d’artisans “référencés”

Pour l’auteur de “107 Principes immobiliers”, le principe est ici d’identifier, en avance, des artisans (les deux meilleurs idéalement) disponibles en cas d’urgence (plombier, électricien, chauffagiste, menuisier, serrurier…).

Pour établir cette liste, nous pouvons utiliser Les Pages Jaunes, ou mieux, des recommandations glanées auprès d’agences immobilières locales ou d’autres propriétaires-bailleurs.

Principe n°46 : Créer le coup de cœur dans son annonce

“Avoir le coup de cœur pour un bien, c’est réussir à se mettre en scène (ainsi que sa famille) dans le logement et ressentir un bien-être dans cette visualisation.”

créer le coup de coeur chez ses locataires

Pour faire naître ce coup de cœur, cette sensation de connexion presque instantanée avec le bien, les potentiels locataires doivent réussir à se projeter dans l’espace. Trois outils vont nous aider à créer une mise en scène :

  • Les photos : photographier l’intérieur avec le mobilier, faire ressortir des détails mettant en avant les scènes du quotidien.
  • La description du bien sur notre annonce : employer des mots et tournures qui suscitent l’imagination.
  • Un plan en 2D du logement (idéalement).

Principe n°47 : Vérifier toujours les PV d’Assemblée générale de copropriété

Une rentabilité peut rapidement être plombée par des charges de copropriété. C’est pourquoi il faut être très vigilant et toujours interroger le syndic de copropriété pour s’assurer de sa santé financière : demander le procès-verbal (PV) de la dernière Assemblée générale (AG) nous informera notamment d’éventuels travaux conséquents à venir.

Partie 4 – Devenir un excellent gestionnaire locatif de son patrimoine

Principe n°48 : Régler les problèmes des locataires sans tarder

Bruno Rako nous raconte ici une anecdote personnelle qui lui a fait comprendre que pour éviter de perdre la confiance de ses locataires, il est important de toujours solutionner rapidement et de façon pérenne leurs problèmes.

Principe n°49 : Appliquer les concepts du Home Staging

Le Home Staging (“valorisation immobilière” en français) est le fait d’utiliser des techniques qui mettent un bien immobilier à vendre ou à louer dans ses meilleures conditions. C’est une forme de marketing immobilier qui s’apparente au “packaging des autres types de produits”. Plus concrètement, le Home Staging consiste à se servir d’éléments de décoration et de meubles avec un ratio “prix/valeur perçue” maximal, et les agencer de manière à créer un effet coup de cœur.

Pour l’auteur de “107 Principes immobiliers“, il est préférable de solliciter des professionnels ou de se former (par des lectures par exemple) pour faire du Home Staging. Les résultats peuvent alors être vraiment très bons.

Principe n°50 : Apprendre à prendre des photos efficaces

D’après Google, en France, 90% des projets immobiliers commencent sur Internet (en 2015). C’est pourquoi les photos de notre logement sont des éléments essentiels pour capter l’attention et ainsi bénéficier de plus de réservations (ou mieux vendre) :

“La photo est le premier élément perçu par l’internaute (avec le prix). Et lorsque mon annonce est mêlée à 50 autres sur une page de recherche, mes photos doivent sortir du lot pour attirer l’œil.”

Principe n°51 : Offrir des cadeaux à ses locataires

“Dans votre “entreprise” immobilière, vos locataires sont vos clients” déclare l’auteur de “107 Principes immobiliers”.

Si les locataires sont des clients, l’objectif sera alors, comme toute entreprise, de fidéliser le client. Et pour cela, Bruno Rako propose de “créer le petit plus” en offrant des petits cadeaux à ses locataires (une fois par an, des chocolats ou une bouteille de vin pour les fêtes par exemple).

Principe n°52 : Définir le profil de son locataire type

En investissement immobilier, le locataire est l’équivalent du client d’une entreprise. L’avantage, c’est que dans l’immobilier, nous pouvons choisir nos clients. Il faut, pour cela, décider de sa clientèle cible et créer les types d’appartements qui correspondent à ce profil de clients/locataires.

Principe n°53 : Penser aux nouvelles tendances de société

Les usages des logements changent en fonction de l’évolution de la société. Exploiter ces nouvelles tendances est alors intéressant : c’est ainsi que nous pourrons, par exemple, proposer des logements en colocation ou encore louer des caves en guise de co-stockage.

Principe n°54 : Différencier les critères de résidence principale et les critères locatifs

Les critères d’achat d’une résidence principale sont, pour la plupart, purement émotionnels, tandis que pour un investissement locatif, ceux-ci doivent être :

  • Rationnels : penser aux besoins des locataires cibles plutôt qu’aux nôtres.
  • Validés par des faits et des chiffres.

Principe n°55 : Déterminer correctement le montant de ses loyers

Dans le monde de l’entreprise, le prix est déterminé en fonction du produit. Ce dernier se veut “low-cost”, “de masse” ou encore “luxueux”. Au même titre qu’un entrepreneur, l’investisseur va positionner ses prix en définissant son client cible. Bruno Rako nous explique ensuite que :

  • Le low-cost impacte beaucoup le “service après-vente”.
  • Les investissements grand public, quant à eux, peuvent être sous-segmentés : au prix du marché, un peu en-dessous ou juste au-dessus.
  • Le luxe, bien que ce soit une niche, demande des moyens d’investir dans des biens d’exception.

Pour nous aider à fixer notre prix, l’auteur du livre “107 Principes immobiliers” nous invite à faire paraître une annonce fictive. Enfin, il nous dit, en ce qui le concerne, fixer ses loyers “au prix du marché (dans la moyenne supérieure) en rénovant tout au goût du jour et à neuf”.

Principe n°56 : Préparer un plan du bien en 2D de son bien immobilier

Ce principe de “107 Principes immobiliers” nous invite à utiliser un logiciel gratuit sur Internet afin de créer des plans en 2D du logement à louer. Cela s’avère très utile pour :

  • Échanger avec les artisans sur le chantier ;
  • Aider les prospects-locataires à se projeter avant même la visite du bien (publier le plan 2D avec nos photos dans notre petite annonce).
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Principe n°57 : Réagir rapidement à tout impayé de loyer

L’investisseur qui témoigne dans cette partie de l’ouvrage a cerné deux profils types de personnes en impayés de loyer :

  • Le locataire de mauvaise foi, qui choisit de ne pas payer volontairement.
  • Le locataire qui rencontre véritablement des difficultés financières.

Dans les deux cas, il est conseillé de contacter le locataire dès le premier impayé afin de demander des explications et de proposer un échéancier pour rembourser la dette. Lors de cet échange, nous pouvons rapidement savoir à quel type de mauvais payeur nous avons affaire et agir en conséquence.

S’il s’agit de celui :

  • De mauvaise foi : maintenir la pression et enclencher la procédure légale.
  • Ayant des problèmes d’argent : faire preuve de compassion mais le responsabiliser.

Dans ce genre de situations, “la communication et la réactivité sont des atouts clés” termine l’investisseur immobilier.

Principe n°58 : Faire une sélection rigoureuse de ses locataires

“Plus que des clients, je vois mes locataires comme des partenaires.”

Le locataire n’est pas juste un client qui paye un produit. Le locataire détient aussi le pouvoir de bien entretenir ou de dégrader notre produit.

Voici donc la stratégie que propose un Immo-Preneur pour choisir ses locataires à chaque nouvelle entrée :

  • Fournir le maximum d’informations sur l’annonce afin de ne pas avoir à répondre à trop de questions.
  • Envoyer un petit questionnaire (qui s’inspire des instructions suggérées par les compagnies d’assurances de loyers impayés) à remplir en ligne pour analyser le profil des candidats.
  • Proposer un rendez-vous à 4 ou 5 personnes sélectionnées sur profil, plutôt lors d’une visite collective.
  • Vérifier les documents des candidats avec lesquels nous avons “le feeling”.

Principe n°59 : Éduquer ses locataires

Certaines personnes font très bon effet lors des visites mais se révèlent “calamiteuses” par la suite. Et contrairement au monde de l’entreprise, il n’existe pas de “période d’essai” en matière de location. Dès lors, Bruno Rako applique une approche préventive : il responsabilise le locataire afin de minimiser les risques de dégradation du logement. Concrètement, cela consiste à :

  • Faire un tour avec le locataire au moment de l’entrée dans les lieux pour l’informer des spécificités techniques (four, arrivée d’eau…).
  • Lui laisser un “petit carnet” qui mentionne ses obligations en tant que locataire (réparations notamment), ses coordonnées (propriétaire) et celles des artisans à contacter en cas de besoin.
  • Faire un point téléphonique avec le locataire chaque trimestre.

Principe n°60 : Discuter régulièrement avec ses locataires

Comme dans le monde entrepreneurial, un client/locataire satisfait est un client/locataire fidèle. Et en réduisant le taux de rotation de locations et de vacance locative, un locataire fidèle améliore la rentabilité de notre business immobilier.

Voilà pourquoi il est primordial de satisfaire son locataire, d’instaurer une relation de confiance avec lui. L’auteur propose, pour cela, d’envoyer un SMS à ses locataires tous les 3 ou 6 mois par exemple.

Principe n°61 : Connaître ses concurrents

Pour que le client/locataire choisisse notre produit/bien plutôt que celui de la concurrence, il faut savoir se différencier. Et se démarquer de la concurrence implique nécessairement de connaître ce qu’elle fait.

connaitre ses concurrents les recencer

Pour l’auteur de “107 Principes immobiliers”, il est alors intéressant de :

  • Recenser tous ses concurrents par catégories (bailleurs privés et sociaux pour la location longue durée, particuliers et hôteliers pour la location courte durée) et par types de gestion (gestion privé ou via agences).
  • Se différencier en offrant un produit qui cible très spécifiquement une sous-catégorie de population : cela peut se faire, par exemple, en signant un partenariat avec une grosse entreprise, en proposant des colocations spécialisées pour les entrepreneurs/freelances…

Principe n°62 : Consulter son Agence départementale d’information au logement (ADIL)

Certaines données sont intéressantes à connaître. Un investisseur immobilier liste alors plusieurs sources d’informations pertinentes à consulter :

  • L’INSEE pour avoir des données macro.
  • MeilleursAgents.com ou le site des Notaires pour réaliser des estimations de prix.
  • Le PLU (Plan local d’urbanisme) de la ville ciblée.
  • La presse locale pour identifier les projets d’avenir.
  • l’ANIL (Agence nationale d’information au logement), décentralisée par département, qui publie des études et rapports sur le marché du logement en France, et qui possède une rubrique dédiée aux propriétaires.

Principe n°63 : Planifier les grosses dépenses et la maintenance

Lorsque nous nous lançons dans un projet d’investissement, il est préférable d’imaginer un autofinancement selon un scénario pessimiste pour le valider. Il englobera alors :

  • La vacance locative.
  • La délégation à une agence de gestion (si jamais cela s’avérait nécessaire à l’avenir).
  • La fiscalité calculée à une tranche d’imposition supérieure (notre situation peut changer).
  • Le principe de dégradation du bien, qui nécessite une maintenance permanente (prendre en considération, par exemple, l’entretien annuel des chaudières à gaz, le remplacement des équipements, de la toiture, un ravalement…).

Principe n°64 : Parler au voisinage

Avant d’acheter un bien, il est essentiel d’en vérifier certains éléments. Il faut alors creuser et croiser ses sources pour s’assurer des chiffres et règles mentionnés.

Mais au-delà de ces vérifications, Bruno Rako conseille vivement de s’intéresser à l’historique du bien et du quartier où il est situé. Et pour cela, le plus pertinent est d’échanger avec le voisinage, de le questionner sur les récentes rénovations, la vie nocturne aux alentours, s’il y a des voisins bruyants, si la communication est agréable entre locataires.

Partie 5 – Appliquer les méthodes efficaces pour optimiser son temps

Principe n°65 : Trouver un agent immobilier dans son secteur d’investissement

La plupart des agents immobiliers sont peu qualifiés en matière d’investissement immobilier (la majorité des transactions qu’ils gèrent concernent des résidences principales). Malgré cela, il est difficile de se passer des agents immobiliers car avec “leurs oreilles partout”, ils sont en mesure de nous informer des affaires avant même qu’elles ne soient publiées sur le marché.

Principe n°66 : Définir des actions et des tâches mesurables

Pour mener à bien notre projet d’investissement immobilier, Bruno Rako nous recommande de nous servir d’un outil prisé des gestionnaires de projets complexes : le diagramme de Gantt.

Le principe du diagramme de Gantt est de “découper un projet ou un processus en plusieurs petits sous-projets, appelés tâches”. Un délai d’achèvement ou une fréquence, et le résultat souhaité sont ensuite indiqués pour chaque tâche. De cette façon, ce diagramme nous apporte une représentation visuelle du projet avec chacun de ses objectifs intermédiaires.

Pour rappel, tout projet d’investissement immobilier connaît cinq phases majeures. Celle de :

  • L’analyse et la recherche,
  • L’acquisition,
  • La rénovation,
  • La mise en location,
  • La gestion.

Principe n°67 : Calculer son salaire horaire

Dans cette partie de “107 Principes immobiliers“, un investisseur nous explique comment calculer notre rémunération horaire pour notre activité d’investisseur immobilier. Connaître ce taux horaire est, en fait, très utile lorsque nous devons choisir entre déléguer ou réaliser soi-même une tâche :

“J’essaie d’estimer le temps complet qu’il me faudra pour réaliser la tâche, puis je le compare au prix que cela me coûte de déléguer.”

Pour le calculer, il faut comptabiliser :

  • Une première somme = la moyenne de toutes les heures passées sur tous ses investissements (temps de recherche puis de négociation, visites de chantier, comptabilité, gestion des locataires).
  • Une deuxième somme = le cash-flow annuel dégagé (avant impôts) + le capital remboursé pour les emprunts.

Il faut ensuite diviser la Somme 2 par la somme 1 pour obtenir le montant horaire (x €/h).

Principe n°68 : Se dire que l’immobilier est un jeu de long terme

Bruno Rako revient, dans ce principe, sur plusieurs notions : l’enrichissement, le patrimoine (brut et net), le “revenu dégagé mensuellement”. Pour l’auteur, il est important de bien distinguer ces termes.

Il explique également que la richesse est très subjective. Ce qu’il nous conseille alors, c’est d’identifier la somme que nous estimons personnellement nécessaire pour vivre “confortablement” chaque mois pour évaluer ce que veut dire “riche” pour nous.

Et surtout rester persévérant, planifier sur le long terme, avec si possible un plan de sortie.

Principe n°69 : S’inspirer des méthodes des pros

Dans l’immobilier, faire des erreurs peut coûter très cher. Nous devons les éviter au maximum. C’est pourquoi, il est crucial de se former via des séminaires, des formations en ligne, des livres, mais aussi en nous inspirant des outils professionnels utilisés par :

  • Les administrateurs de biens : leurs procédures et leurs réseaux d’artisans pour la maintenance d’urgence, leurs systèmes de dématérialisation de baux et d’états des lieux.
  • Les offices HLM : leurs appels d’offres qui détaillent les conditions annexes et ce que les entreprises doivent stipuler dans leur devis.
  • Les agents immobiliers : leurs méthodes standardisées pour rédiger des annonces accrocheuses.

Principe n°70 : Chercher plus pour trouver plus

Cette formule est mathématique. Si toutefois les résultats ne sont pas là, nous pouvons notamment, pour gagner en efficacité :

  • Analyser plus d’annonces chaque jour.
  • Nous déplacer dans plusieurs agences en vue d’identifier un interlocuteur compétent.
  • Dédier deux demi-journées par semaine aux visites.
  • Relancer régulièrement.

Principe n°71 : Toujours se former

“Le duo action-formation, qui est synonyme de pratique-théorie, est indispensable pour réussir dans l’immobilier.”

Pour éviter les erreurs, il est capital de se former. Cela peut se faire à travers des :

  • Lectures de livres et de sites d’informations sur internet,
  • Échanges avec des professionnels de l’immobilier,
  • Partages d’expériences avec d’autres investisseurs immobiliers.

Principe n°72 : Penser à investir à plusieurs

Un investisseur liste ici les nombreux bénéfices à réaliser des opérations en partenariat. Cela permet, en effet, de :

  • Trouver des compétences complémentaires :

“Monter un partenariat, c’est avant tout chercher des complémentarités. Certaines personnes sont bonnes en travaux et en finances, d’autres sont meilleures en négociation ou en relationnel.”

  • Accéder à des projets de plus grande envergure (en termes financiers mais aussi de temps) : c’est une approche très avantageuse pour booster notre activité d’investisseur, “car ce sont les gros projets qui sont les plus rentables”.
  • Psychologiquement, investir en groupe rompt la solitude et suscite une émulation : point particulièrement important en cas de coups durs par exemple.

Pour réaliser des partenariats, plusieurs véhicules peuvent être utilisés :

  • Les SCI (à l’IS ou IR),
  • Les SARL familiales,
  • Les SAS.

Si nous hésitons encore à nous lancer en partenariat, l’investisseur termine par une phrase qu’il est bon de se répéter :

“Il est préférable de gagner 20 % de plusieurs gros gâteaux que 100 % d’un petit !”

Principe n°73 : Trouver un mentor

Pour Bruno Rako, le “mentorat” reprend le concept de “maître-disciple“. Ainsi, un mentor représente un “conseiller expérimenté, attentif et sage auquel on fait confiance“.

Une stratégie efficace pour trouver son mentor est d’identifier un investisseur qui nous inspire et de lui proposer de l’aider “bénévolement” sur des tâches qu’il accepterait de déléguer.

Principe n°74 : Mettre en place des procédures

Dans son ouvrage “La semaine de 4 heures, l’auteur, Tim Ferriss affirme :

“Afin d’optimiser tout projet entrepreneurial, vous ne devez pas travailler DANS votre entreprise mais SUR votre entreprise.”

Et travailler sur son entreprise, c’est mettre en place des procédures dans le but d’automatiser au maximum ses activités. Juste quelques points de vérification sont intégrés au système afin de garder le contrôle et une certaine maîtrise de nos activités (qui doivent pouvoir tourner sans notre présence).

De cette façon, nous :

  • Réduisons notre temps de travail et optimisons notre taux horaire.
  • Déléguons avec plus de confiance.
  • Développons le volume de nos transactions plus rapidement.

Principe n°75 : Utiliser les outils technologiques

Il existe, aujourd’hui, de nombreux outils technologiques qui permettent aux propriétaires-bailleurs, grâce à diverses fonctionnalités d’automatisation et de communication, de gagner beaucoup de temps, et ce à toutes les étapes de notre projet d’investissement.

En effet, en phase de :

  • Recherche : il devient plus simple de repérer les bonnes affaires.
  • Analyse : avec les simulateurs en ligne, il est possible d’estimer des travaux de rénovation en quelques clics.
  • Gestion : des outils facilitent désormais nos déclarations fiscales, simplifient et rendent plus rapides nos démarches administratives.

Principe n°76 : Lire un livre par mois

Investir dans nous-même est ce qui nous apporte, selon Bruno Rako, le meilleur retour sur capital :

“Certaines connaissances vous permettront de gagner (ou d’économiser) des milliers d’euros.”

Cela implique alors de se former. L’auteur de “107 Principes immobiliers” nous conseille, pour cela, de lire des livres sur l’immobilier, sur l’investissement mais aussi sur la psychologie de l’argent (car, pour avancer, il est indispensable de remettre en cause ses schémas psychologiques).

Principe n°77 : Identifier la Position, l’Objectif et le Besoin du vendeur

Acquérir un bien immobilier est un jeu de négociation entre le vendeur et l’acheteur. Au cours de cette négociation, il y a généralement trois points à identifier :

  • La Position,
  • L’objectif,
  • Le Besoin.

Position et Objectif sont négociables. La Position correspond au prix et à l’attitude du vendeur ; elle va aider le vendeur à atteindre son Objectif.

Le Besoin, quant à lui, est “le seuil de rupture“. Le but pour l’investisseur est donc de déterminer le Besoin du vendeur (ou de l’agent).

Principe n°78 : Passer à l’action

Le récit du parcours d’un investisseur nous enseigne ici que c’est bien le passage à l’action qui reste véritablement décisif dans un projet d’investissement immobilier :

“Après quatre mois de passage à l’action, j’ai appris beaucoup plus que pendant les six mois consacrés à ma formation purement théorique.”

Principe n°79 : Développer des méthodes de calcul rapide

Visiter beaucoup de biens nous amène à échanger avec de nombreuses personnes. C’est pourquoi, il est très pratique d’avoir en tête des chiffres de base et quelques formules simples. Par exemple :

  • Le prix d’achat moyen au m² de la localité que nous ciblons.
  • Les loyers moyens d’un studio, T1, T2 et T3 pratiqués dans cette localité.
  • Le montant d’une échéance mensuelle pour un prêt de 100 000 € sur 20 ans avec les taux du moment…
  • La formule des 10 % : pour viser une rentabilité de 10 %, le bien ne doit pas coûter plus de 100 fois le montant d’un loyer mensuel. Par exemple : un bien avec un loyer potentiel de 1 000 €, devra être acheté maximum 100 000 € (frais de notaire et travaux inclus).

Principe n°80 : S’inscrire à l’UNPI

L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) est une association qui soutient les propriétaires immobiliers en contrepartie d’une cotisation d’une centaine d’euros par an (déductible d’impôts). Elle propose des conseils juridiques dispensés par des professionnels (huissiers, avocats, notaires…).

Principe n°81 : Comprendre que trop d’information tue l’information

Bruno Rako nous invite ici à :

  • Ne pas chercher à tout apprendre de façon théorique : l’excès d’information peut devenir une raison de ne pas passer à l’action.
  • Nous entourer d’une tierce personne qui nous aide à faire des choix.

Principe n°82 : Toujours se renseigner sur la loi

Un investisseur nous raconte, à travers son expérience, pourquoi s’informer sur les lois qui régissent l’immobilier peut vraiment nous aider dans notre business immobilier. En effet, comprendre et maîtriser la réglementation dans ce domaine permet d’en tirer profit dans nos projets plutôt que la subir.

se renseigner sur la loi projet immobilier

Pour nous informer à ce sujet, il nous invite à consulter deux sources internet :

Principe n°83 : Négocier avec la technique du point médian

L’auteur de “107 Principes immobiliers” nous encourage à suivre une règle dans le jeu du marchandage qui consiste à ne jamais faire la première offre et à laisser l’autre proposer quelque chose d’abord.

Cette règle est très efficace pour deux raisons majeures :

  1. Elle nous permet de fixer le point médian.

Dans une négociation, les gens ont tendance à toujours vouloir couper la poire en deux. Laisser parler notre interlocuteur en premier nous donne alors la possibilité de choisir le point médian de la négociation et nous avantage grandement. Voici un exemple pour mieux comprendre : si un vendeur demande 200 €, l’acheteur peut proposer 60 €, réduisant le point médian à 130 €. Si, au contraire, l’acheteur avait proposé 100 € en premier, le vendeur aurait pu demander 260 € afin d’arriver à un accord final autour de 180 €.

  1. L’offre émise par notre interlocuteur peut être parfois meilleure que la première offre que nous aurions proposée.

En déclarant notre position en premier, nous donnons une information capitale à notre interlocuteur : notre prix maximum. Et notre interlocuteur n’aura donc pas intérêt à nous faire une proposition de prix plus bas.

Principe n°84 : Discuter avec les petits commerçants

“La connaissance d’un marché ne passe pas que par les chiffres.”

Faire le tour des commerces dans le quartier du bien que nous visons est un excellent moyen de ressentir la vie aux alentours, cerner les problèmes, connaître les projets d’urbanisme en cours. C’est d’ailleurs une méthode utilisée par de nombreux agents immobiliers (beaucoup d’entre eux obtiennent des informations auprès des gardiens d’immeubles ou même des coiffeurs qui ont l’habitude d’écouter toutes sortes de confidences).

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Partie 6 – Adopter le mental des Immo-Preneurs à succès

Principe n°85 : Collaborer avec les bons partenaires

L’auteur de “107 Principes immobiliers” nous invite à rechercher puis établir des relations à long terme avec de “bons partenaires”. Un partenaire peut être un agent immobilier, un vendeur, notaire, courtier, banquier, artisan, service administratif, locataire, co-investisseur.

Il est primordial de comprendre les intérêts et la motivation de chacun de ces partenaires, et de communiquer avec eux avec bienveillance et fréquemment. Cela favorisera une relation gagnant-gagnant et une bonne collaboration.

Principe n°86 : Ne pas abandonner

En fait, dans l’investissement immobilier, les risques sont assez faibles. C’est en tout cas ce qu’a remarqué un investisseur qui témoigne : “concrètement, le plus gros risque que j’ai identifié est de perdre un bien suite à une catastrophe”. En effet, selon lui, les autres problèmes ont leurs solution : l’assurance “garantie loyers impayés” et un matelas de trésorerie couvriront les loyers impayés et donc nos mensualités de crédit, une indemnité d’éviction peut régler un litige entre voisins, un cash-flow positif comblera une perte d’emploi. Et dans le cas d’un éclatement de la bulle immobilière et d’une baisse des prix immobiliers, comme les prix des loyers restent très peu volatils, il suffira de conserver ses biens jusqu’à ce que les prix augmentent à nouveau.

Finalement, pour cet investisseur, “le vrai risque est de ne pas investir” et de “dépendre exclusivement d’un emploi et d’un salaire”.

ET si rien ne peut nous “tuer”, alors rien ne doit nous faire abandonner.

Principe n°87 : Écrire son objectif et l’afficher sur son fond d’écran

En matière d’investissement immobilier, il est essentiel de se fixer un objectif clair parmi la multitude de stratégies existantes.

Un investisseur raconte, par exemple, dans cette partie du livre “107 Principes immobiliers“, s’être fixé comme objectif de faire “l’acquisition d’un appartement de quatre chambres pour faire de la colocation, avant la fin de l’année 2014.” Il a alors placardé cette phrase au-dessus de son bureau. Cet objectif annuel, bien mis en évidence, l’a alors aidé à :

  • Déterminer des sous-objectifs mensuels et hebdomadaires.
  • Prendre des décisions alignées avec son objectif.

Principe n°88 : Favoriser les recommandations

Pour l’auteur du livre “107 Principes immobiliers”, le réseau est un facteur incontestable de succès. Cependant, pour fonctionner efficacement, il faut veiller à bien nourrir ce réseau. Ainsi, “avant de recevoir, il faut donner“.

Pour appliquer cette règle, l’auteur nous invite à :

  • Recommander aux autres, aussi souvent que possible, les personnes “bien” que nous connaissons (un agent immobilier, un artisan…).
  • Faire appel à nos connaissances pour obtenir des recommandations : en plus de gagner du temps, il y a plus de chances que la personne ainsi contactée produisent du meilleur travail (car elle ne voudra pas faillir à sa réputation).

Principe n°89 : Participer à des événements locaux

La meilleure façon de rester motivé est de rencontrer d’autres personnes passionnées par l’investissement immobilier comme lors de meet ups, de rencontres informelles, séminaires ou conférences.

Principe n°90 : Garder une trace écrite

Une anecdote racontée par un investisseur immobilier nous enseigne ici l’importance de toujours demander une trace écrite lors d’un accord conclu avec un partenaire. Il peut s’agir, par exemple, d’un e-mail de confirmation qui synthétise les points discutés :

  • D’une part, cet écrit oblige notre interlocuteur à s’assurer de la fiabilité de ses propos.
  • D’autre part, il peut être utilisé comme preuve en cas de problème par la suite.

Principe n°91 : Faciliter le travail des acheteurs lors de la revente

Pour optimiser la revente d’un bien, il est opportun de faciliter le travail de l’acheteur. L’idée est de se démarquer de la concurrence et de fournir des arguments aux potentiels acheteurs pour rationaliser leur achat.

L’auteur du livre “107 Principes immobiliers” partage ses conseils dans cet objectif :

  • Si le bien nécessite des travaux : faire établir un ou deux devis (avec estimation des prix a minima).
  • Si l’acheteur est un investisseur : dessiner un tableau avec les chiffres qui l’intéressent et émettre une hypothèse de simulation qui montre la belle rentabilité que le bien permet.
  • Pour rassurer l’acheteur : lister tous les artisans/entrepreneurs qui ont travaillé sur notre bien afin de lui simplifier la tâche lors de sa propre maintenance par la suite.

Principe n°92 : Toujours avoir un plan B

Bruno Rako partage quelques conseils pour anticiper et pallier les imprévus dans notre business :

  • Toujours analyser les opportunités avec des chiffres plutôt pessimistes.
  • Même si nous choisissons de gérer nous-même la location de nos biens, inclure des frais d’agence dans nos simulations : nous pourrions, en effet, décider de déléguer la gestion à une agence en cas de mutation par exemple.
  • Si nous investissons en indivision avec notre conjoint(e) : imaginer comment nous ferions si jamais nous devions nous séparer.
  • Conserver les contacts d’au moins deux plombiers en cas d’urgence.

Principe n°93 : Faire des offres basses (même si l’agent immobilier refuse)

Le facteur temps est un facteur de poids pour les vendeurs comme pour les agents immobiliers. Il est donc particulièrement astucieux d’utiliser cet argument – le fait d’être en mesure de concrétiser la vente rapidement – lorsqu’un agent immobilier refuse de transmettre au vendeur notre offre considérée comme trop agressive.

Principe n°94 : Considérer ses investissements comme le ferait un entrepreneur

Selon Bruno Rako, c’est simple, pour réussir, nous devons agir comme un Immo-Preneur, c’est-à-dire comme si notre activité d’investisseur était un business.

Principe n°95 : Multiplier et croiser les sources

Une déconvenue relatée par un investisseur démontre bien l’importance de varier ses sources et de toujours croiser les chiffres et informations utilisés dans nos simulations.

Principe n°96 : Lire le livre “Influence et Manipulation”

Un investisseur partage son histoire et nous raconte pourquoi la lecture du livre “Influence et Manipulation de Robert Cialdini l’a aidé à la fois dans son parcours personnel et d’investisseur.

En effet, cet ouvrage :

  • Lui a appris des techniques pour obtenir l’ascendant psychologique dans de nombreuses situations.
  • Lui a permis de “devenir un meilleur négociateur, un meilleur businessman et un meilleur père“.
  • L’a aidé à comprendre comment les autres (personnes ou entreprises) parviennent à lui faire faire des choses malgré lui.

Principe n°97 : Ne pas avoir peur de dire que nous investissons

Tout le monde étant lié, de près ou de loin, à l’immobilier, chaque individu est alors un potentiel lien vers une bonne affaire. Ainsi, quand nous parlons de nos projets d’investissement aux autres, les informations que certaines personnes partagent avec nous peuvent s’avérer parfois très surprenantes et intéressantes.

Principe n°98 : Détecter ses points faibles

Nous ne pouvons pas tout connaître. C’est pourquoi, il est judicieux de ne pas s’entêter à tout faire soi-même et d’accepter de se faire aider :

“Ne soyez pas têtu ni arrogant et apprenez à identifier vos points faibles pour mieux avancer” lance un investisseur à ce propos.

Principe n°99 : Adopter un style de vie frugal

Se lancer dans l’investissement immobilier s’inscrit dans un processus global : il ne s’agit pas uniquement d’acheter des biens rentables ou de se bâtir un patrimoine. Il est aussi nécessaire d’adopter un style de vie frugal, autrement dit l’inverse d’un mode de vie de “consommateur”.

changer notre vision et vivre avec sobriété

Ce trait de caractère est, en effet, une des clés de réussite de nombreux investisseurs. Lire des livres peut nous aider à changer notre vision et manière de vivre. Par ailleurs, une astuce très efficace consiste à découper son budget selon les trois enveloppes suivantes :

  • Les charges obligatoires ⇒ somme laissée sur un compte courant.
  • Les économies ⇒ montant viré automatiquement sur un compte épargne.
  • Les loisirs ⇒ divisés en plusieurs sous-catégories : resto-bars / vêtement-activités-cadeaux-cigarettes / week-ends.

Enfin, il est souligné que prendre conscience de ses dépenses et décider de vivre de façon frugale n’est pas forcément frustrant. Bien au contraire, c’est une manière de reprendre entièrement le contrôle de son budget.

Principe n°100 : Penser toujours à son matelas de trésorerie

Le manque de trésorerie fait partie des principales raisons de faillites des entreprises en France. De la même manière, en investissement immobilier, cette trésorerie est indispensable pour honorer ses échéances de prêt en cas d’impayé de loyer ou pour faire face à un dégât inattendu.

“La seule interrogation que vous pouvez avoir n’est pas “SI” un pépin va arriver mais “QUAND” ce pépin va arriver. C’est pour cela qu’il est primordial d’avoir un matelas de trésorerie.”

Idéalement, cette épargne de sauvegarde doit pouvoir couvrir toutes les mensualités et charges de nos investissements pendant 6 mois si tous nos locataires décidaient simultanément de ne plus payer leurs loyers.

Principe n°101 : Prendre en compte notre apparence

L’immobilier demande d’interagir avec de nombreux acteurs et de maîtriser notre communication avec chacun de ces acteurs. Or, si la communication verbale est importante, la communication non verbale l’est tout autant : en donnant une impression de notre personne à notre interlocuteur, notre tenue, par exemple, contribue à la réussite de nos objectifs.

Bruno Rako nous encourage alors à nous habiller en fonction de la personne que nous allons rencontrer. Il s’agit de prendre soin de son apparence et de sa communication globale en fonction du but recherché. Face à :

  • Un vendeur ou un agent immobilier = inspirer le sérieux et montrer que nous sommes réactif.
  • Un banquier = rassurer sur le fait que nous sommes en mesure de nous acquitter des échéances du prêt et de gérer nos finances.
  • Un artisan = montrer que nous savons ce que nous voulons et que nous connaissons un peu le sujet.
  • Un locataire = indiquer que nous connaissons les procédures et que nous serons inflexible sur le respect du contrat de location.

Principe n°102 : Devenir un maniaque des chiffres

En matière d’investissement immobilier, notre psychisme est très influent : nous parlons de “biais d’ancrage”, de “comportement moutonnier”, de “biais de confirmation”, d’”effet de formulation”, de “coût irrécupérable” ou encore d’”aversion au risque” …

Ces facteurs psychologiques s’avèrent souvent néfastes dans nos projets. Pour les dépasser, l’auteur conseille de nous baser au maximum sur des chiffres.

Principe n°103 : Rester flexible

Pour rechercher un bien rentable, nous définissons des critères. Attention toutefois : le retour d’expérience d’un investisseur nous apprend ici que, parfois, il faut se montrer flexible concernant ces critères pour dénicher le potentiel caché d’un bien.

Principe n°104 : Utiliser le silence

Le silence est une technique de négociation très puissante. L’inconfort qu’il génère est, en effet, difficile à supporter pour la majorité des gens. Dès lors, il est commun de voir, lors d’un silence entre deux personnes, l’un ou l’autre reprendre la parole juste pour éviter cette situation inconfortable.

Lors d’une négociation, il est donc intéressant de créer une pause, un silence. En l’interprétant comme de l’énervement ou de la déception, notre interlocuteur sera tenté d’y mettre fin en révisant, par exemple, son offre ou en proposant une concession.

Principe n°105 : Savoir que la confiance s’établit avec le temps

Beaucoup d’investisseurs qui débutent manquent de confiance. Ce sont le temps et la pratique qui nous permettront de maîtriser le jargon et de gagner en assurance (d’abord avec les agents, puis avec les banquiers, les artisans et les locataires).

Principe n°106 : Ne pas écouter son oncle ou sa mère

De multiples fausses idées circulent sur l’investissement immobilier. Notre famille et nos amis sont les premiers à véhiculer ces fausses idées. C’est pourquoi, Bruno Rako préconise de prendre plutôt conseil auprès de personnes compétentes, ou d’investisseurs ayant bien réussi.

Principe n°107 : Toujours faire des suivis et des relances

Bruno Rako nous conseille, dans ce dernier principe du livre “107 Principes immobiliers”, de ne pas hésiter à :

  • Relancer les personnes concernées par la transaction du bien.
  • Poursuivre les échanges avec eux jusqu’à obtenir ce que nous recherchons, c’est-à-dire, avec :
    • Les vendeurs ⇒ un prix acceptable ;
    • Le banquier ⇒ une offre de prêt,
    • Les artisans ⇒ le meilleur devis,
    • Les locataires ⇒ une relation fluide.

Conclusion de “107 Principes immobiliers (pour investir comme un pro et s’enrichir avec la pierre)” de Bruno Rako

Conclusion de l’auteur, Bruno Rako

Au terme de son livre, Bruno Rako souligne deux points clés pour réussir en tant qu’investisseur immobilier. Ainsi, pour lui, il est crucial de :

  • Se former en permanence : l’immobilier étant sans cesse en évolution, Bruno Rako nous encourage à toujours rester à jour en lisant la presse et des sites internet, en suivant les blogueurs, en rejoignant des groupes d’investisseurs,etc.
  • Travailler son mental : selon l’auteur, la technique est importante certes, mais l’aventure immobilière se joue avant tout dans notre tête. Nous devons apprendre à dépasser nos peurs, à maîtriser nos émotions et à ressentir ce que pensent les autres. D’ailleurs, “être un Immo-Preneur, c’est également s’intéresser au développement personnel” déclare l’auteur.

La diversité et l’exhaustivité du contenu

En mêlant retours d’expériences de terrain et concepts théoriques, “107 Principes immobiliers” est un livre à la fois théorique, pratique, original et complet. Le point fort majeur de ce livre, à mes yeux, est la diversité qu’il propose : diversité d’angles, d’expériences, d’approches, de témoignages et de conseils sur les volets multiples et variés de l’investissement immobilier.

Cette diversité et exhaustivité de contenu présente de nombreux atouts pour le lecteur :

  • Une approche globale et complète de l’investissement immobilier, associée à une démarche d’entrepreneur (concept d’Immo-Preneur).
  • Une vision concrète du terrain, avec son large éventail de parcours possibles et de situations rencontrées.
  • Des techniques et astuces selon les personnalités et les types d’investissement choisis : parmi les témoignages hétéroclites, il en a forcément quelques-uns qui nous parlent et nous inspirent particulièrement pour avancer dans notre projet.

Un livre idéal pour ceux qui débutent dans l’immobilier

107 Principes immobiliers” est un ouvrage très accessible et parfait pour les novices de l’investissement immobilier, tant par sa forme que par son contenu :

  • Dans sa forme :

    • L’introduction pose le contexte : pour ceux qui ne connaissent rien à l’investissement immobilier, les premières pages sont consacrées aux bases de ce type d’investissement. L’introduction évoque aussi les peurs et l’état d’esprit de l’investisseur immobilier, et chasse les mythes et croyances, nombreuses dans ce domaine.
    • Les 107 principes immobiliers abordent ensuite chacun une seule idée ; ils sont décrits simplement et de façon courte (en une seule page). Le livre se lit donc facilement, comme on parcourt une liste de points clés, sans que la lecture ne soit forcément linéaire.
    • Les principes sont écrits tantôt par Bruno Rako, tantôt par des investisseurs (interviewés par l’auteur). Ils sont issus d’expériences réelles et prennent la forme de témoignages, d’histoires, d’anecdotes, donnant ainsi du rythme et un style fluide lors des passages plus théoriques.
  • Dans le contenu :

    • Les concepts théoriques sont clairs, vulgarisés, sans mots compliqués, mêlés aux expériences personnelles de l’auteur et des investisseurs. Bruno Rako semble avoir fait le choix d’un ouvrage généraliste et accessible, et ne rentre donc pas dans les détails. Il offre toutefois la possibilité d’approfondir chaque principe énoncé avec une section intitulée “Pour aller plus loin” qui propose des liens internet à la fin de chacun d’entre eux.
    • Les principes sensibilisent le lecteur sur tous les sujets de l’immobilier : marché immobilier, banque, fiscalité, gestion des travaux, gestion locative, mindset, et mettent en évidence les pièges et erreurs communes.
    • Les témoignages sont motivants et proposent des solutions aux problèmes ; ils donnent un avant-goût de ce qui attend le futur investisseur immobilier et une vision globale des tenants et aboutissants pour commencer à faire des choix stratégiques.

Points forts :

  • Le concept qui offre une grande diversité d’angles, de points de vue, d’expériences et de conseils.
  • Des témoignages variés issus de la réalité du terrain et le panel de possibilités évoqués.
  • La quantité d’astuces et de conseils concrets sur tous les thèmes de l’immobilier.
  • Le principe de l’Immo-preneur : une “approche business” de l’investissement immobilier.
  • Les renvois pour approfondir sur les sujets qui intéressent plus particulièrement le lecteur.

Point faible :

  • Pas un point faible mais probablement un choix éditorial : les 107 principes sont une liste de points qui s’enchaînent sans finalement jamais vraiment rentrer dans les détails.
  • Ne pas s’attendre à une méthode rigoureuse, à suivre pas-à-pas pour se lancer, mais à des conseils et connaissances utiles pour acquérir une vision globale de ce que peut être l’immobilier.

Ma note :

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Bienvenue sur mon blog spécialisé dans des livres rares, des livres exigeants qui ont tous une énorme qualité : ils peuvent vous faire changer de vie. Ces livres ont fait l’objet d’une sélection rigoureuse, je les ai tous lus et choisis parmi des centaines d’autres.

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