Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros

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Phrase-résumée de “Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros” de Goulwenn Tristant : L’auteur nous raconte comment, animé par la passion de l’immobilier dont il ne connaissait rien, il s’est constitué un patrimoine de 25 appartements en 8 ans sans autre apport financier que son salaire de pompier : cet ouvrage nous livre son parcours et, au fil des acquisitions, plein de conseils pour investir dans l’immobilier locatif sereinement et efficacement.

Par Goulwenn Tristant, 2015, 250 pages

Chronique et résumé de “Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros” de Goulwenn Tristant

Introduction

Réaliser un projet, ce n’est pas se demander si l’on a les capacités intellectuelles ou physiques pour le faire, c’est agir et persévérer !

Lorsqu’il intègre la brigade des sapeurs-pompiers de Paris en janvier 2006, Goulwenn Tristant rêve d’investir dans l’immobilier locatif. Ses revenus mensuels s’élèvent alors à 1900 € nets tout inclus. Pourtant, fin 2014, il possède 25 appartements et un garage. En tout juste 8 ans, il a réuni près d’1,5 million d’euros de fonds.

Le message de Goulwenn Tristant, à travers ce livre, c’est que n’importe qui peut y arriver, même avec un salaire moyen. Il espère alors que son expérience aidera le lecteur à se constituer, comme lui, un solide patrimoine. Pour cela, en :

  • Première partie : il nous donne des conseils concrets sur l’investissement immobilier ;
  • Seconde partie : il relate toute son histoire, depuis qu’il a commencé à investir jusqu’à aujourd’hui ;
  • Dernière partie : à travers des annexes, il synthétise et revient plus en détails sur certains points essentiels.

Je n’avais aucune connaissance particulière dans le domaine immobilier, personne pour me conseiller, pas d’épargne, donc pas d’apport financier. Dans ce livre, je vous explique comment j’ai procédé et pourquoi vous aussi vous pouvez le faire.

Pour Goulwenn Tristant, investir dans l’immobilier, c’est faire en sorte que l’argent travaille pour lui et ne plus avoir à se soucier du lendemain. Il envisage d’ailleurs de prendre une retraite confortable entre 40 et 45 ans.

Note : les titres des parties et sous-parties du résumé sont ceux que l’on retrouve dans le livre.

Première partie – Des conseils concrets

 “Derrière un homme qui a réussi, il y a toujours un homme qui a agi.” Pablo Picasso

Chapitre 1 – L’investissement locatif, un plaisir

1.1 – L’immobilier neuf : un investissement risqué…

Dans cette partie, Goulwenn Tristant nous déconseille d’investir dans le neuf, notamment dans les nombreux programmes neufs de défiscalisation qui paraissent attractifs, mais qui sont, en réalité, selon lui, de très mauvais produits d’investissement. Et ce, pour plusieurs raisons :

  • Il peut être difficile de louer son bien : avec le BBC (“bâtiment basse consommation”), les loyers, dans le neuf, coûtent 1,5 fois plus cher au mètre carré que dans l’ancien. Aussi, sa rentabilité atteint tout juste les 2-3 %. Or, à moins de 6 %, toute rentabilité est mauvaise (celui de Goulwenn Tristant se situe entre 11 et 12 %).
  • Les loyers de ces logements sont encadrés et il faut respecter un barème de calcul pour les fixer.
  • On risque de subir une moins-value à la revente et ainsi perdre ce qu’on a économisé en impôts, voire plus.

Pour Goulwenn Tristant, il faut donc payer déjà “beaucoup” d’impôts pour que ces programmes de défiscalisation soient intéressants.

En fait, l’investisseur nous conseille vivement de nous concentrer plutôt sur la rentabilité. Et si l’on souhaite vraiment défiscaliser, il est plus judicieux, pour l’auteur, de faire des travaux de rénovation dans son logement afin de créer un déficit foncier. De cette manière, on ne paye plus d’impôts, on garde un parc immobilier intact et on gagne en plus-value.

1.2 – La positive attitude

Avec 1 900 € de revenus mensuels, j’ai pu emprunter et investir un million d’euros les cinq premières années.

Goulwenn Tristant revient, dans cette partie, sur son parcours : son baccalauréat STI électronique, le cumul pendant plusieurs années d’un travail de jour et d’un autre de nuit, ses jobs d’intérimaire puis la préparation de son concours pour intégrer le prestigieux régiment des sapeurs-pompiers de Paris.

1.3 – Sport et immobilier : le même investissement, la même détermination

J’ai agi avec l’immobilier comme je le fais dans le sport : j’y ai cru et je m’y suis préparé mentalement.

Grand sportif passionné de triathlons, trails et sports de combat, Goulwenn Tristant adore se lancer de gros défis sportifs. En plus d’avoir participé à de nombreuses courses (10 kilomètres, semis marathons, marathons, trails), l’auteur a été finisher :

  • Du prestigieux “Tor Des Géants” de la Vallée d’Aoste (330 km de course en montagne avec 24 000 mètres de dénivelé positif),
  • De l’UTMB (Ultra Trail du Mont Blanc, de 166 km).
  • Du fameux Ironman de Nice (triathlon de 3,8 km de nage suivis de 180 km à vélo et d’un marathon de 42,2 km).

Goulwenn Tristant nous raconte qu’il a la même approche dans sa vie que dans le sport :

investir dans l'immobilier motivation sportif

Lorsque l’on s’engage dans une compétition sportive, avant même de s’inscrire ou le jour J, il ne faut pas se poser cette question négative de savoir si l’on est prêt ou pas. […] Il faut plutôt se demander si on a réellement envie d’y aller ou pas. Ensuite, on y va, on termine, on ne se cherche pas d’excuses et on assume ses choix. C’est exactement le même comportement qu’il faut adopter dans le domaine de l’investissement immobilier.

L’auteur invite vivement les jeunes à investir dès que possible, même si les adultes, bien souvent, ne leur conseillent pas. Quant aux seniors, il n’est jamais trop tard : il est intéressant d’investir dans le but de léguer un patrimoine ou de ne plus avoir à payer de loyer pendant sa retraite.

1.4 – Observez et informez-vous : deux autres clés pour réussir

Dans l’investissement, il est important de :

  • Épargner le plus tôt possible.
  • Connaître le système bancaire, savoir comment le rendez-vous avec son banquier va se dérouler, ce qu’il va nous demander.
  • Calculer son taux d’endettement pour ne pas se mettre dans le rouge : ensuite, si besoin, ruser un peu pour ne pas se retrouver endetter au-delà de 33 %, qui entraînera le rejet “informatique” de notre demande de prêt.
  • Ne pas bloquer sa stratégie d’investissements locatifs en achetant sa résidence principale.
  • Montrer au banquier qu’on a la capacité, l’envie, qu’on est réfléchi et qu’on tient soigneusement ses comptes.
  • Comprendre que, d’un point de vue fiscal, mieux vaut emprunter que payer cash.

Chapitre 2 – La stratégie de l’emprunt

2.1 – Emprunter via un courtier ou se débrouiller seul ?

Goulwenn Tristant a fait appel à un courtier pour lui éviter de démarcher les banques pour son deuxième achat. Il explique l’avoir amèrement regretté, ce dernier ne s’étant pas occupé correctement de son dossier.

Si l’on choisit de passer par un courtier, l’auteur conseille alors de :

  • Le rémunérer uniquement s’il nous obtient un prêt,
  • S’assurer qu’il nous tienne bien informé de ses démarches et des résultats, en produisant les éventuelles lettres de refus des banques.

L’investisseur nous explique aussi qu’il est préférable de faire un “prêt total”, c’est-à-dire d’emprunter à 110 % plutôt que juste de quoi acquérir son bien. Cela nous permet, en effet, de financer les frais de notaire, et ainsi préserver son épargne (ou éviter de contracter un crédit à la consommation) pour payer les éventuelles charges imprévues (il est bon d’avoir 8 000 ou 9 000 € de côté pour cela).

2.2 – Taux fixe ou taux variable ?

Goulwenn Tristant a toujours opté pour des taux fixes par sécurité.

Néanmoins, un taux variable peut être intéressant, en particulier si on achète pour rénover et revendre rapidement avec une plus-value, et que l’on est “capé 1”. Ce terme technique signifie que si, par exemple, on emprunte à 2,50 % et que les taux augmentent ensuite, notre taux ne montera jamais au-dessus de 3,50 %.

2.3 – L’assurance

La plupart du temps, le taux d’emprunt mentionné par la banque ne tient pas compte de cette assurance. Il faut donc la rajouter (entre 0,20 et 0,40 %).

2.4 – Caution ou hypothèque ?

Dans la mesure du possible, si le banquier nous laisse le choix ou si on peut le négocier, il vaut mieux opter pour l’hypothèque. C’est, en effet, très important pour la suite de nos investissements, si l’on ne veut pas révéler l’existence de tous nos prêts bancaires.

2.5 – La durée du prêt

La durée du prêt est un élément essentiel. En fait, pour déterminer la durée adéquate dans le cadre d’un investissement locatif, il faut chiffrer exactement le montant des revenus locatifs et déterminer si on souhaite créer ou non un déficit foncier :

  • Lorsque le loyer perçu est supérieur au montant du remboursement du prêt : on réalise un bénéfice foncier tous les mois sur lequel on sera imposé ;
  • Lorsque les différentes charges et le remboursement du prêt sont supérieurs au loyer encaissé : on va créer un déficit foncier et éviter d’être imposé.

Il faut choisir les durées de remboursement les plus courtes possibles. Cependant, on ne doit pas avoir peur, pour autant, d’emprunter sur 20 ou même 25 ans si cela permet de faire passer le projet (celui-ci reste la priorité absolue). On pourra, quoiqu’il arrive, toujours modifier la durée du prêt par la suite si on le souhaite.

2.6 – Investir maintenant ? À quel taux ?

Pour l’investisseur, quel que soit le contexte économique, il y a toujours une bonne affaire à réaliser : des propriétaires pressés de vendre pour acquitter des frais de succession, en instance de divorce, des biens vendus par la Région ou le Département, ou encore un bien avec des travaux à réaliser…

Inutile alors d’attendre des taux bas. D’ailleurs, actuellement par exemple, on a des taux historiquement bas, mais on est confronté à un autre problème : les banques hésitent énormément avant de prêter de l’argent…

Et quand il y a une bonne affaire à saisir, le taux, croyez-moi, on s’en fiche, c’est secondaire.

2.7 – Quel bien immobilier acheter ?

En plus du calcul de la rentabilité du bien, il est essentiel d’être très attentif à sa situation géographique. Il est aussi plus facile d’obtenir des prix attractifs sur des biens à rénover. Attention toutefois, en cas de travaux, à bien évaluer ses compétences.

2.8 – Lisser votre profil d’emprunteur

Pour emprunter auprès de la banque, il vaut mieux éviter tous crédits à la consommation. Toutefois, si on en a un qu’on ne peut solder immédiatement et que notre projet immobilier ne peut attendre, alors, il vaut mieux que la banque n’en est pas connaissance. Pour cela, Goulwenn Tristant propose une astuce : ouvrir un compte dit “fantôme” dans une autre banque que celle où nous avons notre compte courant et y transférer le remboursement du prêt à la consommation.

2.9 – Apprendre à jongler

Si l’on possède déjà un bien immobilier, pour favoriser les chances qu’une banque nous accorde à nouveau un crédit, il est indispensable que notre compte bancaire principal soit toujours “calme” et cohérent. Dès lors, ce qui se passe dans une certaine banque doit y rester : “le prêt en sort, le loyer y rentre, ça s’équilibre”.

Toutefois, si les banques refusent, malgré tout, de nous en financer un deuxième, Goulwenn Tristant nous propose de procéder ainsi :

  • Ouvrir un deuxième compte dans une banque concurrente et y domicilier notre salaire et nos prélèvements liés à la vie courante : cette deuxième banque devient alors, de fait, notre banque principale.
  • Pour solliciter notre nouveau prêt : choisir une troisième banque, de façon à garder notre deuxième banque vierge de tout emprunt, et lui dire que l’on est hébergé à titre gratuit ou en colocation.

Chapitre 3 – Bien investir

Dans cette partie, Goulwenn Tristant nous liste quelques conseils pour bien investir. Dès lors, il est judicieux d’acheter :

  • Ses biens avec un locataire déjà dans les lieux : on connaît ainsi précisément le montant de son loyer et cela évite de chercher un premier occupant.
  • Des petites surfaces : les studios sont plus faciles à louer et à faire financer par une banque que des grandes surfaces. Leur rentabilité est généralement excellente, avec des travaux, un entretien et des charges moindres. Il faut savoir que plus la surface est petite, plus le prix du mètre carré est élevé.
  • En étant conscient du coût de la copropriété : la solution peut être d’acheter un logement non soumis à une copropriété. Goulwenn Tristant, lui, n’achète plus que des immeubles pour limiter ce coût.
  • Un bien à rénover, à condition de bien évaluer le montant des travaux à réaliser.

3.1 – Être logique et attentif au marché de l’immobilier

  • La recherche de biens

Pour rechercher des biens, Goulwenn Tristant utilise l’application “Se loger”. Parallèlement, il démarche les agences car, selon lui, les meilleures affaires ne sont pas visibles :

Si c’est une vraie bonne affaire, le bien sera vendu avant même que l’annonce ne soit affichée et diffusée. Il faut donc absolument rester à l’affût.

  • La visite du bien

Lors de la visite d’un bien, il est primordial d’être vigilant à l’environnement et à l’immeuble. Dès lors, avant d’acheter, l’investisseur conseille de :

  • Inspecter tout l’immeuble : chaque étage, ascenseurs, cages d’escalier, caves…
  • Discuter avec le gardien et avec les locataires pour les faire parler de la vie de l’immeuble.
  • Demander les derniers procès-verbaux des réunions de copropriétaires et le montant des dernières charges.
  • Bien regarder si l’électricité et la plomberie sont aux normes, vérifier l’état de l’ascenseur, observer si la façade a besoin d’un ravalement…

Le propriétaire doit assumer des dépenses spécifiques (assurance PNO – Propriétaire Non Occupant – ou propriétaire bailleur, charges de copropriété, taxes foncières…). D’autre part, il doit gérer les imprévus (ballon d’eau chaude qui lâche, store agonisant…). Il est donc essentiel de prévoir ce genre de charges en plus du remboursement du crédit, à hauteur d’environ 150 à 200 €/mois (montant qui devra être couvert par le loyer perçu).

3.2 – Faire les choses dans l’ordre

Goulwenn Tristant insiste sur trois étapes :

  • Avant de visiter des biens, faire le tour des banques (il en existe une vingtaine au total) pour connaître le montant dont nous disposons ;
  • Si possible, ne pas emprunter sur plus de 20 ans. Cependant, il vaut mieux rembourser 5 ans de plus et obtenir un prêt pour financer 110 % du montant de notre acquisition (avec les frais de notaire et d’éventuels travaux) que de rembourser sur 15 ans en utilisant toute sa trésorerie.
  • Négocier la possibilité de remboursement anticipé du prêt sans pénalités.

3.3 – Se fixer un cahier des charges

Une bonne affaire impose souvent de décider très vite : il est alors capital de bien définir ce que l’on souhaite acheter. Par ailleurs, il est judicieux de visiter, dans un premier temps, des biens sans intention d’acheter pour voir comment ça se passe.

Lors du compromis de vente, l’agent demande entre 5 à 10 % du prix du bien pour le réserver. Cette somme est appelée le “séquestre”, un peu comme des arrhes quand on réserve un hôtel. Il ne faut surtout pas hésiter à négocier pour ne rien donner à ce stade.

3.4 – Ruser n’est pas tricher

être intelligent pour réussir à investir dans l'immobilier

Goulwenn Tristant nous confie plusieurs ruses qu’il a utilisées pour être en dessous des 33 % d’endettement (référence utilisée par les banques), et ainsi obtenir des prêts bancaires plus facilement. En voici trois :

  • Première stratégie : lorsqu’il a acheté plusieurs biens en même temps, il n’a pas présenté tous les compromis de vente simultanée à une seule et même banque, mais deux dossiers à deux banques différentes.
  • Deuxième ruse : il a déposé le capital de la vente de certains de ses appartements sur un compte “fantôme”. Il a, ensuite, depuis cette banque, crédité chaque mois son compte principal de trois pseudos loyers de 650 € chacun. Ceci lui a permis d’augmenter fictivement ses revenus pour la banque.
  • Troisième ruse : une fois, il est allé acheter 1 500 € de marchandises de bricolage, puis a rapporté, quelques jours après, la marchandise et s’est fait rembourser : la facture lui a permis de déduire ce montant de ses revenus locatifs imposables.
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Chapitre 4 – Bien louer

Pour Goulwenn Tristant, il est très pratique d’acheter un bien avec un locataire en place. Ainsi, on n’a pas à chercher d’occupant. D’autre part, les banques préfèrent ce genre de dossiers qui garantissent une source de revenus immédiats.

Toutefois, si le logement est vide, pour louer ses biens, Goulwenn Tristant :

  • Utilise internet, via des sites comme “Le Bon Coin” par exemple.
  • Fait appel à des organismes qui s’occupent de trouver gratuitement des locataires (le locataire en recherche leur paye un abonnement et l’organisme le met en rapport avec des annonces de propriétaires qui, eux, ne payent rien).

Il évite les agences immobilières classiques car :

  • Elles sont chères : la plupart prennent un mois de loyer au propriétaire à chaque changement de locataire.
  • Les locataires sont de plus en plus réticents à passer par agence, à cause des frais d’agence à payer.
  • Beaucoup d’agences immobilières ne savent pas ou ne veulent pas étudier les dossiers de locataires ayant des revenus sociaux, et cela, quitte à faire patienter le propriétaire plusieurs mois avant de louer ou relouer son logement.

4.1 – Propriétaire-locataire : une relation indissociable

Voici quelques recommandations de Goulwenn Tristant concernant la relation propriétaire-locataire :

  • Avoir un petit capital de côté avant de se lancer pour surmonter les imprévus et couvrir un ou deux mois de carence de loyer (le temps que les assurances prennent le relais ou de trouver un arrangement avec son locataire).
  • Discuter avec ses locataires pour connaître la vie du quartier.
  • Si on achète un immeuble, choisir les futurs locataires qui vont cohabiter de manière à éviter au maximum les conflits : prendre en compte les habitudes, les croyances, les coutumes, les écarts de génération…

4.2 – Se couvrir, assurer ses arrières

Il existe différentes façons de se couvrir :

  • Souscrire à une assurance contre les loyers impayés : le PassGRL ou l’assurance Locapass (qui coûte environ 3.5 % du loyer annuel) ;
  • Définir des critères de solvabilité au moment de la location : le postulant doit gagner deux fois le montant du loyer par exemple ;
  • Faire appel à un membre de la famille du locataire pour se porter caution : vérifier que ce garant soit vraiment solvable (toutefois, rien n’indique qu’il le restera) ;
  • Sécuriser les paiements en demandant des virements automatiques.
  • Demander au locataire, en plus de son assurance habitation, un mois de loyer (hors charges) de caution pour couvrir d’éventuelles détériorations.

4.3 – Compter avec les aides sociales

Les locataires peuvent bénéficier d’aides sociales de la CAF notamment. C’est, en fait, un gros avantage pour le propriétaire car :

  • Il est alors certain que la partie du loyer prise en charge par l’organisme lui sera versée le 5 de chaque mois, directement sur son compte bancaire (demander que les allocations soient versées à terme échoir et non échu).
  • Le fait que le locataire ne règle que la différence entre cette aide et le montant total du loyer minimise considérablement le risque.

Au final, il est souvent bien moins risqué de prendre des dossiers de locataire à connotation sociale plutôt que ceux de salariés ayant une situation soi-disant stable et sûre.

4.4 – Mon immobilier à moi : une main de fer dans un gant de velours

La gestion locative est lourde à cumuler avec un emploi, des activités sportives, une vie quotidienne bien remplie. Pourtant, Goulwenn Tristant, lui, préfère ne pas déléguer cette gestion car cela est trop coûteux à ses yeux  (le prix représente environ 10 % des loyers). Par ailleurs, il explique que tout ce travail de gestion lui a permis, au fil des années, de beaucoup apprendre.

Goulwenn Tristant invite à instaurer des relations courtoises, faites de compréhension mutuelle, avec ses locataires. Pour créer ou renforcer les liens avec eux, il propose, par exemple, de :

  • Ne pas hésiter, lors de la signature du contrat de bail, à y stipuler qu’une visite sera effectuée tous les ans pour vérifier le bon état des installations : ceci rassure le locataire et permet de faire le point avec lui.
  • Offrir à certains de ses locataires une boîte de chocolats pour les fêtes de Noël.

Cependant, il est nécessaire de conserver une certaine distance avec ses locataires. Si besoin, le propriétaire peut même ouvrir une boite postale pour préserver sa tranquillité et sa vie privée.

Enfin, en cas de squat, l’investisseur déconseille fortement de porter plainte. Il suggère de régler le conflit seul, pour les raisons suivantes :

  • La loi est bien plus souvent du côté du squatteur (notamment avec le plan hivernal du 1er novembre au 31 mars).
  • La procédure peut prendre des années.
  • Comme la partie adverse est le plus souvent insolvable, le propriétaire n’est souvent jamais indemnisé même si la justice lui donne raison.

En bref, l’organisation et l’anticipation seront les maîtres-mots d’une bonne gestion de ses biens immobiliers.

Chapitre 5 – Savoir vendre, parfois

“Pour vendre, dis du bien, pour acheter, dis du mal.” Proverbe arabe

Lorsque l’on est confronté à des problèmes financiers, il faut régler ses grosses dépenses intelligemment et ménager les différents créanciers. Goulwenn Tristant établit une hiérarchisation de créanciers à payer en fonction de la nature et de l’importance des ennuis qui peuvent résulter. Selon lui, du plus au moins important, il y a :

  1. La banque ;
  2. Les petites réparations chez ses locataires (les négliger, c’est prendre le risque de créer des conflits, et de voir s’accumuler d’autres réparations et bien d’autres soucis supplémentaires) ;
  3. Les impôts ;
  4. Les charges de copropriété (il est d’ailleurs préférable d’opter pour un paiement par chèque à la date échéance afin de gérer soi-même ce règlement, sachant que le montant des charges de copropriété peut varier de façon importante d’un trimestre à l’autre).

Ici, Goulwenn Tristant précise qu’un bien se vend plus vite et 10 % plus cher s’il est vide. Néanmoins, cela implique de ne plus percevoir de loyer durant la vente.

5.1 – Soyez à l’écoute

Si on rencontre des difficultés pour vendre son bien, l’investisseur conseille de redonner au logement de l’attractivité, du cachet : pour moins de 2 000 € d’investissement, on obtient bien plus de visites et on augmente sensiblement ses chances de vendre vite et bien.

Il est important de noter qu’un locataire peut aisément faire échouer une vente en dénigrant le quartier, la résidence et le logement lui-même. Il faut donc faire en sorte que notre locataire collabore, d’où l’intérêt de lui parler !

5.2 – Ne pas vendre avant 5 ans !

Si l’on revend son bien avant un délai de 5 ans, la plus-value que l’on fera est imposée à hauteur d’environ 30 %. Après 5 ans, il est possible de choisir entre deux solutions en vue de réduire l’imposition :

  • Soit un abattement de 15 % du prix d’achat sur le montant de la plus-value réalisée,
  • Soit la déduction de tous les travaux qu’on y a réalisés.

Autre solution, mais plus drastique à mettre en place pour ne pas payer de taxe sur la plus-value : récupérer son logement pour en faire sa résidence principale. En effet, les résidences principales ne sont pas taxées sur les plus-values, à l’inverse des résidences secondaires.

Chapitre 6 – Se connaître et se préserver

Vouloir investir dans l’immobilier, c’est un peu comme faire du sport pour maigrir. Il y a ceux qui se mettent au sport uniquement pour perdre du poids et ceux qui s’y mettent parce qu’ils aiment ça, par plaisir. Ceux-là perdront bien plus facilement du poids parce qu’ils prendront plaisir à pratiquer une activité physique et qu’ils le feront facilement et plus longtemps. Les autres, ceux qui se seront mis au sport uniquement pour maigrir abandonneront assez rapidement… Pour l’immobilier, c’est pareil.

6.1 – Remisez les excuses au placard

Dans cette partie, Goulwenn Tristant nous invite à changer d’état d’esprit et à arrêter de, sans arrêt, jouer les victimes :

Changez de comportement et la vie changera de comportement vis-à-vis de vous.[…] Décidez de votre vie et faites au moins le premier pas pour essayer.

Il lève les idées-reçues, notamment sur la croyance qu’être en CDD ou en intérim, rend impossible d’accéder à la propriété.

6.2 – La crise a bon dos

Pour l’investisseur, la crise et les problèmes du quotidien ont toujours existé. Il faut arrêter de s’en servir d’excuse et avancer avec.

6.3 – Fuyez les gens négatifs et entourez-vous de gens positifs

“Tenez-vous à l’écart des gens qui freinent vos ambitions. Les petits esprits font toujours cela. Seuls les plus grands esprits vous font sentir que vous aussi, pouvez devenir grand.” Mark Twain

Goulwenn Tristant nous invite à :

  • Soit garder ses projets pour soi, soit s’entourer de personnes positives qui pensent comme nous. Car, selon lui, quand on réalise un “projet un peu fou”, les gens vont chercher à nous protéger en nous freinant ;
  • Ne pas nous laisser influencer par les médias et l’actualité en rapport avec notre projet, mais plutôt à nous forger notre propre opinion, à nous faire confiance et à aller jusqu’au bout de nos projets.

La plupart des gens sont convaincus qu’il est impossible d’emprunter et d’investir, à moins d’être riche ou d’avoir une excellente situation.

Dans notre entourage (les personnes physiques, mais aussi les médias), il y a 90 % de gens négatifs pour seulement 10 % de gens positifs. Sachez repérer ces 10 % !

6.4 – Les conseils : les écouter toujours, les suivre rarement

Lorsque l’on recherche des renseignements, il est primordial de prendre du recul face aux agents immobiliers.

Agent immobilier et investisseur immobilier : un même secteur économique mais deux activités totalement différentes !

En fait, il est intéressant d’écouter ses conseils en matière de Droit de l’immobilier, mais pour ce qui est de celui de l’investissement immobilier, il est bien plus judicieux de se tourner vers de vrais investisseurs.

Devenir investisseur, c’est à la fois connaître un minimum les lois en immobilier, savoir gérer de grosses sommes d’argent au quotidien et faire beaucoup de social.

6.5 – Rester en retrait mais partager

Trop de gens manquent de confiance en eux lorsqu’il s’agit de se lancer dans l’investissement immobilier. En réalité, c’est souvent en les poussant un peu qu’ils renforceront leur détermination, d’où l’intérêt de partager ses connaissances à ceux qui le demandent.

6.6 – Prêt à entreprendre pour investir ?

Être investisseur, c’est aussi être confronté à des milliers de problèmes ! Vouloir gagner de l’argent a un prix. Ce n’est pas une activité de tout repos. Pour ma part, j’ai connu des périodes difficiles, la solitude face à de grosses dettes, les soirs où l’on se retrouve seul avec ses problèmes, la menace des huissiers. […] Vous avancez sur du sable mouvant au quotidien.

Goulwenn Tristant nous explique ici qu’investir ressemble parfois à un parcours du combattant. Il faut alors se montrer prêt à se battre, et tout ira bien ! Il faut, dit-il, y croire, persévérer encore et encore jusqu’à ce que l’objectif soit atteint.

“La connaissance est inutile, si on ne l’utilise pas. La volonté est inutile, si l’on n’agit pas.” Goethe

Deuxième partie – Mon histoire immobilière : réussites et galères

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Chapitre 7 – Un premier investissement

“Le meilleur moyen de réussir, c’est toujours d’essayer une fois.” Thomas Edison

Goulwenn Tristant acquiert son premier studio dans la ville de Plaisir où il a passé son enfance, après que la banque ait accepté de lui prêter 100 000 €. Il achète ce logement en tant que résidence principale, dans l’idée d’y vivre.

Le problème, c’est que ce studio est occupé. Le locataire a prévenu qu’il ne le quitterait que 7 mois plus tard. Dans l’attente, Goulwenn, qui vient juste d’intégrer les pompiers de Paris, réside dans sa caserne tout en commençant à rembourser son crédit.

7.1 – Le début d’une grande aventure

Finalement, Goulwenn Tristant n’occupera jamais le studio qu’il a acheté comme résidence principale.

Je percevais un loyer, j’établissais des quittances… j’ai trouvé ça facile.

Quand il s’aperçoit qu’il suffit de louer son logement pour rembourser son crédit, il :

  • Décide de rester dans le logement professionnel que la brigade des pompiers lui met à disposition.
  • Commence à s’intéresser à l’investissement immobilier et envisage d’acheter deux nouveaux studios : il épargne, à ce moment-là, 500 € par mois, et pour financier un troisième prêt, il vend sa voiture qui lui coûte 450 € par mois et dont il se sert peu.

7.2 – Un apprentissage compliqué

Mais la banque ayant financé son premier bien, refuse de prêter à Goulwenn de quoi acheter les deux nouveaux studios. Le jeune pompier se tourne alors vers un courtier. Ce dernier se déclare confiant et certain de lui trouver un financement.

À ce moment-là, Goulwenn fait ses calculs : avec ses trois studios, il est tout juste à 20 % d’endettement, loin du plafond de 33 % stipulé par les organismes bancaires. Pourquoi donc en rester là ?

Si j’arrivais à trouver un équilibre entre les charges (emprunts, charges de copropriété, assurances…) et les revenus (loyers), pourquoi ne pas en acheter 10 ou plus ? Je me suis pris à rêver…

Mais le courtier ne présente son dossier que dans quatre banques et n’obtient aucun prêt. Il n’informe pas Goulwenn Tristant, ne lui envoie aucun document justifiant le refus des banques. À l’époque, Goulwenn, jeune novice en matière d’investissement, ne sait pas que dans le compromis de vente, une date butoir doit être respectée pour trouver le crédit, et que, sans justificatif de refus des banques, le futur acquéreur risque de graves pénalités.

Il se sort in extremis de cette situation, grâce à l’aide de l’agent immobilier qui lui trouve une banque acceptant de lui octroyer un prêt en urgence. Par chance, les vendeurs ne l’attaqueront pas, malgré ses trois semaines de retard vis-à-vis des échéances stipulées.

Ainsi, en juin 2008, le pompier devient propriétaire de deux nouveaux studios.

Chapitre 8 – Évolution professionnelle et nouveaux achats

8.1 – Des rêves plein les yeux…

Une passion pour l’immobilier est née ! Dès lors, le jeune passionné d’investissement immobilier :

  • Apprend à s’organiser, notamment dans le tri de ses documents.
  • Se forme via Internet.
  • Se renseigne auprès d’un conseiller en immobilier sur les programmes neufs et la défiscalisation, mais préfère finalement continuer à investir dans l’ancien.
  • Élargit ses recherches dans d’autres quartiers.

Il finit par tomber sur un lot de studios à loyer conventionné, cédés par la Région et loués exclusivement à des étudiants à un excellent prix. Il calcule, un par un, le taux de rentabilité, et effectue une sélection de quatre studios.

8.2 – … et une stratégie pour les réaliser

Pour trouver le financement, il monte un dossier d’achat et d’emprunt en cachant ses deux dernières acquisitions immobilières. Puis, il divise l’achat global des quatre nouveaux studios en deux (deux dossiers dans deux banques différentes).

De cette manière, Goulwenn Tristant réussit à obtenir ses crédits très facilement. Il réalise également qu’il n’existe, à la Banque de France, aucun fichier ou suivi centralisé des crédits immobiliers en cours.

8.3 – De nouvelles responsabilités

Avec ses quatre acquisitions supplémentaires, le pompier professionnel doit investir dans du matériel bureautique. Il fait face également à ses premiers soucis d’impayés de loyer (sans toutefois en pâtir puisqu’il bénéficie de l’assurance loyers impayés souscrit auprès du Locapass).

Enfin, un an plus tard, un de ses locataires bénéficiant du loyer conventionné quitte son logement. Goulwenn Tristant reloue le studio avec un loyer largement réévalué (presque le double de l’ancien loyer).

Chapitre 9 – Le chemin est semé d’embûches, mais je garde le cap

Au fil du temps, Goulwenn Tristant apprend également à remplir ses déclarations d’impôts. Il parvient finalement à défiscaliser un maximum en déduisant beaucoup de charges comme celles de copropriété ou encore les intérêts d’emprunt.

En recevant un trop-perçu de frais de notaire de 1 000 € de sa dernière acquisition, l’investisseur a également l’idée de demander à l’agent immobilier, pour tous ses futurs achats, de gonfler au maximum ces frais de notaire. En effet, cela lui permet de récupérer un trop-perçu dans les mois suivants, et ainsi disposer d’une trésorerie bien utile en fonds de roulement.

9.1 – La pêche aux financements pour de nouveaux achats

Après ces sept premiers achats, Goulwenn Tristant reste un an sans investir. Il découvre notamment, à ce moment-là, deux organismes financiers : le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France. Ce ne sont pas des banques traditionnelles mais tous deux prêtent de l’argent beaucoup plus facilement (les taux sont toutefois un peu plus élevés).

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Les acquisitions suivantes de Goulwenn Tristant sont quatre studios :

  • Deux en résidences étudiantes à Clichy-la-Garenne,
  • Un troisième à Noisy-le-Grand,
  • Un quatrième à Évreux.

Goulwenn Tristant ruse alors un peu pour le financement de ces 4 studios en annonçant qu’il loue le studio 200 € de plus. Il faut savoir que pour calculer le taux d’endettement, les revenus locatifs ne seront jamais comptabilisés à 100 %. Au mieux, le banquier retiendra 80 % si on lui apporte une assurance loyer impayé, sinon, la plupart du temps, ces revenus locatifs ne seront intégrés qu’à hauteur de 70 %.

9.2 – Mes premiers soucis à régler…

Les deux studios de Clichy-la-Garenne sont situés au cinquième étage d’un immeuble qui en compte sept. N’ayant pas visité tous les étages, le jeune propriétaire réalise plus tard que beaucoup de studios de la résidence sont squattés et qu’il y a un gros trafic de drogue dans l’immeuble !

La copropriété en place ne parvenant pas à gérer la situation, c’est l’organisme Immodonia qui va finalement reprendre la gérance de l’immeuble et résoudre les problèmes par différents travaux de sécurisation. Ces travaux sont facturés 14 000 € à Goulwenn Tristant, qui n’a évidemment pas prévu cette énorme dépense…

9.3 – Et de bonnes nouvelles

Le fait que les studios de Goulwenn Tristant soient “conventionnés” l’oblige à louer ses logements uniquement à des étudiants, à un loyer inférieur au marché. Néanmoins, lors de l’achat, l’acquéreur a signé un avenant qui lui permet, à présent, de lever les conditions de plafonnement des loyers de la convention initiale. Il va donc adapter ses loyers au prix du marché et pouvoir louer à qui il veut.

Chapitre 10 – Les achats s’intensifient

En été 2010, Goulwenn Tristant décide de rénover le studio d’Évreux avec l’aide de son frère et d’une entreprise. Au final, cela lui apprend à résoudre plusieurs problèmes, tels que :

  • Organiser la location et prévoir les visites,
  • S’occuper de l’achat des matériaux pour une rénovation,
  • Superviser les travaux des différents artisans.

Et tout cela dans l’urgence, pour qu’il y ait le moins de jours possible de carence locative.

10.1 – Envie d’aller encore plus haut

En octobre 2010, Goulwenn Tristant achète deux autres studios à Noisy-le-Grand, dans les résidences où il en possède déjà. Il s’agit alors de ses douzième et treizième biens immobiliers. Le Crédit immobilier de France accepte de lui prêter les fonds nécessaires en quelques jours, ignorant la plupart de ses achats précédents.

Au total, pour ses 13 premiers achats, l’investisseur doit payer 1 000 € / mois de sa poche pour combler la différence entre les loyers perçus et ses dépenses (emprunts, frais d’entretien et de copropriété, assurances, impôts et réparations diverses). Il sait cependant que cette situation est temporaire puisqu’il peut majorer les loyers à chaque changement de locataire jusqu’à ce que cela s’équilibre entièrement, un jour.

En attendant, pour 1 000 € mensuels, je me constituais un patrimoine de 13 studios !

Le pompier vient d’acquérir ses 12 dernières acquisitions en seulement deux ans.

J’avais rêvé d’acheter 10 studios et j’en possédais 13 ! Mission accomplie…

10.2 – Se réorganiser et s’adapter à toutes les situations

s'adapter aux situations pour réussir à investir dans l'immobilier

Pour sa quatorzième acquisition, les choses sont un plus compliquées que pour ses précédents achats immobiliers : d’abord à cause de l’agent immobilier qui ne tient pas sa parole, puis pour le financement. Afin que les banques acceptent au moins d’étudier sa demande, il doit :

  • “Falsifier” le compromis de vente de 200 pages (l’alléger d’une trentaine de pages et le réimprimer) ;
  • Établir un faux contrat de location, pour laisser penser que ce studio est occupé par un locataire versant 650 € de loyer.

Après cela, la Caisse d’Épargne accepte de le financer.

Chapitre 11 – Les années se suivent mais ne se ressemblent pas

11.1 – De l’investissement à la relocation…

 L’année 2011 est dense et difficile pour l’investisseur. Il :

  • Connait 11 changements de locataires et toutes les formalités que cela implique, à 1 h 30 voire 2 h de trajet de son domicile.
  • Planifie de nombreuses compétitions dont un énorme défi : le “Tor des géants” (le tour des géants en Italie), un trail de 330 km avec 24 000 m de dénivelé positif.

J’ai réussi à assumer tout ça avec succès, sans la moindre carence de loyer dans mes studios. Une fois encore, cela m’a beaucoup appris en gestion immobilière et sur moi-même, renforcé dans ma volonté de ne rien lâcher.

11.2 – … En passant par les huissiers

En 2012, Goulwenn Tristant rencontre des problèmes financiers sévères mais heureusement ponctuels. Celui-ci doit vraiment désormais s’acquitter des charges de copropriété de 14 000 € liés aux problèmes de sécurité de ses appartements de Clichy-la-Garenne.

Pour cette dette, sa stratégie est la suivante :

Je devais l’isoler du reste de mon patrimoine et le traiter. Si je payais ces 14 000 €, je ne pouvais plus régler les autres factures de copropriété. Je préférais régler d’abord les 13 autres et être en retard sur le 14e syndic plutôt que l’inverse ; cela faisait moins de mécontents. Il valait mieux avoir un seul syndic sur le dos.

Pour régler les huissiers, il n’a pas d’autres solutions que de souscrire un prêt à la consommation. Mais cela lui coûte 250 € de remboursement de crédit mensuel. Il utilise alors les 14 cautions de ses locataires (550 € en moyenne, soit 7 700 € au total) qu’il a placées, en se disant que s’il devait rendre sa caution à un locataire, il utiliserait celle que lui verserait le locataire suivant.

Puis, après mûre réflexion, il décide de vendre certains de ses appartements.

11.3 – Apprendre à vendre

“Si jamais vous vous trouvez dans un bateau qui coule, l’énergie pour changer de bateau est plus productive que l’énergie pour colmater les trous.” Warren Buffett

Ici, Goulwenn Tristant nous explique le processus long et compliqué de la vente.

Il faut vendre lorsque tout va bien, pas quand tout va mal.

Après avoir fait estimé certains de ses biens, Goulwenn Tristant évalue quelles ventes seraient les plus rentables. Puis, manquant de temps, il confie cette tâche à des professionnels : une agence et un indépendant.

C’est ainsi qu’il vend 3 de ses 14 appartements :

  • Le premier acheté 76 000 €, est revendu 95 000 €
  • Le second acheté 55 000 €, est revendu 85 000 €
  • Le troisième acheté 36 000 €, est revendu 45 000 €

Avec ces trois ventes, sa trésorerie est rétablie.

Chapitre 12 – Un déménagement, un nouveau loisir et l’investissement “autrement”

12.1 – Être plus intelligent que le système informatique

Arrive le moment où Goulwenn Tristant ressent le besoin de quitter son petit studio mis à disposition par les pompiers pour un logement avec plus d’espace. Il trouve alors à louer un bel appartement dans un corps de ferme joliment restauré.

Goulwenn Tristant nous conseille ici de plutôt louer sa résidence principale que de l’acheter.

12.2 – Un nouveau logement pour de nouveaux projets

Une fois installé dans son nouvel appartement, le jeune investisseur se lance dans la photographie. Il achète un bon équipement avec un trop-perçu de frais de notaire et amorti son matériel en réalisant des photos de mariage.

D’autre part, il constate que ce qui “plombe” sa trésorerie et sa rentabilité, ce sont les charges de copropriété. Pour les éviter, l’investisseur décide donc de se tourner vers l’achat d’immeubles entiers. Il se focalise sur un nouveau secteur : Perpignan et Béziers, où le prix de l’immobilier est plus attractif et le rendement locatif bien meilleur.

12.3 – Nouveau départ : Toulouse, j’arrive !

Un an et demi plus tard, Goulwenn Tristant emménage à Toulouse, où vivent ses parents et beaucoup de ses amis.

Il s’installe dans un superbe quadruplex. Pour louer cet appartement, il doit encore une fois ruser : pour justifier de revenus d’un montant de trois mois de loyer, il invente, auprès de l’agent immobilier, une histoire dans laquelle son père serait son colocataire, suite à une séparation d’avec sa mère.

12.4 – Investir autrement… les immeubles, une évidence

Quelques mois après son installation à Toulouse, le pompier acquiert son premier immeuble composé de trois studios et d’un garage, à Perpignan, à 85 000 €. Il connait bien cette ville pour y avoir vécu 6 ans. Pour l’auteur, c’est un réel atout quand on investit.

Par contre, l’après-crise se fait ressentir chez les banquiers : l’investisseur peine à obtenir son prêt pour cet immeuble. Finalement, il y parviendra mais en continuant de ruser : il rehausse les loyers de 100 € chacun et ne mentionne, dans son patrimoine, que deux acquisitions (pour justifier le montant de ses impôts).

Chapitre 13 – La réalité des faits et l’apparence de la réalité

13.1 – Ruser : une évidence pour continuer à emprunter

Goulwenn Tristant poursuit ses acquisitions par deux nouveaux immeubles :

  • Le premier compte 4 studios refaits à neuf, tous loués par des étudiants : à 92 000 € (amorti donc en 8 ans).
  • Le deuxième abrite 3 studios dont 2 loués à une association d’insertion (qui gère, assume et garantit le loyer et les éventuelles dégradations) et à un étudiant : à 95 000 €.

C’est à cette époque-là que Goulwenn Tristant élabore sa stratégie baptisée “l’illusion bancaire” : il dépose un compromis de vente dans cinq banques, puis un autre compromis dans cinq autres banques, dissociant les deux achats. Finalement, seule la Banque palatine accepte de lui octroyer un prêt.

13.2 – Goulwenn face au colosse HSBC

L’autre immeuble sera finalement financé par HSBC. Mais la confrontation avec le conseiller de chez HSBC est très dure à mener. Ce dernier lui demande, en effet, de nombreux documents impossibles à fournir pour l’investisseur qui a caché beaucoup de choses sur sa situation. Comme il devient vraiment compliqué de tricher avec ce banquier, Goulwenn Tristant décide d’y aller au bluff. Et cela fonctionne !

13.3 – Goulwenn et le système bancaire : le combat continue !

Quelques semaines après cette double acquisition à Béziers, Goulwenn Tristant signe un nouveau compromis de vente pour un autre immeuble à Perpignan (acheté 92 000 €), composé de 3 studios rénovés, avec 3 locataires étudiants en place, et permettant la création d’un quatrième studio.

Investissant encore beaucoup d’énergie pour obtenir des emprunts, l’investisseur aguerri :

  • Déplore la négativité ambiante des banquiers et leur manque de connaissances en immobilier.

La personne qui signe un compromis de vente pour un immeuble sait où elle va, ce sont des projets mûrement réfléchis. Je ne me suis pas réveillé un matin en me disant : “Tiens, si aujourd’hui j’achetais un immeuble ?”

  • Regrette qu’il n’existe pas le même système pour l’immobilier que le système qui fonctionne pour financer les entreprises qui démarrent (les Business Angels ou des fonds d’investissement).
  • Se désole aussi que les “experts” en immobilier soient si mal formés à l’immobilier et aux investissements. Ces derniers n’ont eux-mêmes jamais investi massivement pour comprendre ce que représentent des investissements.

Vouloir emprunter de l’argent aux banques devient de la prostitution bancaire !

13.4 – Et pendant ce temps-là mes amis, les soucis s’en donnent à cœur joie…

Ici, Goulwenn Tristant nous raconte une très mauvaise expérience et une très bonne expérience avec deux agences immobilières différentes à qui il a délégué la location de certains de ses appartements. Il conclut ainsi :

Moralité pour ceux qui possèdent des studios et dont les agences gestionnaires n’arrivent pas à les louer, fuyez ! Il n’y a rien de plus simple que de louer ce type de surface, a fortiori dans une grande ville.

13.5 – Rattrapé par les organismes de caution… ou presque !

Les banquiers ont finalement démasqué certains des mensonges de l’investisseur via les organismes de caution. Mais Goulwenn Tristant y va, encore une fois, au bluff, et ça marche !

Après ces quatorze achats (en cinq mois), Goulwenn Tristant décide de faire une pause pour gérer l’administratif, les différentes assurances, sa comptabilité, se présenter aux locataires, se faire connaître de la CAF, etc.

faire une pause goulwenn tristant pour mieux investir

13.6 – Le bilan de mes quatre achats d’immeubles

Un an après l’achat de ces quatre immeubles, Goulwenn Tristant établit un bilan comparatif avec son investissement dans les studios.

  • Concernant les trois premiers immeubles

    • Les loyers sont payés régulièrement et aucune défaillance n’est à déplorer.
    • Concernant les charges, les immeubles sont un vrai bonus financier. Les charges s’élèvent à :
      • Dans ses studios achetés en copropriété : 100 € en moyenne par mois par studio.
      • Dans ses studios achetés en immeuble : 25 € par mois par studio (charges obligatoires : 15 à 20 € pour l’eau + 5 € pour l’électricité des parties communes).

Au final, pour le même nombre de studios, Goulwenn Tristant économise 900 €/mois avec ses immeubles par rapport aux studios en copropriété, soit 11 000 € à l’année ! Ceci peut largement couvrir de gros travaux le jour où cela sera nécessaire.

  • Concernant le quatrième immeuble

La situation est différente pour ce qui concerne son quatrième immeuble. Deux mois seulement après avoir acheté l’immeuble, Goulwenn Tristant apprend que l’immeuble voisin et mitoyen menace de s’effondrer. Ses trois locataires sont évacués.

Les répercussions sont considérables. Le propriétaire se retrouve :

    • Avec un bâtiment vide de tout occupant, ne dégageant plus aucune rentrée d’argent : en effet, après avoir passé un mois à l’hôtel, ses trois locataires lui donnent, un par un, leur préavis de départ.
    • À devoir payer les frais de relogement à l’hôtel de ses trois locataires, soit 4 500 € au total. Or, dans le même temps, un de ses locataires en région parisienne ne règle plus ses loyers, et il s’agit de l’un des rares logements pour lequel l’investisseur n’a pas contracté d’assurance loyer impayé.
    • À faire face, peut-être (deux experts se contredisent sur cette question), aux frais de travaux de réhabilitation inhérents à la vétusté de l’immeuble mitoyen, soit 40 000 €.

Heureusement, deux mois après l’évacuation, une mainlevée sur l’interdiction de relouer ses studios lui permet de rechercher des locataires, non sans difficulté néanmoins, du fait des étais et poutres métalliques posés dans les parties communes des deux immeubles pour sécuriser la façade.

Chapitre 14 – Toujours viser la plus-value

S’interdire les excuses et s’interdire d’abandonner, ce seront alors 80 % de votre projet réalisé avant même d’avoir commencé.

14.1 – Savoir localiser la plus-value

Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier, le premier achat sera décisif, celui qu’il ne faut pas louper.

Pour l’auteur, pour savoir si on réalisera une plus-value ultérieurement, il suffit de regarder le prix du m² dans le quartier et d’acheter 20 à 30 % moins cher.

En achetant 20 à 30 % sous le prix actuel du marché, si jamais il y a une grosse crise immobilière, vous revendrez sans perte. Si l’immobilier stagne ou augmente, vous réaliserez une belle plus-value en vendant.

Par ailleurs, beaucoup disent qu’il ne faut surtout pas acheter de logements avec un déficit foncier (c’est-à-dire avec des loyers et charges qui ne couvrent pas le montant mensuel de l’emprunt bancaire). Or, pour Goulwenn Tristant, il ne faut pas s’arrêter uniquement à ce critère. Son expérience lui prouve que ces biens-là peuvent parfois être, au contraire, de bonnes affaires.

Il cite notamment l’exemple de studios qu’il a acheté à des prix très attractifs car les loyers très bas n’offraient pas une très bonne rentabilité. Or, ces studios pouvaient être loués beaucoup plus cher. Le propriétaire a donc puisé dans sa trésorerie pendant quelque temps pour combler le déficit foncier, mais dès qu’il en a eu la possibilité, il a réévalué les loyers à la hausse, et a ainsi considérablement augmenté la rentabilité et la valeur des appartements.

Autres conseils concernant la plus-value :

  • Être à l’affût des biens immobiliers dont pourrait se séparer la Région ou la ville car ce sont souvent de bonnes affaires.
  • Se baser sur les prix des villes les moins chères de France en immobilier et acheter, pour des biens équivalents, à des prix bien moins chers que ceux qui s’y pratiquent.
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14.2 – Rester logique

Pour la plus-value immobilière, l’investisseur conseille de privilégier les grandes villes ou leur périphérie, comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse. Les gens qui habitent ces villes dynamiques économiquement auront souvent un pouvoir d’achat bien supérieur à ceux qui habitent des villes moins importantes.

Chapitre 15 – L’heure du bilan : de 1 000 à 1 500 000 euros et mon avenir

Ici, Goulwenn Tristant raconte son histoire avec les banquiers : “je t’aime, moi non plus”. Aussi, pour éviter cet éparpillement difficile à gérer (13 banques et 2 organismes financiers), il aimerait vraiment aujourd’hui, qu’une banque, en toute connaissance de cause, rachète tous ses crédits pour les réunifier.

15.1- Dans l’immobilier comme en sport, oser c’est gagner

Goulwenn Tristant revient sur ses exploits sportifs : ceux qu’il a terminés et ceux qui furent des échecs. De ces épreuves et expériences de sport extrême, il en retire plusieurs enseignements, qu’il transpose dans le monde de l’investissement immobilier. Selon lui, pour investir dans l’immobilier, il faut :

  • Oser

J’ose, et peu importe le résultat. Oser, c’est déjà un premier pas vers la victoire. […] C’est en changeant de comportement et en osant que vous y arriverez. Je fonctionne de la même façon pour mes investissements immobiliers.

  • Rester positif

Il raconte, par exemple, que lors du triple Ironman de Lensahn, en Allemagne (11,4 km de natation + 540 km à vélo + 126 km de course à pied), le départ n’était pas encore donné qu’il avait déjà effectué l’épreuve des dizaines de fois dans sa tête. Ainsi, il savait, avant même de démarrer, qu’il serait finisher.

  • Ne pas trop douter

Finalement, pour Goulwenn Tristant, ceux qui doutent n’osent pas.

Il faut savoir ce que l’on veut et saisir les opportunités, ne pas se laisser freiner par trop de doutes ou de questions. Avancer.

  • Ne pas regarder ce que font les autres ni se comparer à eux, mais plutôt se fixer ses propres objectifs

C’est une règle qui s’applique à tous les domaines de la vie. On vit pour soi, pas pour les autres. Leur regard ne doit pas trop nous importer. C’est notre envie qui prime.

Tel est l’un de mes principaux messages : dites-vous que c’est possible, quel que soit votre projet ou votre rêve, et réfléchissez après comment vous pouvez procéder pour l’atteindre.

15.2 – L’heure du bilan a sonné

Au terme de son récit, Goulwenn Tristant liste toute une série de recommandations pour se lancer dans l’immobilier :

  • Bien s’entourer et ne pas hésiter à s’associer.
  • Ne pas vouloir aller trop vite, construire son patrimoine tranquillement : l’investissement immobilier se conçoit sur du long terme, entre 10 et 20 ans.
  • Ne pas négliger son épargne.
  • Se demander ce qu’est “être riche” à nos yeux.
  • Ne pas hésiter à emprunter pour financer des dépenses imprévues, mais fuir, par contre, les crédits à la consommation qui nous entraînent facilement dans la spirale d’un endettement excessif.

Goulwenn Tristant dresse un bilan complet de ses années d’investissement. Ce dernier :

  • Possède, à l’écriture du livre, 25 appartements et 1 garage.
  • A réussi à lever, en 8 ans, et avec seulement 1 000 € en poche :
    • Près de 1 500 000 € de fonds à investir dans l’immobilier,
    • Pour un patrimoine immobilier valorisé à 2 000 000 €.

Grâce à son expérience et aux nouvelles connaissances et astuces mis en pratique, il note également sa progression. Il est passé de :

  • 11 à 25 appartements en 5 mois seulement, alors qu’il avait acheté ses 14 premiers appartements en 5 ans : il a ainsi reproduit à l’identique l’équivalent de ses 5 premières années d’investissement, mais en gagnant 4 ans et demi.
  • 1 000 000 € d’emprunt pour ses premiers studios à 400 000 € d’emprunt pour ses 14 derniers studios en immeuble (soit à peine 30 000 € le studio).

15.3 – Une histoire sans fin ?

Goulwenn Tristant nous confie avoir désormais envie d’autres horizons. Il envisage de s’orienter vers la création d’entreprise et le sport.

goulwenn tristant nouveaux horizons investisseur

Ainsi, en 2015, deux projets majeurs doivent voir le jour :

  • La naissance d’une société destinée à l’ameublement des logements.
  • Un projet pour partager ses différentes expériences.

Il conclut :

Avril 2014, j’ai donné vie à un rêve… J’ai réussi à transformer mes 468 € de janvier 2006, en 1 500 000 € de prêt immobilier, représentant plus de 2 millions de patrimoine immobilier !

Annexes

Annexe 1 – Chiffres et démarches administratives pour emprunter

Annexe 1.1 – L’immobilier en chiffres de Goulwenn Tristant

Dans cette partie, Goulwenn Tristant fait un récapitulatif de son parcours et patrimoine à travers des chiffres très intéressants. En voici quelques-uns :

  • Somme empruntée : 1 450 000 € – 13 banques + 2 organismes de financement ;
  • Estimation de son patrimoine immobilier : 2 000 000 € M – Propriétaire de 25 studios et un garage ;
  • Son épargne en 2006 à ses débuts en immobilier : 1 000 € ;
  • Son revenu salarial en 2006 : 1 500 € ;
  • Période de ses investissements locatifs : de juin 2008 à avril 2014 ;
  • Plus de 100 rendez-vous pris avec les banques pour ses investissements, plus de 50 refus de prêts immobiliers ;
  • 25 changements de locataires depuis 2008, avec plus d’une cinquantaine de visites effectuées pour ses relocations ;
  • 135 000 € de loyers perçus par an ;
  • 105 000 € de remboursements de crédits immobiliers par an ;
  • 15 000 € de charges de copropriété par an ;
  • 9 000 € de taxe foncière par an ;
  • 3 300 € par an d’assurance (propriétaire non occupant + loyer impayé) ;
  • 2 000 € par an de divers travaux ;
  • 1 000 € par an de frais bancaires ;
  • 500 € par an de frais d’agios et différents découverts ;
  • 100 à 150 € d’électricité pour les parties communes d’un immeuble ;
  • 800 € en moyenne de factures d’eau pour un immeuble ;
  • 10 % de rentabilité nette de charge en moyenne ;
  • 12 % de rentabilité brute en moyenne.

Annexe 1.2 – Détail de son parcours immobilier

Dans cet annexe, l’auteur schématise ses achats immobiliers et récapitule son parcours d’investisseur dans le temps sous la forme de deux organigrammes très clairs.

Annexe 1.3 – Pièces fournies pour ses différents prêts immobiliers

Dans cette partie, Goulwenn Tristant détaille, achat par achat, la liste des pièces administratives fournies aux banques pour le montage de ses dossiers :

  • Mai 2006 : Banque Populaire (achat n°1)
  • Juin 2008 : BNP Paribas (achats n°2 et 3)
  • Janvier 2009 : Société Générale (achats n°4 et 5)
  • Janvier 2009 : Crédit Agricole (achats n°6 et 7)
  • Juin 2010 : Crédit Foncier (achats n°8, 9, 10 et 11)
  • Octobre 2010 : Crédit immobilier de France (achats n°12 et 13)
  • Avril 2011 : Caisse d’Épargne (achat n°14)
  • Février 2014 : Banque Palatine (achat n°15, 16, 17 et 18)
  • Mars 2014 : HSBC (achats n°19, 20 et 21)
  • Avril 2014 : Caisse d’Épargne (achats n°22, 23, 24 et 25)

On y voit à quel point ce dernier a dû jongler avec toutes les banques. L’investisseur précise qu’il est très important de bien structurer ses dossiers pour la banque :

Je différencie chaque rubrique (relevés de comptes, pièce d’identité, baux de location, etc.) dans une pochette différente en notant bien à quoi cela correspond et glisse le tout dans une grande pochette. […] Les banquiers ont souvent affaire à des gens qui leur apportent les documents d’un seul bloc et “démerde-toi”. Non, ce n’est pas ainsi qu’il faut agir.

Annexe 1.4 – L’épargne de Goulwenn Tristant de 2006 à 2012

Ici, Goulwenn Tristant nous montre, dans un tableau récapitulatif très clair de son épargne de 2006 à 2012, les différentes phases financières qu’il a traversé durant ses sept premières années d’investissement.

Annexe 2 – Des calculs et des chiffres pour mieux comprendre l’immobilier

Annexe 2.1 – Calcul du taux d’endettement

Il est essentiel de bien comprendre le calcul de son endettement, point clé pour la décision de son dossier pour sa future acquisition.

En fait, le taux d’endettement de référence à ne pas dépasser sera généralement de 33 %. Mais chaque banque a sa propre méthode de calcul : il faut alors faire en sorte d’être au-dessous des 33 % d’endettement le jour de notre dépôt de dossier, en utilisant la formule de calcul la plus appropriée.

Par ailleurs, certaines banques considéreront également notre “reste à vivre”. Nous devons alors être vigilant à ce que celui-ci reste convenable.

L’auteur nous donne ici des exemples de calcul concrets pour des situations différentes.

  • Calcul de son endettement pour sa résidence principale

    • Prix de l’acquisition : 100 000 €
    • Remboursement crédit : 650 €
    • Salaire : 2 000 €

 Taux d’endettement = (650/2 000)*100 = 32,5 %

  • Calcul de son endettement avec du patrimoine immobilier

    • Salaire : 2 000 €
    • Loyer perçu : 600 €. Ce loyer ne sera pas intégré en revenus à 100 %, mais à hauteur de 70 %, ou maximum 80 % si on présente une assurance contre les loyers impayés. Donc : 70 % de 600 € = (600*70)/100 = 420 €
    • Remboursement crédit de l’investissement locatif : 650 €
    • Crédit résidence principale : 500 €

Taux d’endettement = [(650+500)/(420+2000)]*100 = 47,52 %

  • Deux autres méthodes de calcul avec la “balance locative”

La balance locative va :

    • Soit s’ajouter aux charges

Balance locative = 650–420 (70 % du loyer perçu) = 230 € à ajouter aux charges.

Taux d’endettement = [(500+230)/2 000]*100 = 36,5 %

    • Soit se déduire des revenus

Balance locative = 650–420 (70 % du loyer perçu) = 230 € à déduire des revenus.

Taux d’endettement = [(500)/(2000–230)]*100 = 28,24 %

Ainsi, avec les mêmes chiffres, on obtient un taux d’endettement différent selon le calcul utilisé ! Dans l’exemple ci-dessus, un des calculs nous permet d’être au-dessus du seuil des 33 % exigé par les banques.

Annexe 2.2 – Calcul de rentabilité

La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier.

Il existe 3 types de rentabilité.

  • La rentabilité brute :
[(Loyer mensuel*12)/Prix d’acquisition]*100 = rentabilité brute en %

  • La rentabilité nette de charges :
[((Loyer mensuel*12)–(Taxe foncière annuelle + Charges de copropriété annuelles + assurances diverses à l’année)) / Prix de l’acquisition]*100 = rentabilité nette de charges en %

  •  La rentabilité nette :

Même formule que la rentabilité nette de charges + les avantages fiscaux (intérêts d’emprunt, les travaux, différentes défiscalisations).

Annexe 2.3 – La règle des 100

Pour déterminer rapidement si le bien qu’on pense acheter aura une bonne rentabilité, Goulwenn Tristant utilise un calcul simple fait en quelques secondes, qu’il a surnommé “la règle des 100” :

Prix de l’acquisition du futur bien/100 = loyer que nous devrons percevoir.

Annexe 2.4 – Le turnover locatif

Le turnover locatif est le temps moyen qu’un locataire reste dans le logement par rapport à la surface dans laquelle il réside.

Beaucoup disent que pour être plus tranquille, il vaut mieux investir dans des F2 ou F3 plutôt que des studios qui ont plus de turnover locatif. Goulwenn Tristant, lui, n’est pas de cet avis. Selon lui, cette idée s’appuie sur aucune donnée sûre.

L’auteur joint ici un tableau sur son turnover immobilier pour tout son parc immobilier. Au final, pour ses 14 premiers achats, ses locataires restent en moyenne 26 mois dans leur studio (364 mois/14 = 26 mois), soit un peu plus de 2 ans.

Cela ne lui prend que quelques heures de travail pendant une semaine ou deux pour relouer ses appartements.

Par ailleurs, pour lui, le turnover locatif est un élément vraiment secondaire à prendre en compte !  Il y a beaucoup d’autres priorités avant cela, pour lesquelles le studio va être l’achat parfait :

  • La rentabilité : plus on investit petit dans la surface et plus sa rentabilité sera importante ; d’autre part, plus notre logement sera petit et moins on aura à payer de charges de copropriété, taxe foncière ou autre travaux d’entretien.
  • La facilité à louer : le studio est la solution à toutes les classes sociales et pour tous les âges.
  • Le financement : c’est un bon compromis financier pour ne pas avoir à dépenser des sommes qui pourraient freiner beaucoup d’entre nous et les banquiers.

Annexe 2.5 – Calculer une plus-value pour une vente après 5 ans

Trois points essentiels à connaître dans ce calcul :

  • Toujours vendre après 5 ans et jamais avant : en effet, quand la vente est réalisée plus de 5 ans après l’achat, le cédant peut pratiquer une majoration égale à 15 % du prix d’achat ; il est alors possible de bénéficier de belles plus-values sans payer aucune taxe.
  • Il est tout à fait possible de réintégrer son bien destiné à de la location en résidence principale pour ensuite le mettre à la vente.
  • Pour réaliser les meilleures plus-values, il faut viser grand et chercher au minimum du F2, de préférence du F3 : en fait, plus on achète grand en surface et plus on peut vendre cher.

Annexe 2.6 – Calcul de réévaluation d’un loyer

Le loyer d’un bien d’habitation peut être revu tous les ans par le bailleur, à la date stipulée dans le contrat de location. S’il n’y a pas de clause de révision, le loyer restera le même durant la durée entière du bail. L’indice de base pour cette révision est l’IRL (indice de référence des loyers) : il détermine les plafonds des augmentations annuelles des loyers.

L’auteur explique ici, en détail, comment calculer la réévaluation d’un loyer, mais il est aussi simple d’utiliser un calculateur en ligne.

Goulwenn Tristant confie, lui, ne procéder, désormais, à la réévaluation de ses loyers que lorsqu’il change de locataire. Sinon, c’est, en effet, contraignant pour le propriétaire sur le plan administratif, ainsi que pour le locataire qui doit faire changer le montant de son virement mensuel. Par ailleurs, cela ne favorise pas forcément un bon dialogue entre locataire et propriétaire.

Annexe 3 – Glossaire de l’immobilier

Dans ce glossaire, Goulwenn Tristant explique la signification de nombreux termes techniques très utiles à celui qui envisage d’investir dans l’immobilier.

glossaire immobilier goulwenn tristant

Conclusion de “Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros” de Goulwenn Tristant

Le livre de Goulwen Tristant est un livre inspirant et motivant !

En effet, il montre bien que tout le monde peut, s’il est déterminé et passionné, investir dans l’immobilier et réussir à se constituer un gros patrimoine.

  • Dans la première partie :

On découvre plein d’astuces tirées de l’expérience de l’auteur. Provenant de la réalité du “terrain”, ces conseils, souvent audacieux, sont très pratiques et très utiles pour celui qui souhaite se lancer dans l’immobilier et éviter certaines erreurs. C’est très certainement une vraie source de gain de temps et d’argent pour le débutant en investissement immobilier !

  • En seconde partie : 

Le récit de l’investisseur est tout aussi intéressant. Il permet d’anticiper les différentes étapes que pourrait traverser celui qui projette d’investir dans l’immobilier. D’une part, le témoignage de Goulwenn Tristant est encourageant, d’autre part, il met en lumière tous les problèmes auxquels le futur investisseur pourrait être confrontés. Grâce à cela, on peut alors anticiper les obstacles, se montrer vigilant sur certains points, et ainsi favoriser sa réussite dans un projet d’investissement immobilier.

  • La partie “annexes” :

Enfin, cette dernière partie est vraiment très utile. À mon sens, elle ne devrait pas s’appeler “annexes” mais plutôt “synthèse” ou “récapitulatif des informations”. Elle détaille de manière très concrète beaucoup d’informations énoncées tout au long des deux parties précédentes. Grâce à ces annexes, on visualise mieux la dynamique de Goulwenn Tristant pendant toutes ses années d’investissement.

Points forts :

  • Des conseils très pratiques, tirés de la réalité et de l’expérience de “terrain” de l’investisseur ;
  • Un témoignage très intéressant qui devrait faire gagner du temps et de l’argent au lecteur qui prévoit d’investir dans l’immobilier ;
  • La personnalité de l’auteur, très sincère et astucieuse, qui nous livre des stratégies et des ruses qui sortent souvent du cadre rigide “bien-pensant”.

Point faible :

  • Le contenu n’est pas toujours très structuré ; heureusement, les annexes permettent de clarifier.

Ma note :

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